کلید اتصال مسکن به بورس

«دنیای‌اقتصاد» ۴ محرک اتصال سازنده‌ها به منابع بورسی را معرفی می‌کند

سه مزیت بازار سرمایه برای بازیگران ملک

دنیای‌اقتصاد : دومین مسیر بورسی برای تامین مالی «عرضه مسکن» قرار است براساس یک طرح جدید در بازار سرمایه ایجاد شود. در قالب این طرح، منابع مورد نیاز ساخت‌و‌ساز با انتشار نوعی اوراق و فروش آن به حداقل دو دسته متقاضی اصلی – تقاضای مصرفی خرید مسکن و سرمایه‌گذاران ملکی – برای سازنده تامین می‌شود و در ازای مشارکت خریداران اوراق در پروژه ساختمانی، متناسب با حاشیه سود حاصل از ساخت‌و‌ساز و رشد قیمت ملک، دارندگان اوراق نیز نفع می‌برند. بررسی‌ها اما نشان می‌دهد طی حدود پنج سال گذشته از «ایجاد مسیر اول اتصال مسکن به بورس»، فعالان ساختمانی در بازار مسکن تهران و سایر شهرها به چهار دلیل حاضر به ورود به این مسیر نبوده‌اند. این مسیر در قالب «صندوق زمین و ساختمان» ایجاد شد که اتفاقا در مقایسه با طرح انتشار اوراق سلف موازی استاندارد – مسیر جدید- دو مزیت هم برای سازنده و هم برای متقاضیان سرمایه‌گذاری دارد. هرچند استفاده از ظرفیت بازار سرمایه برای عرضه مسکن می‌تواند از یکسو دو چالش تنگنای مالی سازنده‌ها و رکود شدید ساخت‌و‌ساز را رفع کند و از سوی دیگر سرمایه‌گذاری هدفمند سمت تقاضا را منجر شود؛ اما برای ورود سازنده‌ها به دو مسیر بورسی تامین مالی، چهار محرک لازم است.
کلید اتصال مسکن به بورس

دومین مسیر اتصال بازار ساخت مسکن به منابع بازار سرمایه طراحی شد. بررسی آسیب‌شناسی عدم استقبال از مسیر اول اتصال این دو بازار نشان می‌دهد طراحان این مسیر با استفاده از چهار محرک، می‌توانند کلید اتصال تامین مالی بورسی مسکن را برقرار کنند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، دولت قرار است از طریق طرح جدیدی، دومین مسیر اتصال بازار ساخت مسکن به بازار سرمایه را ایجاد کند. به طوری‌که در قالب این طرح، مسیر تامین مالی ساخت پروژه‌های مسکونی با استفاده از منابع و ظرفیت بازار سرمایه فراهم خواهد شد. این طرح، انتشار و به‌کارگیری اوراق سلف موازی استاندارد برای بازار ساخت مسکن است که پس از پنج سال، بعد از ایجاد مسیر اول اتصال مسکن به بورس در قالب طرح ایجاد «صندوق زمین و ساختمان» مطرح شده است.

اتصال بازار مسکن و مسیرهای نوین بازار سرمایه، براساس قانون ساماندهی و عرضه مسکن مربوط به سال ۸۷ مورد اجرا و پیگیری قرار گرفته است. موضوعی از قانون که تا سال ۹۳ و ۹۴، به صورت بکر و دست نخورده در دولت بایگانی شده بود.

تا اینکه در سال ۹۳، اولین ابزار نوین تامین مالی مسکن تحت عنوان «صندوق زمین و ساختمان» مورد استفاده قرار گرفت. هرچند استفاده از این ابزار به یک شکل خاص و محدود باقی ماند. این ابزار طی سال‌های گذشته، توسط یک شرکت دولتی (بدون برقراری ارتباط معنادار میان این مسیر و بسازوبفروش‌های بازار ساخت مسکن) مورد استفاده قرار گرفت. توجیه ورود محدود فعالان ساختمانی به این مسیر آن بود که در ابتدا شرکت‌‌های دولتی که در حوزه خانه‌سازی فعالیت دارند این ابزار را استفاده کنند تا به تدریج مزایای استفاده و ورود به این مسیر، به سایر بازیگران بازار ساخت وساز نیز معرفی و نمایان شود.

اما هم‌اکنون که بیش از پنج سال از راه‌اندازی مسیر تامین مالی مسکن از طریق صندوق زمین و ساختمان می‌گذرد، حتی یک سازنده غیردولتی  از این ابزار استفاده نکرده است و حتی سایر ملاکان بزرگ دولتی و شبه‌دولتی، که دست پرقدرتی در بازار ساخت یا فروش ملک دارند، به این مسیر قدم نگذاشته‌اند. مطابق با بررسی‌ها، در این پنج سال، فقط پنج صندوق زمین و ساختمان، با مجموع تیراژ ۷۰۰ واحد مسکونی از طریق این مسیر بسیار بالقوه و کارآمد برای تامین مالی ساخت مسکن، شارژ مالی شده‌اند.

بررسی‌های آسیب‌شناسانه «دنیای‌اقتصاد» درباره استقبال صفر فعالان ساختمانی از اولین مسیر بورسی تامین مالی ساخت مسکن(صندوق زمین و ساختمان) نشان می‌دهد: سازنده‌ها که بخش قابل‌توجهی از آن به شکل حقیقی(بدون ثبت شرکت و به شکل سنتی بسازوبفروش) هستند به چهار دلیل کلیدی و مهم حاضر به ورود به این مسیر بسیار کارآمد نیستند.

دلیل اول، همان دلیلی است که باعث شده سازنده‌ها در همه سال‌های اخیر، نه تمایلی به دریافت وام ساخت و نه پیش‌فروش مسکن داشته باشند. از آنجاکه سازنده‌ها، حاضر به تقسیم حاشیه سود خود در پروژه‌های ساختمانی نیستند بنابراین تمایلی به ورود به مسیرهای شفاف بورسی برای تامین مالی ندارند. دلیل دوم، مشکلات مربوط به سند ملک و مشارکت اولیه سازنده با مالکان ساختمان‌های کلنگی است که باعث می‌شود نتوانند به راحتی از مسیر بازار سرمایه تامین مالی شوند. سومین دلیل، ناسازگاری فعالیت سازنده‌های مسکن با ضوابط و مقررات شفاف و در عین حال  متعدد بازار سرمایه برای استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی مسکن است. به عنوان مثال، بخش زیادی از سازندگان مسکن، بدون ثبت شرکت و به شکل سنتی در حوزه ساخت‌وساز مسکن فعالیت می‌کنند در نتیجه سازگاری زیادی با ضوابط بازار سرمایه ندارند. کمااینکه وام‌هایی که طی دو سال اخیر، در شبکه بانکی برای پرداخت به سازندگان حرفه‌‌ای در نظر گرفته شده چندان با حوزه فعالیت آنها تطابق ندارد. چراکه آن دسته از فعالان ساختمانی که به شکل حقوقی فعالیت دارند در بازار ساخت وسازهای مسکونی کار نمی‌کنند.

دلیل چهارم برای استقبال نشدن از مسیر نخست تامین نوین مالی بازار ساخت مسکن، پیش‌بینی حساب ویژه روی افزایش ارزش ملک در پایان مراحل ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی است. از این رو سازندگان تمایلی به تقسیم حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی در ابتدا و پیش از تکمیل پروژه ندارند. در صورتی که چنین رفتاری با ضوابط شفاف بازار بورس کاملا در تضاد است اما از دیدگاه کارشناسان اقتصادی تمامی موانع، دلیلی برای راه‌اندازی و استفاده کامل از مسیر اول و دوم اتصال بازار ساخت وساز و بازار سرمایه نیست. به گفته آنها باید کلید اتصال یا محرک برای ورود سازنده‌ها به این دو مسیر مورد توجه قرار گیرد چراکه در غیراین‌صورت طرح دوم معرفی شده از سوی دولت برای تامین مالی نوین بازار مسکن، به سرنوشت مسیر اولیه دچار می‌شود.

مسیر دوم اتصال این دو بازار که اخیرا از سوی دولت رونمایی شده طرحی است که میان سه بازیگر اصلی در بازار ملک از طریق بازار سرمایه یک رابطه جدید برقرار می‌کند. «سازنده»، «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایه» ‌سه بازیگر اصلی بازار املاک هستند که در صورت اجرای صحیح این طرح رابطه جدیدی با یکدیگر خواهند داشت.

به این معناکه در این طرح، سازنده یک پروژه ساختمانی مسکونی، با انتشار اوراقی تحت عنوان اوراق سلف موازی استاندارد، بخشی از زیربنای ساختمانی را که قصد دارد بسازد، به صورت حداقل یک مترمربع به شکل نقد به خریدار اوراق، پیش‌فروش می‌کند. در عین حال، متعهد می‌شود که در دوره زمانی مشخص، چنانچه خریدار معادل یک واحد مسکونی، اوراق خریداری کرده باشد، واحد را به وی تحویل دهد یا آنکه معادل ارزش یک واحد مسکونی را به شکل اصل و سود اوراق به وی پرداخت کند. خانه‌اولی‌ها و متقاضیان سرمایه‌ای بازار مسکن هر دو گروهی هستند که می‌توانند به این مسیر وارد شوند و یکی از دو گزینه را انتخاب کنند. یعنی یا در پایان پروژه ساختمانی، واحد مسکونی را تحویل بگیرند یا آنکه اوراق خریداری شده خود را در میانه یا انتهای پروژه به پول نقد تبدیل کنند.

در تعریف ساده از اوراق سلف موازی استاندارد آمده است که سازنده با انتشار این اوراق، بخشی از دارایی خود (متراژی از ساختمان مسکونی) را در ازای بهای نقد به فروش می‌رساند تا در دوره تحویل به خریدار تسلیم کند. عمر این اوراق معادل یک تا دو سال پیش‌بینی شده و حداقل سود تضمین برای اوراق در نظر گرفته می‌شود.

مقایسه دو مسیر اتصال بازار ساخت مسکن با بازار سرمایه حاکی از آن است که مسیر اول و دوم در عین آنکه شباهت‌هایی با یکدیگر دارند، دو مزیت انحصاری برای صندوق زمین و ساختمان به عنوان مسیر اول وجود دارد. مزیت اول آنکه، در صندوق زمین و ساختمان، واحد سرمایه‌گذاری به عنوان یونیت معرفی شده که ارزش خرید آن کمتر از یک مترمربع واحد مسکونی بود. به طوری‌که در سال ۹۳، هر یونیت با بهای یک میلیون تومان به فروش می‌رسید. اما برای خرید اوراق، حداقل بودجه موردنیاز برای سرمایه‌گذاری، معادل ارزش یک مترمربع واحد مسکونی در شهرها تعیین شده است. یعنی اگر یک پروژه مسکونی در شهر تهران در قالب این مسیر شکل بگیرد، متقاضیان باید با بودجه حداقل ۱۷ میلیون تومان (مطابق با تازه‌ترین آمار، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به حدود ۱۷ میلیون تومان رسیده است) معادل یک مترمربع وارد این مسیر شوند و اوراق را خریداری کنند.

بنابراین از آنجا که امکان ورود سرمایه‌گذار با بودجه پایین‌تر در صندوق زمین و ساختمان وجود دارد، مسیر نخست نسبت به مسیر جدید طراحی شده، مزیت دارد.

نکته دیگر آنکه در صندوق زمین و ساختمان، یک مشارکت به معنای واقعی شکل می‌گیرد، یعنی اگر پروژه ساختمانی تحت تاثیر رکود یا کاهش قیمت مسکن باشد و حاشیه سود صندوق به سود صفر یا کمترین سطح برسد، خریداران یونیت، عین سازنده‌ از پروژه نفع مالی خواهند برد. در واقع سازنده تعهدی برای پرداخت سود ندارد و از این محل ریسکی مورد توجه سازنده نخواهد بود. در نتیجه یک بازی برد-‌برد برای سازنده و خریدار یونیت به وجود می‌آید.

البته در این میان یک ویژگی منحصر به فرد برای متقاضیان خرید اوراق سلف استاندارد وجود دارد. این اوراق اگرچه شباهت زیادی به پیش‌فروش مسکن دارد اما یک مزیت عمده نسبت به آن برای خریداران ایجاد خواهد شد و آن اینکه برخلاف پیش‌فروش که متقاضی برای آن باید بودجه سنگینی را داشته باشد، برای خرید این اوراق و ورود به این مسیر، دارا بودن بودجه خرید حداقل یک مترمربع واحد مسکونی کفایت می‌کند و خریدار می‌تواند به مرور بودجه خود را تکمیل و به میزان خرید یک واحد مسکونی برساند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هر دو مسیر پیش‌بینی شده برای اتصال دو بازار مسکن و سرمایه، یک ویژگی مشترک دارد که با ورود سرمایه‌گذاران بازار مسکن و بورس  به این مسیرها، سود معادل تورم مسکن نصیب آنها خواهد شد، بنابراین اگر کلید اتصال دو بازار طراحی شود می‌تواند با سایر پروژه‌های بازار سرمایه رقابت کند.

چراکه هر دو مسیر بهترین روش برای خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها و تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن است. اگرچه در وضعیت عادی، رفتار متقاضیان سرمایه‌ای در بازار مخرب و به ضرر تقاضای مصرفی است اما ورود این گروه از متقاضیان به مسیرهای نوین تامین مالی بازار مسکن، به نفع رونق عرضه مسکن است. چراکه از این طریق، پروژه‌های ساختمانی به سرعت تامین مالی خواهند شد.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند، با چهار اقدام، کلید اتصال دو بازار برای استفاده از روش‌های نوین تامین مالی برقرار می‌شود. اقدام نخست، پیش‌بینی مشوق‌های مالیاتی برای متقاضیان ورود به این مسیر است. الگوهای تجربه شده در سایر کشورهای دنیا همچون آمریکا نشان می‌دهد آنچه باعث شده بازارهای نوین تامین مالی بیشترین قدرت‌نمایی را در بازار مسکن داشته باشند، اثر معافیت‌های مالیاتی است. در این مسیر نیز در صورتی که پیش‌بینی شود سازنده‌ای که به انتشار اوراق سلف موازی اقدام کند می‌تواند از مالیات ساخت و فروش مسکن معاف شود یا تخفیفاتی برای آن در نظر گرفته می‌شود، یک محرک مهم برای ورود به این مسیر خواهد شد.

اقدام دوم، در نظر گرفتن وام ارزان‌قیمت برای سازنده‌ها و فعالان ساختمانی است که از این مسیر استفاده می‌کنند.

سومین گام با به‌کارگیری بازیگر چهارم یعنی شهرداری در این مسیر است. از آنجاکه شهرداری‌ها به عنوان متولی صدور جواز ساخت وساز، از افزایش تقاضا برای اخذ پروانه ساختمانی به دلیل کسب درآمد از این محل نفع می‌برند، می‌توان از شهرداری خواست با ارائه تخفیف‌هایی به سازندگانی که به انتشار این اوراق اقدام می‌کنند، یک نوع مزیت برای آنها ایجاد کنند و در مقابل از افزایش درخواست‌ها نیز نفع اقتصادی داشته باشند.

اقدام چهارم نیز ارائه تخفیف به سازندگان مشارکت کننده در طرح اقدام ملی مسکن است که از این مسیر برای تامین مالی پروژه ساختمانی خود استفاده می‌کنند. به این صورت که دولت می‌تواند به سازندگان طرح اقدام ملی مسکن که از این مسیر برای تامین مالی پروژه خود استفاده می‌کنند، در هزینه واگذاری اراضی دولتی به این سازندگان تخفیفاتی را لحاظ و ارائه کند.

  آینده بازار مسکن در یک کارگاه

مرکز آموزش «دنیای‌اقتصاد» با هدف شناسایی ساده و سریع بازار مسکن برای طیف فعال در این بازار و همچنین تازه‌واردهای بازار ملک، برگزاری دوره‌ای کارگاه «دانستنی‌های ورود به بازار مسکن» را تدارک دیده است. اولین دوره این کارگاه با عنوان «راهنمای بازار مسکن ۹۹ به همراه خلاصه کاربردی تحولات ملکی ۹۸» در تاریخ ۲۲ خرداد سال‌جاری برگزار می‌شود.

متغیرهای بازار مسکن طی حداقل یک‌سال گذشته به گونه‌ای تغییر کرده‌اند که برخی روابط قدیمی و متعارف بین آنها کاملا به‌هم خورده است. از طرفی، بازیگردانان این بازار نیز عوض شده یا وزن‌ها به شکل اساسی جابه‌جا شده است.

پارامترهایی که در گذشته سهمی در اثرگذاری بر روی پارامترهای بازار مسکن نداشتند در حال‌حاضر یکی از چند وزنه اصلی به حساب می‌آیند.

در حوزه پارامترهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن نیز وضعیت مشابه سال گذشته نیست.

فعالان بازار مسکن برای اقدام کم‌ریسک لازم است روابط درونی و بیرونی این بازار را تا حد ممکن شناسایی کنند.

سرعت تغییر و تحولات در بازار مسکن طی سال ۹۸ و البته سال ۹۷ به‌قدری بالا بود که فرصت «موقعیت‌یابی» و همچنین «تشخیص دقیق و درست اتفاقات اقتصادی در بازار مسکن» را از غالب خریداران و سرمایه‌گذاران در این حوزه گرفت. خیلی از بساز و بفروش‌های پرکار در تهران از زیرپوست آنچه در بازار مسکن می‌گذرد با خبر نیستند و از روی عادت، با یک سبک قدیمی در حال فعالیت هستند. از طرفی، منشأ یا علل برخی تغییرات در بازار ملک برای برخی فعالان این بازار تا حدودی ناشناخته مانده است.

مجموعه وسیعی از انواع آمار و اطلاعات درباره متغیرهای بازار مسکن چه به شکل رسمی و چه به صورت شهودی وجود دارد که طبقه‌بندی آنها و همچنین تجزیه و تحلیل آنها می‌تواند ارتباطات معنادار بین برخی پارامترهای درونی و بیرونی بازار مسکن با آنچه رخ می‌دهد یا رخ خواهد داد را مشخص کند. در این صورت است که یک فعال بازار مسکن با «دید بهتر» از قبل در این حوزه قدم برمی‌دارد. طیف مخاطب این دوره شامل متقاضیان خرید آپارتمان، متقاضیان اجاره، سازنده‌ها، بساز و بفروش‌ها، موجران، خریدار و فروشنده زمین و سرمایه‌گذاران ساختمانی است.

متقاضیان شرکت در اولین دوره این برنامه که با عنوان «راهنمای بازار مسکن ۹۹ به همراه خلاصه کاربردی تحولات ملکی ۹۸» برگزار می‌شود، می‌توانند برای ثبت‌نام و کسب اطلاعات بیشتر با شماره تلفن‌های ۸۷۷۶۲۴۱۱ و ۸۷۷۶۲۴۱۶ تماس  بگیرند یا به آدرس اینترنتی مرکز آموزش گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد» به نشانی tc.den.ir مراجعه کنند.کارگاه توسط فرید قدیری دبیر گروه مسکن و شهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» ارائه می‌شود.

تولید مسکن اولویت دولت در سال جاری است

معاون اول رئیس جمهوری گفت: با توجه به محدودیت منابع ارزی و نیز مشکل بیکاری، بخش مسکن می‌تواند به عنوان فرصتی مناسب برای ایجاد تحرک در سایر بخش‌های اقتصادی کشور به حساب آید.

به گزارش ایمنا به نقل از پایگاه اطلاع رسانی معاون اول رئیس جمهوری، اسحاق جهانگیری عصر امروز (چهارشنبه) در نخستین جلسه شورای عالی مسکن در سال ۹۹، تأمین مسکن را از مهمترین و اصلی ترین نیازهای مردم برشمرد و با بیان اینکه هزینه‌های اجاره مسکن برای مردم و به خصوص اقشار کم درآمد جامعه شکننده شده است، بر ضرورت تلاش دولت به خصوص تیم اقتصادی دولت برای تأمین این نیاز مهم جامعه تأکید کرد.

وی همچنین از بخش مسکن به عنوان یکی از بخش‌های اصلی پیشران اقتصادی نام برد و گفت: بخش مسکن در سال جاری نقش تعیین کننده‌ای در اقتصاد کشور دارد که موجب ایجاد تحرک در سایر بخش‌های اقتصادی می‌شود.

معاون اول رئیس جمهوری با تاکید بر اینکه فعال شدن بخش مسکن از مهمترین اولویت‌های کاری دولت در سال جاری است، خاطرنشان کرد: با توجه به محدودیت منابع ارزی و نیز مشکل بیکاری، بخش مسکن می‌تواند به عنوان فرصتی مناسب برای ایجاد تحرک در سایر بخش‌های اقتصادی کشور به حساب آید.

وی با اشاره به تأمین زمین و منابع مالی به عنوان مهم‌ترین الزامات تحقق برنامه اقدام ملی مسکن، تصریح کرد: لازم است جلسه‌ای با محوریت رئیس کل بانک مرکزی و با حضور نمایندگان سازمان برنامه و بودجه، وزارت امور اقتصادی و دارایی و وزارت راه و شهرسازی تشکیل شود و راهکارهای تأمین منابع مالی مورد نیاز برای احداث بیش از یک میلیون واحد مسکونی در سال جاری مورد بررسی قرار گیرد.

جهانگیری از اقدامات صورت گرفته برای تکمیل و تحویل واحدهای نیمه تمام مسکن مهر قدردانی کرد و گفت: وزارت راه و شهرسازی با پیگیری مجدانه تکمیل این واحدهای نیمه تمام را در دستور کار خود دارد که امیدوارم به زودی شاهد اتمام و تحویل همه این واحدها باشیم.

۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر کشور نیمه تمام است

در این جلسه وزیر راه شهرسازی نیز گزارشی از برنامه دوساله این وزارتخانه برای ساخت و عرضه مسکن ارائه کرد و گفت: تکمیل وتحویل ۵۰۰ هزار واحد مسکونی نیمه تمام مسکن مهر و احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی مسکن از جمله برنامه‌های این وزارتخانه در سال ۹۸ و ۹۹ بوده که هم اکنون در دست اجراست.

در این جلسه گزارشی تصویری از پروژه‌های در حال احداث برنامه اقدام ملی تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی شهری برای گروه‌های کم درآمد جامعه و شاغلین و کارکنان فاقد مسکن دستگاه ای اجرایی ارائه شد.

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز گزارشی در خصوص وضعیت ثبت نام متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن و روند پالایش این متقاضیان ارائه کرد و به بیان پیشنهاداتی در راستای تأمین زمین و منابع مالی به عنوان الزامات اصلی تحقق برنامه طرح اقدام ملی مسکن پرداخت.

احمد اصغری مهرآبادی، قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر نیز در این جلسه گزارشی از آخرین وضعیت واحدهای نیمه تمام مسکن مهر و برنامه‌های در دست اقدام این وزارتخانه برای تکمیل و تحویل این واحدها ارائه کرد.

«علیرضا تابش» رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی هم در این جلسه گزارشی از اقدامات انجام شده توسط این بنیاد برای احداث مسکن روستایی ارائه کرد و گفت: از سال ۱۳۹۲ تا کنون ۵۱۴ هزار واحد مسکن روستایی احداث شده و به مرحله پایان کار رسیده است و ۱۰۷ هزار واحد نیز هم اکنون در دست احداث است.

وی همچنین از بانک مرکزی و نظام بانکی کشور برای اعطای تسهیلات مناسب با نرخ سود ۴ درصد برای احداث واحدهای مسکن روستایی قدردانی کرد و افزود: سال گذشته حدود هشت هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی برای احداث واحدهای مسکن روستایی از سوی بانک مرکزی پرداخت شده است.

در این جلسه که وزیران آموزش و پرورش، تعاون، کار و رفاه اجتماعی، نیرو و رئیس کل بانک مرکزی نیز حضور داشتند راهکارهای تحقق برنامه طرح اقدام ملی مسکن مورد بحث و تبادل نظر قرار گرفت و پیشنهاداتی در این راستا مطرح شد.

تخصیص ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی توسط سیستم بانکی به طرح اقدام ملی مسکن، استفاده از اقساط بازگشتی تسهیلات مسکن مهر در طرح اقدام ملی مسکن، تحویل اراضی در اختیار دستگاه‌های دولتی به وزارت راه و شهرسازی، تسهیل شرایط واگذاری زمین به متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن و تأمین اعتبارات مورد نیاز جهت کمک به تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی از جمله موضوعات مطرح شده در این جلسه بود که تصمیمات لازم در خصوص آن اتخاذ شد.

بازار مسکن در تسلط سفته‌بازها

دنیای‌اقتصاد : آمار اولیه درباره مشخصات معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در شهرهای کشور اثر تسلط سفته‌بازها بر تغییرات قیمتی و حجم معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال را نشان می‌دهد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بررسی‌های انجام شده درخصوص وضعیت بازار معاملات واحدهای مسکونی در شهرهای کشور و به‌خصوص شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار در تسلط سفته‌بازها قرار گرفته است و سلطه سفته‌بازها بر بازار موجب محاصره بازار ازسوی آنها وجلوگیری از ورود خریداران مصرفی به عرصه معاملات ملک شده است.تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌اکنون تغییرات قیمتی و وضعیت بازار معاملات مسکن چه در شهر تهران و چه در سایر شهرها (هرچند با شدت کمتر از تهران) تحت‌تاثیر رفتارهای سوداگرانه و حضور سفته‌بازها در بازار ملک قرار دارد؛ به‌طوری‌که حضور پررنگ‌این گروه از متقاضیان مسکن و انجام بخش عمده معاملات خرید و فروش آپارتمان در میان آنها (خریدار و فروشنده هر دو سفته‌باز) منجر به افزایش سطح قیمت‌ها و ناتوانی متقاضیان مصرفی از ورود به بازار و خرید آپارتمان شده است.بازار معاملات مسکن در همه شهرهای کشور به‌خصوص پایتخت در حالی در محاصره سفته‌بازان ملکی قرار گرفته است که آمار اولیه از میانگین قیمت واحدهای مسکونی در اردیبهشت‌ماه نیز نشان از تغییر کانال قیمتی دارد.

این تغییر کانال هم در بازار مسکن شهر تهران و هم در بازار معاملات مسکن کل کشور براساس داده‌های اولیه مربوط به رهگیری معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در دومین ماه از سال‌جاری قابل‌مشاهده است. بررسی‌ها بر پایه آمار اولیه از معاملات مسکن کشور در اردیبهشت و بر مبنای داده‌های خام سامانه رهگیری مسکن نشان می‌دهد فعالیت و حضور پررنگ‌ سفته‌بازها در بازار معاملات مسکن اردیبهشت، با اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها و تغییر کانال قیمتی در بازار مسکن، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بازار و جنس خریداران را نیز تحت‌تاثیر قرار داده است. این آمارهای اولیه بر پایه داده‌های خام سامانه رهگیری مسکن استخراج شده است و در واقع نوعی پیش‌گزارش از تحولات بازار مسکن اردیبهشت‌ماه محسوب می‌شود. وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی به‌عنوان دو مرجع اصلی آماری در حوزه مسکن در هر ماه معمولا با پایش این داده‌های خام و پس از حذف یکسری از اطلاعات به‌خصوص مربوط به برخی از معاملات، میانگین قیمت مسکن و حجم معاملات صورت گرفته در هر ماه را در قالب گرایش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر می‌کنند. آمار رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن نیز معمولا از سوی مرکز آمار ایران با تاخیر زمانی یک فصل منتشر می‌شود.  این در حالی است که همواره در ماه‌های گذشته به علت پایش اطلاعات و داده‌های خام نوعی اختلاف بین داده‌های رسمی و آمار اولیه از حجم و میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن وجود داشته است.

از این رو مقایسه داده‌های رسمی با داده‌های خام و اولیه مقایسه چندان درستی نخواهد بود.

با توجه به آنکه هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین بازار مسکن کل کشور در اردیبهشت منتشر نشده است، برای ارائه یک شمای کلی و احتمالی از آنچه در بازار معاملات مسکن کل کشور و پایتخت در دومین ماه از فصل بهار تجربه شد می‌توان داده‌های خام بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه را با داده‌های خام و اولیه بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه سال گذشته و فروردین‌ امسال برای انجام مقایسه و مشاهده تغییرات نقطه‌ای و ماهانه حجم معاملات و قیمت مسکن مورد مقایسه قرار داد.

آمارهای اولیه و داده‌های خام مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در اردیبهشت‌ امسال نشان می‌دهد در یک ماه گذشته – ۳۱ روز منتهی به پایان اردیبهشت‌ماه ۹۹ – مجموعا در کل کشور حدود ۲۸ هزار و۳۰۰ واحد مسکونی مورد معامله قرار گرفت که این میزان نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته – اردیبهشت سال ۹۸ – معادل ۱۵ درصد افت کرده است؛ یعنی تعداد معاملات خرید مسکن در اردیبهشت امسال در کشور در مقایسه با اردیبهشت‌سال گذشته با کاهش ۱۵ درصدی همراه شده است. این در حالی است که براساس داده‌های اولیه همچنین تعداد معاملات کشوری خرید مسکن در اردیبهشت سال گذشته نیز در مقایسه با اردیبهشت سال ۹۷ معادل ۱۵ درصد کاهش یافته بود و هم‌اکنون نیز با افت ۱۵ درصدی مواجه شده است. در صورتی که آمارهای رسمی تحولات اردیبهشت‌ماه بازار مسکن کشور که حدود یک فصل بعد منتشر خواهد شد داده‌های اولیه را تایید کند اطلاعات خام موجود نشان می‌دهد در اردیبهشت امسال بازار معاملات مسکن همچنان در شرایط رکودی قرار داشته است. رکودی که به مراتب سنگین‌تر از رکود معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه سال گذشته بوده است، هرچند ممکن است همه ۲۸ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی که براساس داده‌های اولیه رهگیری معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه معامله شده‌اند مربوط به کل خریدهای انجام شده از بازار کشوری معاملات مسکن در این ماه نباشد، به این معنا که بخشی از این معاملات می‌تواند مربوط به خریدهای انجام شده از بازار مسکن در فروردین‌ماه باشد که به‌دلیل تعطیل بودن بنگاه‌های مسکن عملا ثبت قراردادهای آنها در سامانه رهگیری مسکن در اردیبهشت‌ماه انجام شده و به همین علت جزو داده‌های اولیه معاملات مسکن در این ماه قرار گرفته‌اند. هرچند تعداد این نوع معاملات و همچنین کل این فرضیه قابل‌اثبات نیست، اما می‌توان حدس زد در شرایطی که در فروردین‌ماه به‌دلیل شیوع ویروس کرونا و تعطیلی بنگاه‌ها به‌دلیل اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی عملا امکان ثبت برخی از معاملات مسکن در سامانه رهگیری وجود نداشت، بخشی از آمارهای مربوط به معاملات مسکن فروردین‌ماه به آمار معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه منتقل شده باشد.

به‌عبارت دیگر تحقیقات میدانی نشان می‌دهد احتمال اینکه تعداد معاملات مسکن صورت گرفته در اردیبهشت‌ماه از تعداد معاملات ثبت‌شده در گزارش‌های اولیه معاملات مسکن و داده‌های خام کمتر (۲۸ هزار و ۳۰۰ مورد) باشد وجود دارد. هرچند این احتمال قابل‌اثبات نیست. داده‌های خام و آمارهای اولیه معاملات کشوری مسکن در اردیبهشت‌ همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروش رفته در بازار مسکن کشور در دومین ماه از سال‌جاری به ۱۰ میلیون تومان رسیده است. هرچند این سطح قیمتی مسکن براساس داده‌های خام و به‌صورت تخمینی است و میانگین دقیق قیمت مسکن در کشور معمولا با فاصله یک فصل در گزارش مربوط به تحولات بازار کشوری مسکن از سوی مرکز آمار اعلام می‌شود.

این در حالی است که هنوز گزارش رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در زمستان ۹۸ نیز از سوی این مرجع آماری اعلام و منتشر نشده است.

داده‌های اولیه و پایش نشده مربوط به سطح میانگین قیمت مسکن در کشور نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کل کشور در حالی اردیبهشت‌ امسال به حدود ۱۰ میلیون تومان رسید که این میزان در اردیبهشت سال گذشته حدود ۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است. این موضوع نشان می‌دهد میانگین قیمت کشوری مسکن در داده‌های اولیه با تورم نقطه‌ای ۲۸ درصدی همراه شده است؛ یعنی میانگین قیمت مسکن کل کشور در اردیبهشت‌ امسال ۲۸ درصد بالاتر از میانگین قیمت مسکن کشور در اردیبهشت‌ماه سال گذشته (براساس داده‌های خام و اولیه مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در دومین ماه از سال‌جاری و سال گذشته) بوده است. بر این اساس و در حالی که بر مبنای داده‌های خام، تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی ۱۵ درصد در اردیبهشت‌ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افت کرده است، اما میانگین قیمت خرید مسکن در همین بازه زمانی ۲۸ درصد افزایش یافته است. این موضوع حاکی از شرایط رکود تورمی در بازار مسکن کشور است.

این شرایط در داده‌های اولیه مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت نیز رصد می‌شود. در شهر تهران نیز براساس داده‌های اولیه، تعداد معاملات خرید آپارتمان در دومین ماه از سال ۹۹ به حول وحوش ۱۰ هزار فقره رسیده است که تقریبا نسبت به تعداد معاملات انجام شده در اردیبهشت‌ماه سال گذشته براساس داده‌های خام در آن مقطع زمانی، بدون تغییر بوده است. در این ماه همچنین براساس پیش‌گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه و براساس داده‌های خام اولیه، میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در پایتخت به حول و حوش ۱۷ میلیون تومان رسیده است. بر این اساس تورم ماهانه مسکن در شهر تهران – میزان افزایش میانگین قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه نسبت به فروردین‌ماه ۹۹ – معادل حدود ۹ درصد و تورم نقطه‌ای – میزان افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت‌ماه سال گذشته – معادل حدود ۳۳ درصد بوده است.

  تهران و کشور در محاصره سفته‌بازها

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، در کل، بازار معاملات مسکن کشور و به‌خصوص شهر تهران هم‌اکنون در محاصره و تسلط سفته‌بازان قرار دارد. سلطه سفته‌بازها بر بازار مسکن عملا منجر به محاصره بازار ملک از سوی آنها شده است؛ چراکه به چند دلیل عمده عملا خریداران مصرفی قادر به ورود به بازار مسکن و انجام معامله نیستند و تنها درصد کمی از معاملات خرید و فروش آپارتمان در حال حاضر از سوی خریداران مصرفی انجام می‌شود. هم‌اکنون عمده خرید و فروش‌های واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن پایتخت بین سفته‌بازها صورت می‌گیرد. ضمن آنکه تعداد فایل مناسب برای خرید بسیار محدود است و به محض ورود فایل به بازار از سوی سفته‌بازها مورد معامله قرار می‌گیرد. همین موضوع نوسانات قیمتی در اردیبهشت‌ماه را به‌دنبال داشته است. علاوه‌بر سفته‌بازها بخش دیگری از معاملات مسکن از سوی سرمایه‌گذاران ملکی انجام می‌شود. تفاوت این گروه از متقاضیان بازار مسکن با سفته‌بازها در این است که سفته‌بازها ملک را خریداری کرده و با قیمت بالاتر در مدت زمان کم به‌طور مجدد در بازار به فروش می‌رسانند. اما سرمایه‌گذاران به‌دنبال معاملات ملکی مکرر نیستند و واحد خریداری شده را دست‌کم به مدت دو تا سه سال یا به‌صورت خالی نگه داشته یا به بازار اجاره عرضه می‌کنند. اما تقاضای مصرفی چندانی هم‌اکنون در بازار مسکن پایتخت و عمده شهرهای کشور حضور ندارد. علت این موضوع افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و قیمت مسکن و ناتوانی خریداران از خرید واحدهای مسکونی به‌دنبال نوسانات قیمتی از یکسو، کمبود فایل مناسب برای خرید ازسوی دیگر و همچنین حضور برخی از متقاضیان مصرفی در بازار سهام و سرمایه‌گذاری در بورس به انگیزه تقویت قدرت خرید برای حضور در بازار مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد دست‌کم ۵ عامل عمده در نوسان قیمتی قابل‌توجه مسکن در اردیبهشت‌ امسال – براساس آمارهای خام – موثر بوده است. اولین عامل به کاهش تعداد خریداران مصرفی و همچنین کاهش محسوس‌تر تعداد فروشندگان مسکن مربوط می‌شود.

عامل دوم به نحوی با عامل اول در ارتباط است. زمانی که بازار از خریدار مصرفی خالی می‌شود و متقاضی مصرفی در بازار مسکن حضور ندارد بازار در محاصره سفته‌بازها قرار می‌گیرد و انجام معاملات مکرر بین سفته‌بازها به انگیزه کسب سود سطح قیمت‌ها را تحت‌تاثیر قرار داده و افزایش می‌دهد. درواقع در چنین شرایطی ناپایداری قیمتی بیشتر از قبل خواهد شد.

حذف قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن از استارت‌آپ‌های ملکی سومین عامل اثرگذار در ناپایداری قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه است. با دستور قضایی و با نیت جلوگیری از التهابات قیمتی در بازار ملک، اردیبهشت‌ماه امسال قیمت‌های پیشنهادی از آگهی‌های منتشر شده در استارت‌آپ‌های بازاریابی ملکی حذف شد. اما از آنجا که اعلام قیمت‌های پیشنهادی در این سامانه‌های مجازی همچون چراغ راهنمای قیمتی برای خریداران و فروشندگان مسکن بود حذف این نرخ‌ها خود یکی از عوامل موثر در ایجاد نابسامانی در نحوه تعیین قیمت در بازار معاملات مسکن است.

قبل از حذف قیمت‌ها از استارت‌آپ‌های ملکی خریدار با دید باز و از طریق مقایسه سطح قیمت‌های پیشنهادی اقدام به انتخاب فایل با قیمت مناسب‌تر برای خرید می‌کرد. اما در حال حاضر امکان چنین مقایسه‌ای برای متقاضیان مسکن از بین رفته است. حتی در بسیاری از موارد قیمت‌های اعلام شده بر روی این سامانه‌های مجازی برای فروشنده‌های مسکن نیز به‌عنوان مرجع قیمتی مورد استفاده قرار می‌گرفت و آنها هم سطح قیمت‌های پیشنهادی خود را متناسب با عرف بازار در نظر می‌گرفتند.

در چنین شرایطی و در نبود چراغ راهنمای قیمتی، سفته‌بازان امکان تغییر قیمت در بازه‌های زمانی کوتاه‌مدت را به دست می‌آورند و می‌توانند نرخ‌های پیشنهادی خود را به‌صورت سلیقه‌ای و در بسیاری از موارد به‌صورت غیرواقعی تعیین کنند. این در حالی است که هم‌اکنون هم خریدار و هم فروشنده مسکن در بازار عمدتا سفته‌باز هستند. زمانی که بازار معاملات مسکن کلا در انحصار سفته‌بازها باشد چانه‌زنی روی قیمت انجام نشده و واحد با هر قیمتی خرید و فروش می‌شود و سپس در فاصله زمانی کمتری با قیمت گزاف‌تر به فروش می‌رسد. جو روانی ناشی از هیجان رشد بی‌سابقه شاخص در بازار سهام در اردیبهشت را می‌توان به‌عنوان پنجمین عامل افزایش قیمت مسکن در این ماه اعلام کرد. در اردیبهشت‌ماه بازدهی بازار سهام معادل ۴۳ درصد بود. در این ماه شاخص کل بورس به کانال یک میلیون واحد وارد شد که یک میلیونی شدن شاخص سهام در واقع یک مرز روانی برای سفته‌بازان محسوب می‌شد؛ چراکه سفته‌بازان معتقد بودند با ورود شاخص به کانال یک میلیون، بازار سهام باز هم امکان مانور و رشد بیشتر را خواهد داشت. این موضوع به نوبه خود منجر به انتقال هیجان سفته‌بازی به بازار مسکن شد. اتفاقی که در سال ۹۷ و ۹۸ بین بازار مسکن و ارز تجربه شد و قیمت مسکن تحت‌تاثیر انتظارات روانی و هیجان سفته‌بازی در بازار به‌دنبال وقوع شوک ارزی، جهش کرد. هم‌اکنون در کنار هیجان انتقالی از بازار سکه و ارز به بازار مسکن اثر روانی تحولات بازار سهام نیز در بازار مسکن رصد می‌شود. در اردیبهشت‌ماه همچنین بازدهی بازار سکه و دلار بیش از ۱۴درصد رقم خورد.

حقه حباب‌سازها در بازار مسکن

دنیای‌اقتصاد : جریان معاملات مسکن در شهر تهران تقریبا متوقف شده و در غالب محله‌ها با وجود تقاضای خرید و حتی فروش در حجم کم، «محدودیت‌های کرونایی و ترس افراد از ابتلا»، مانع برقراری رابطه بین دو سمت بازار شده است. با این حال گروهی در سمت عرضه، به حباب‌سازی با فایل‌های کاذب رو آورده‌اند تا مانع کاهش قیمت تحت‌تاثیر رکود مضاعف شوند. این گروه فعلا فروشنده نیست؛ اما قصد نزدیک برای عرضه دارد. معدود معاملات این روزها،‌ غیرمصرفی است.

یک گروه از فروشنده‌های بالقوه بازار مسکن با به‌کار بستن یک حقه در اولین ماه از سال جدید، مشغول حباب‌سازی در بازار فروش مسکن هستند. درحالی‌که نسبت بالای قیمت به اجاره مسکن درحال‌حاضر نشان از حبابی بودن سطح قیمت مسکن دارد و این وضعیت از چند ماه قبل در بازار حاکم بوده است، اما همچنان گروه‌هایی از فروشنده‌های کاذب درصدد افزایش سطح قیمت مسکن با استفاده از حقه «قیمت‌گذاری صوری» هستند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، درحال‌حاضر می‌توان فروشنده‌های حاضر در بازار مسکن را به دو گروه «واقعی» و «کاذب» دسته‌بندی کرد. تعداد فروشنده‌های واقعی بازار مسکن که ویژگی اصلی آنها آمادگی برای توافق با خریدار است، بسیار اندک است و در عوض عمده فروشنده‌های فروردین‌ماه بازار مسکن از نوع فروشنده‌های کاذب بوده‌اند.فروشنده‌های کاذب به کسانی اطلاق می‌شود که فعلا قصد فروش آپارتمان خود را ندارند، اما در آینده نزدیک چنین مقصودی دارند و به همین دلیل از هم‌اکنون دست به‌کار شده‌اند تا با به‌کار بستن حربه‌ای، بتوانند در دو، سه ماه آینده املاک خود را با قیمت‌های بالا بفروشند. این افراد اکنون ابراز به قصد فروش می‌کنند و در واقع نقش فروشنده را برای واسطه‌ها و خریداران مسکن بازی می‌کنند، اما قیمت‌های اعلامی آنها به‌صورت پلکانی از اسفند تا کنون رو به افزایش بوده است.تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد زمانی که خریداری برای قیمت پیشنهادی اولیه این فروشنده‌ها پیدا می‌شود، آنها یک‌باره قصد افزایش قیمت می‌کنند و قیمت اعلامی جدیدی را به متقاضی و واسطه اعلام می‌کنند که معمولا دست‌کم ۵ و بعضا تا ۱۰ درصد بالاتر از قیمت پیشنهادی قبلی است.

در واقع نشانه اصلی فروشنده‌های کاذب، همین است که روی توافق با خریدار بر سر قیمت پیشنهادی به شدت مقاومت می‌کنند و واسطه‌های کارکشته این رفتار را چنین تعبیر می‌کنند که فرد از ابتدا «فروشنده واقعی» نبوده است. اعلام مکرر قیمت‌های بالا و بالاتر روالی بوده که فروشنده‌های کاذب در فروردین‌ماه در پیش گرفتند.در عین حال نباید فراموش کرد که بازار مسکن در این ماه از حالت نیمه تعطیل همیشگی نیز فراتر رفته و تقریبا به کلی تعطیل بوده است؛ به این ترتیب که این بازار دو هفته تعطیلات نوروزی را پشت‌سر گذاشت و پس از آن با توجه به اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی دو هفته نیز دورکاری و شرایط قرنطینه خانگی را تجربه کرد که مانع از فعالیت عادی این بازار شد.به این ترتیب حجم معاملات مسکن در برخی از محله‌ها تا ۹۰ درصد ماه مشابه سال گذشته کاهش یافته و حتی در برخی از محله‌ها به صفر رسیده است. بنابراین هیچ بعید نیست که آمار رسمی معاملات در فروردین حتی به هزار فقره نیز نرسد.

در ماهی که گذشت صرفا یک دسته از افرادی که به هر دلیل ناگزیر به فروش ملک بوده‌اند، حاضر به معامله شده‌اند و همان‌طور که گفته شد، تعداد این فروشنده‌های واقعی بسیار اندک بوده است. در مقابل فروشنده‌های کاذب که می‌خواهند به هر شکل ممکن مانع از برقراری ثبات قیمتی تحت‌تاثیر رکود کرونایی در بازار ملک شوند، بیشتر بوده است. نکته قابل‌توجه این است که در جمع فروشنده‌های کاذب، تعداد سازنده‌های عرضه‌کننده آپارتمان‌های کلید نخورده به مراتب بیشتر و تعداد مالکان آپارتمان‌های کلیدخورده کمتر بوده است. این درحالی است که در جمع فروشنده‌های واقعی این نسبت معکوس بوده و مالکان واحدهای کلیدخورده عمدتا بیشتر از سازنده‌ها بوده‌اند.به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در بازار مسکن کنونی سفته‌بازها نیز بار دیگر در جمع متقاضیان خرید حضور پیدا کرده‌اند. این افراد کسانی هستند که امید دارند در رکود کرونایی بتوانند معاملات با قیمت مناسب انجام دهند و در فصل تابستان با توقف احتمالی شیوع کرونا و بازگشت نسبی رونق به معاملات، واحدهای خریداری شده را با قیمت‌های بالاتر بفروشند.در عین حال تقاضای مصرفی نیز در بازار مسکن فروردین ماه حضور داشته است اما ویژگی این متقاضیان، بودجه ضعیف آنهاست که اغلب تناسبی با قیمت‌های پیشنهادی حباب‌آلود ندارد.با این وجود در یک برآورد کلی از وضعیت تقاضا در بازار مسکن فروردین ماه می‌توان گفت حجم متقاضیان مسکن به‌طور کلی در مقایسه با ماه‌های مشابه سال‌های گذشته به کمتر از نصف کاهش پیدا کرده است و به همان نسبت شاهد افت شدید معاملات حتی در مقایسه با ماه‌های نیمه تعطیل فروردین خواهیم بود.

  شروع دوباره فعالیت بنگاه‌ها

بررسی «دنیای‌اقتصاد» حاکی از این است که از روز گذشته تعدادی از دفاتر معاملات املاک فعالیت خود را از سر گرفته‌اند. در مورد واحدهای صنفی مذکور از ابتدا تعیین تکلیف روشنی صورت نگرفته بود؛ به این معنا که در لیست طرح فاصله‌گذاری اجتماعی که توسط ستاد ملی مبارزه با کرونا منتشر و در آن اصناف به سه دسته «کاملا فعال»، «کاملا غیرفعال» یا «فعال با محدودیت» تقسیم شده بودند، هیچ اشاره‌ای به بنگاه‌های ملکی نشده بود.

با این حال دفاتر مشاوران املاک اغلب با توجه به شنیده‌هایی از برخورد و پلمب واحدهای هم‌صنفی خود که در روزهای گذشته مشغول فعالیت شده بودند، ترجیح دادند دفاتر خود را بسته نگه دارند و تلقی آنها این بود که قطعا بنگاه‌های ملکی در زمره مشاغل ضروری که باید فعال بمانند، قابل دسته‌بندی نیستند.حتی در طرح فاصله‌گذاری هوشمند نیز که اجرای آن از دیروز در تهران آغاز شد، هیچ صراحتی درباره فعالیت یا عدم فعالیت این مشاغل وجود ندارد، اما بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تعدادی از بنگاه‌های ملکی با ثبت‌نام در سامانه وزارت بهداشت به نشانی salamat.gov.ir توانسته‌اند کدرهگیری مربوطه را دریافت کرده و اجازه فعالیت پیدا کنند.البته برخورد فروشنده‌ها و خریداران در بازار مسکن با موضوع کرونا با یکدیگر متفات است؛ به این معنا که یک گروه از فروشنده‌ها حاضر هستند بازدیدکنندگان را با ماسک به واحدهای فروشی خود راه دهند و با این شرط اجازه بازدید می‌دهند اما یک گروه دیگر از فروشنده‌ها در همین حد نیز تمایلی به همکاری با واسطه‌ها و بازدیدکنندگان متقاضی مسکن ندارند و فعلا ترجیح می‌دهند صرفا عکس و فیلم از واحدهای فروشی خود در اختیار متقاضیان قرار دهند.

البته واسطه‌های ملکی می‌گویند ترس خریداران به مراتب از فروشندگان بیشتر است و بسیاری از آنها حتی با ماسک و تجهیزات بهداشتی نیز حاضر به مراجعه به دفاتر ملکی نیستند و این موضوع درحال‌حاضر مهم‌ترین چالش بازاریابی مسکن به شمار می‌آید. به‌نظر می‌رسد در صورتی که اعتماد خریداران به رعایت اصول بهداشتی توسط همه عوامل بازار جلب شود، ممکن است در روزهای آینده شاهد افزایش خفیف مراجعه به دفاتر املاک باشیم؛ هر چند در چنین شرایطی استفاده از شیوه‌های روزآمد بازاریابی به مراتب موثرتر و کارآمدتر خواهد بود و به حفظ سلامت شهروندان کمک می‌کند.

بمب ساعتی در بازار مسکن آمریکا

بحران ۲۰۰۸ «وام مسکن» با ابعاد سنگین‌تر تکرار می‌شود؟

شمارش معکوس برای سقوط قیمت ملک در ایالات متحده

دنیای اقتصاد : تخریب‌های اقتصادی ویروس «کرونا» که در خیلی از کشورها هنوز به اندازه تلفات انسانی و هزینه‌های پزشکی و سلامت بروز نکرده، به‌زودی در یکی از مهم‌ترین بازارهای آمریکا نمایان می‌شود.

«بازار مسکن» در آمریکا به‌خاطر مواجهه با «حباب کم سابقه قیمت ملک» به شدت مستعد واکنش بحرانی به هر نوع شوک بیرونی است، به‌طوری‌که اکنون اوضاع سخت اقتصادی مالکان آمریکایی وام‌گیرنده و همچنین مستاجرهای ناتوان از پرداخت اجاره بها تحت تاثیر رکود کرونایی، این بازار را به آستانه ترکیدن حباب قیمت کشانده است.

یک سوم از دارندگان وام مسکن در آمریکا به دلیل افت شدید درآمد در اثر تعطیلی کرونایی کسب و کارها، توان پرداخت اقساط ماهانه وام‌ها را از دست داده‌اند. در سمت مقابل، مستاجرها نیز از پرداخت اجاره‌بها خودداری می‌کنند. پیامد این دو چالش باعث بدهکاری سنگین بازار مسکن به موسسات مالی و اعتباری آمریکا در ماه‌های آینده می‌شود که تاثیر نهایی آن شروع موج حراج خانه‌های بدهکار و سقوط قیمت مسکن شبیه بحران ۲۰۰۸ است.

سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ بیش از ۵ میلیون خانه و آپارتمان در بازار مسکن آمریکا به دلیل بحران «وام‌های مسکن و کاهش قیمت ناشی از ترکیدن حباب قیمتی» به حراج رفت و رکود اقتصادی بزرگ به‌وجود آمد.قیمت مسکن در آمریکا در اواخر سال ۲۰۰۶ بیش از ۸۰ درصد نسبت به ۸ سال قبل از آن افزایش پیدا کرد که به‌خاطر این رشد قیمت شدید، وضعیت آن زمان بازار مسکن آمریکا به «وجود حباب در قیمت مسکن» تعبیر شد. ترکیدن حباب قیمتی در سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸، تا سال‌ها اثر سنگین بر بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصاد آمریکا و کشورهای دیگر گذاشت.

اکنون آخرین وضعیت روند قیمت مسکن در آمریکا بیانگر رشد شدید قیمت در سال ۲۰۱۹ –مشابه رشد ۲۰۰۶- است. میزان رشد قیمت مسکن در فاصله ۲۰۱۲ تا ۲۰۱۹ به مراتب بیشتر از رشد سایر متغیرهای اقتصادی در آمریکا بوده و از این بابت، حباب قیمتی در این بازار شکل گرفته است.کارشناس اقتصادی هشداردهنده بحران ۲۰۰۸ بازار مسکن آمریکا، اکنون یکبار دیگر درباره آستانه ترکیدن حباب شماره ۲ مسکن –بعد از حباب سال‌های ۲۰۰۶ و ۲۰۰۷- هشدار داده است.

در کنار آمار بالای قربانیان ویروس کرونا، موضوع داغ خبری این روزهای خبرگزاری‌های دنیا چشم‌انداز ترسناکی است که بزرگ‌ترین اقتصاد جهان با آن مواجه است. سقوط بازارهای مالی، از بین رفتن بیش از ۷۰۰ هزار شغل غیرکشاورزی برای اولین بار در یک دهه گذشته آن هم پیش از شروع اثرات اقتصادی ویروس کرونا، ۱۰ میلیون نفری که تقاضای استفاده از مزایای بیکاری کرده‌اند، پیش‌بینی بیکار شدن ۴۷ میلیون نفر در آینده و رسیدن نرخ بیکاری به ۳۲ درصد در اثر شیوع ویروس کرونا، پیش‌بینی کاهش ۳/ ۳ درصدی نرخ رشد اقتصادی و قرار گرفتن نرخ رشد در بازه منفی و کوچک‌تر شدن اقتصاد تا انتهای سال جاری از جمله اخباری است که این روزها پیرامون اقتصاد آمریکا به سمع و نظر می‌رسد. در این رابطه همانند آنچه در بحران مالی جهانی ۲۰۰۸ تجربه شد، یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های در معرض خطر اقتصاد آمریکا، بازار مسکن عظیم این کشور است. از زمان بحران مالی جهان، سیاست‌های پولی تهاجمی بانک‌های مرکزی اقتصادهای پیشرفته، حباب‌های اقتصادی به شدت خطرناکی ایجاد کرده است که با نخستین رکود عمیق اقتصادی به شدت فرو خواهند پاشید، از جمله حباب بازار مسکن آمریکا.

به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه «دنیای اقتصاد» هر چند سال گذشته اقتصاددانان شانسی میانه را برای بروز رکود در اقتصاد آمریکا طی سال ۲۰۲۰ قائل بودند، اما با شیوع ویروس کرونا جدید موسوم به «کووید-۱۹» و تبدیل آمریکا به آلوده‌ترین نقطه جهان، به نظر می‌رسد وقوع رکود در اقتصاد این کشور حتمی باشد. اقتصاد آمریکا که تا ژوئن سال گذشته طولانی‌ترین دوره رونق اقتصادی تاریخ خود را تجربه کرد (بیش از یک دهه پس از بحران مالی جهانی)، به تدریج نشانه‌های متعددی از وقوع رکود در آن نمایان شد (همانند آنچه در سال‌های پیش از بحران ۲۰۰۸ اتفاق افتاد). بنابراین شیوع ویروس کرونا با پیامدهای اقتصادی وخیمش، چون تیر خلاصی خواهد بود برای اقتصاد به چالش‌خورده این کشور. در این رابطه اقتصاددان جوانی که بحران مالی ۲۰۰۸ را در تارنمای شخصی خود پیش‌بینی کرده و درخصوص آن هشدار داده بود و توسط روزنامه «تایمز» لندن شناخته شد، این بار از احتمال وقوع رکود عمیق در اقتصاد آمریکا و انفجار حباب مسکن آمریکا به دنبال شیوع ویروس کرونا می‌نویسد.

جِسی کُلُمبو، تحلیلگر مشهور رسانه‌های اقتصادی است که مطالبش در مجموع پلت‌فرم‌های مجازی ماهانه نزدیک به ۱۰ میلیون بازدیدکننده دارد، به تازگی یادداشتی تحلیلی از او با عنوان «حباب مسکن ۲ آمریکا» در تارنمای گروه رسانه‌ای «فوربس» آمریکا به چاپ رسیده است. او در این یادداشت می‌نویسد: معتقدم با رکود اقتصاد آمریکا که به نظر می‌رسد در آستانه آن قرار داریم، حباب بازار مسکن به انفجار خواهد رسید. همانند سایر حباب‌هایی که من تاکنون رصد کرده‌ام، حباب مسکن شماره ۲ آمریکا در نتیجه سیاست‌های پولی به شدت تحریکی و تهاجمی یک دهه اخیر فدرال رزرو – بانک مرکزی آمریکا – بوده است؛ به‌ویژه سیاست نرخ بهره صفر و سیاست تسهیل مقداری.

با نگاه به بحران‌های تاریخی در‌می‌یابیم که وقوع «رکود بزرگ» عمدتا به خاطر فروپاشی حباب مسکن در اواسط دهه ۲۰۰۰ میلادی بود و آسیب‌هایی که برای نظام مالی و بانکی آمریکا ایجاد کرد. به‌عنوان درمانی سریع برای پایان دادن به این رکود و قرار گرفتن مجدد اقتصاد در مسیر رونق، فدرال‌رزرو به‌سادگی تصمیم گرفت سیاست متورم‌سازی قیمت‌های مسکن را پیش گیرد. بر اساس آمارهای «شاخص کیس-شیلر قیمت مسکن ملی آمریکا»، قیمت‌ها در بازار مسکن نسبت به کف ۲۰۱۲ خود حدود ۶۰ درصد افزایش یافته است. همانند سایر رونق‌های اقتصادی به‌طور مصنوعی ایجاد شده، حباب مسکن ۲ آمریکا شتاب بیشتری نسبت به رشد قیمت سایر دارایی‌ها داشته است؛ ا‌ز جمله نرخ تورم، اجاره‌بها و دستمزدها. این وضعیتی است که دقیقا در حباب مسکن قبلی (۲۰۰۸) نیز اتفاق افتاد و به نظر می‌رسد همچون حباب قبلی، ترکیدن آن اجتناب‌ناپذیر است.

به‌علاوه نظیر حباب مسکن منتهی به ۲۰۰۸، تمام انواع عوامل سوء در شکل‌گیری حباب مسکن ۲ نیز نقش داشته‌اند، هرچند این عوامل با موارد بحران قبلی مشابهت یکسان ندارند، تاریخ تکرار نمی‌شود بلکه هم قافیه می‌شود. از جمله این عوامل می‌توان به اقدام «ابر-مهمان‌پذیران» شرکت اینترنتی «ایر‌بی‌ان‌بی»، پلت‌فرم آمریکایی اجاره آنلاین و موقت خانه، اشاره کرد که با استفاده از وام‌هایی کم بهره، تعداد زیادی از املاک را برای توسعه فعالیت‌های اجاره‌ای خود خریداری کردند. با شیوع ویروس کرونا و کاهش تقاضای اجاره اما این ابر-مهمان‌پذیران مقروض به‌شدت در معرض خطر قرار گرفته‌اند. این شرایط نابسامان بازار مسکن آمریکا در حالی است که گزارش‌های ناخوشایندی از وضعیت نامطمئن بازار نیروی کار منتشر می‌شود. براساس تازه‌ترین برآورد فدرال‌رزرو، شیوع ویروس کرونا در مجموع ممکن است منجر به بیکار شدن ۴۷ میلیون نفر در آمریکا شود و نرخ بیکاری به رکورد ۳۲ درصدی برسد. با این ارقام دیگر رکود اقتصادی معنا نمی‌یابد، باید به انتظار سقوط اقتصادی آمریکا نشست.

 بسته سیاستی-حمایتی

با شکل‌گیری موج جدیدی از وام‌گیرندگان مسکنی که انتظار می‌رود پرداختی‌های ماهانه خود را به تعویق بیندازند، سیاست‌گذاران تلاش می‌کنند قدم‌هایی برای حمایت از ارائه‌دهندگان اعتبارات بردارند و آنها را متوجه این واقعیت سازند که ممکن است مجبور شوند معیارهای سختگیرانه‌تری را برای احراز صلاحیت نیازمندان به کمک تعیین کنند. به گزارش «بلومبرگ» درخواست‌ها برای مماشات با آسیب‌های ناشی از ویروس کرونا، با تصویب بسته تشویقی ۲/ ۲ هزار میلیارد (تریلیون) دلاری که هفته گذشته در کنگره آمریکا نهایی شد، شدت گرفته است. بر اساس طرحی که قانون‌گذاران تصویب کرده‌اند مالکانی که از اثرات اقتصادی ویرانگر ویروس کرونا آسیب می‌بینند می‌توانند پرداخت‌های ماهانه اقساط خود را به تعویق بیندازند. از طرفی بر اساس این طرح، اعتباردهندگان مجاز نیستند برای اطلاع از صحت شرایط وام‌گیرندگان از آنها درخواست مدرک کنند. البته مشتریان باید برای صحت ادعای خود شواهدی داشته باشند. بر این اساس در صورت ارائه شواهدی مبنی بر آسیب دیدگی اقتصادی ناشی از ویروس کرونا، خانوار وام گیرنده می‌توانند پرداخت اقساط خود را تا ۶۰ روز عقب بیندازند، دوره‌ای که تا چهاربار به مدت ۳۰ روز امکان تمدید دارد. برای وام‌گیرندگان تجاری نیز مدت این تخفیف حداقل ۳۰ روز است که تا ۶۰ روز می‌تواند تمدید شود.

با توجه به احتمالی که پیرامون سردرگمی، مجادله و سوءاستفاده ناشی از به تعلیق درآمدن پرداختی‌های ماهانه وجود دارد، موسسات تلاش می‌کنند این موضوع را شفاف سازند که تخفیفات تنها برای کسانی است که واقعا به آن نیاز دارند. به گفته برخی منابع مطلع، مقامات «اداره مالی مسکن فدرال» و «دپارتمان مسکن و توسعه شهری» از جمله کسانی هستند که مذاکرات پیرامون اینکه آیا نیاز است دستورالعملی برای تعیین واجدین شرایط ارائه شود یا خیر را پیش می‌برند. رافائل ویلیامز، سخنگوی «اداره مالی مسکن فدرال» در این رابطه می‌گوید سازمانش طرحی که دولت به تصویب رساند را اینگونه تفسیر می‌کند که تنها مشتریانی که شغل یا درآمد خود را از دست داده‌اند، می‌توانند پرداخت اقساط خود را به تعویق بیندازند.

بر اساس گزارش این سازمان تا تاریخ اول آوریل (۱۳ فروردین) حدود ۳۰۰ هزار وام گیرنده از دو شرکت دولتی «انجمن وام مسکن ملی فدرال (فانیه مائه)» و «شرکت وام مسکن خانه فدرال (فِرِدیه مَک)» درخواست به تعویق انداختن پرداخت اقساط کردند. با توجه به اینکه در دو هفته اخیر حدود ۱۰ میلیون نیروی کار متقاضی استفاده از مزایای بیکاری شده‌اند، انتظار می‌رود این رقم بیش از اینها بالا رود، در حالی که مشخص نیست بحران ویروس کرونا تا کی ادامه خواهد یافت. مارک زندی، اقتصاددان ارشد بخش تحلیلی موسسه اعتبارسنجی «مودیز» در این خصوص می‌گوید: «در صورتی که تعطیلی اقتصاد آمریکا تا تابستان (اول ژوئن/  ۱۲ خرداد) ادامه یابد، حدود ۳۰ درصد از وام‌گیرندگان مسکن این کشور – معادل ۱۵ میلیون خانوار – ممکن است اقساط خود را پرداخت نکنند.» در این وضعیت بیشترین آسیب متوجه اعتباردهندگان غیربانکی خواهد بود و احتمال ورشکستگی‌های گسترده وجود دارد.

در حالی که عمده تسهیلات طرح به تصویب رسیده مربوط به مالکان خانه می‌شود، اما ملاحظاتی نیز برای اجاره‌نشینانی که نمی‌توانند از پس اجاره‌بها برآیند در نظر گرفته شده است. بر این اساس برای مالکانی که اجاره بهای مستاجران به مشکل خورده را در شرایط کنونی نمی‌گیرند، تعویق اقساط وام مسکن آنها تضمین می‌شود. به‌علاوه از موسسات مسکن خواسته شده از ابزارهای موجود برای کمک نقدی و کوپنی به مستاجران استفاده کنند.

16-01

قطب‌نمای بازار مسکن ۹۹

قطب‌نمای بازار مسکن ۹۹

دنیای‌اقتصاد : سه پرسش اصلی همه فعالان بازار ملک درباره «اوضاع اقتصاد مسکن ۹۹» در یک نظرسنجی از ۲۰ کارشناس مطلع این بازار مورد بحث و بررسی قرار گرفت. در این نظرسنجی با لحاظ آنکه شرایط اقتصادی و اجتماعی زیر سایه سنگین کرونا قرار دارد و آینده بازارها به همین دلیل چندان قابل پیش‌بینی نیست، «نگاه و برآورد احتمالی کارشناسان اقتصاد مسکن» منعکس شده است. نتایج به‌دست‌آمده از مجموعه پاسخ‌ها و کامنت‌های شرکت‌کنندگان در نظرسنجی نشان می‌دهد رکود سال گذشته بازار مسکن، امسال نیز ادامه پیدا می‌کند؛ اما تفاوت‌هایی بین رکود معاملات خرید آپارتمان و رکود ساخت‌و‌ساز وجود دارد. برداشت غالب کارشناسان درباره سمت و سوی قیمت مسکن به‌عنوان مهم‌ترین سوال ملکی جامعه فعال در این بازار نیز آن است که میزان افزایش قیمت‌ آپارتمان در پایتخت در سال جدید کمتر از سال گذشته خواهد بود. از بین گزینه‌های تورمی، بیشترین احتمال کاهش قیمت واقعی آپارتمان است. کرونا در فصل بهار معاملات مسکن را به‌شدت کاهش می‌دهد و همین می‌تواند باعث رشد نسبی خرید و فروش‌ها در نیمه دوم سال شود. کارشناسان نیز توصیه‌هایی خطاب به فعالان ساختمانی و سیاست‌گذار ارائه و پنج عامل کلیدی به همراه یک عامل احتمالی را در جهت‌دهی به بازار معرفی کرده‌اند.

آیا بازار مسکن – هم درحوزه معاملات و هم ساخت‌وساز- در سال جدید در مسیر بهتر از سال گذشته قرار می‌گیرد؟

این پرسشی است که هفته دوم فروردین ماه توسط گروه مسکن «دنیای اقتصاد» در قالب یک نظرسنجی از ۲۰ صاحب‌نظر این بخش، مورد تحقیق و بررسی قرار گرفت.نتایج بررسی‌ها براساس پاسخ‌های داده‌شده در این نظرسنجی نشان می‌دهد بازار ملک در سال ۹۹ تحت‌تاثیر پنج پارامتر کلیدی و یک پارامتر مهم احتمالی قرار دارد. این عوامل اثرگذار بر بازار مسکن به ترتیب اهمیت شامل «رکود اقتصادی و شرایط اجتماعی ناشی از کرونا»،‌ «تحریم»ها، «تحولات بازار ارز»، «تورم عمومی»، «وضعیت اقتصادی خانوارها» و همچنین «بازار سرمایه» است.

در این نظرسنجی با لحاظ اینکه «غالب بازارها در وضعیت فعلی به‌خاطر مسائل مختلف در شرایط ابهام به سر می‌برند و در این اوضاع، امکان پیش‌بینی قطعی وجود ندارد» از صاحب‌نظران بخش مسکن خواسته شد برآوردهای احتمالی و نگاه خود را به آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن ارائه کنند، هرچند به‌نظر می‌رسد اوضاع فعلی با توجه به شیوع ویروس کرونا و اوضاع سیاست بین‌الملل به‌گونه‌ای است که هر آن امکان بروز تحول مثبت یا بدترشدن شرایط وجود دارد که در این صورت سمت و سوی پارامترهای اثرگذار نیز تغییر خواهد کرد.

برآیند ۲۰ نگاه کارشناسی به بازار مسکن ۹۹ مشخص می‌کند بهار امسال سایه «کرونا» روی این بازار بسیار سنگین است و همین می‌تواند باعث رشد احتمالی معاملات خرید در سه فصل دیگر شود. اما رکود ۹۸ در معاملات مسکن سال‌جاری نیز ادامه پیدا می‌کند؛ ولی با شدت کمتر. بر این اساس برآورد شده است تورم مسکن از تورم عمومی فراتر نرود.

کامنت‌ها و توضیحات بیشتر کارشناسان درباره بازار مسکن ۹۹ به شرح زیر است:

حسین عبده‌تبریزی: در سال ۹۹ همه باید بپذیرند بخش مسکن پیشران اقتصاد نیست. با توجه به حجم خانه‌های خالی و قدرت خرید مردم، بعید است در سال ۹۹ بتوان روی بخش مسکن به‌عنوان حوزه پیشران رشد اقتصادی حساب باز کرد. بنابراین توقع سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران بازار ساختمانی از این بازار باید متفاوت از آنچه در دهه ۷۰ رخ داد، باشد. حتی توقع سیاست‌گذاران اقتصادی هم از رشد این بخش باید واقعی باشد. بخش مسکن نمی‌تواند کمبود‌های ناشی از افت فروش نفت را جبران کند. بنابراین فعالان مسکن باید متناسب با تصویر واقعی این بخش، فعالیت‌های خود شامل میزان ساخت، کیفیت ساخت و توقع از فروش تعریف کنند. بنابراین بازتعریف در فعالیت فعالان ساختمانی لازم و ضروری است.

حجت‌الله میرزایی: همچنان رونق بورس، مسکن را به حاشیه می‌برد اما دومین بازار مطلوب برای سرمایه‌گذاران خواهد بود و افزایش وام مسکن تقاضای مصرف مسکن را افزایش می‌دهد. ضمن اینکه با تعطیلی فعالیت بخش مسکن از اسفند تا خرداد به‌خاطر کرونا، در تابستان سرعت و تعداد معاملات و افزایش قیمت مسکن قابل‌توجه خواهد بود.

بهروز ملکی: در دهه ۱۳۹۰ رابطه نسبتا کم نوسانی میان قیمت مسکن و نرخ دلار نمایان شده است به‌گونه‌ای‌که از سال ۱۳۹۰ به این سو قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حول و حوش ۱۰۰۰ دلار بوده است. در سال ۱۳۹۹ نیز نوسانات احتمالی در بازار ارز می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

سلمان خادم‌المله: بازار معاملات مسکن در وضعیت خاص بی‌تعادلی بین عرضه و تقاضا قرار دارد شبیه سال ۹۸. قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران نزدیک به ۵ برابر متوسط درآمد ماهانه خانوار است و این باعث خروج تقاضای مصرفی از بازار شده است. از طرفی به‌خاطر انتظارات تورمی و شرایط خاص بازارهای رقیب، سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن درحال انجام است هر چند حجم این دو گروه در سال ۹۸ نسبت به ۹۷ کم شد. امسال اگر بازار سرمایه با افت شاخص و خروج سرمایه مواجه شود نقش این دو در بازار مسکن پررنگ می‌شود.

علی قائدی: در مجموع بازار مسکن در سال ۱۳۹۹همانند سال ۱۳۹۸با رکود تورمی مواجه خواهد بود یعنی با افزایش نسبی قیمت مسکن (هرچند کمتر از سال ۱۳۹۸) و ادامه وضعیت فعلی در معاملات و ساخت‌وساز (عدم افزایش قابل‌توجه ساخت‌وساز و معاملات).

نرگس رزبان: در شرایط کنونی مهم‌ترین مساله بازار مسکن ضعف مالی در سمت تقاضای مسکن است. با توجه به حاکم بودن شرایط تورمی طی سنوات گذشته و عدم امکان احیا و افزایش درآمد خانوار (به‌دلیل رشد اقتصادی پایین ناشی از عوامل متعدد اقتصادی و سیاسی) سمت تقاضای مسکن در چند سال اخیر همواره از سمت عرضه جا مانده و توان مالی در سمت تقاضا نتوانسته است از قیمت‌های مسکن در بازار حمایت کند. این پدیده سبب تغییر شکل تقاضا (گرایش به واحدهای کوچک‌تر و کم‌کیفیت‌تر) و کاهش آن به‌ویژه در بخش مصرفی شده است. با توجه به تحولات اخیر حوزه اقتصادی و سیاسی در کشور به‌ویژه تحولات نرخ ارز، افزایش نقدینگی، کاستی‌های تولید، تحریم، شیوع بیماری کرونا و… در کشور، احتمال بازیابی قدرت خرید خانوار بسیار ضعیف بوده و بعضا ممکن است شرایط دشوارتر از سال گذشته باشد. بنابراین پدیده ضعف قدرت خرید خانوار برای ورود به بازار مسکن تشدید شده و تداوم می‌یابد که بدون شک این اتفاق سمت عرضه مسکن و حتی کنش سفته‌بازان در بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده و بر رفتار ایشان اثر گذار خواهد بود.

میثم رادپور: رکود بازار مسکن در سال آینده ادامه می‌یابد.

محمدامیر کرامت: در ابتدای سال رکود شدید بازار مسکن، به تدریج بازار مصرفی با تعادل قیمت‌ها کمی رونق می‌گیرد، اما سرمایه‌گذاران خطرپذیر تازه‌ای(با منشأ و حمایت مالی خارج از کشور) از راه خواهند رسید و با توجه به تفاوت نسبی مناسب برایشان و تعدد فروشندگان سرمایه‌های ملکی، اقدام به خرید و سرمایه‌گذاری می‌کنند. همه اینها در شرایط غیرجنگی است، در صورت تهدید، مسکن شدیدا راکد و بیشتر سرمایه‌گذاران فروشنده خواهند بود.

فخرالدین زاوه: مهم‌ترین مساله بازار مسکن به‌طور عمومی همانند چند سال گذشته ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی است. آثار منفی شوک‌های ناشی از نااطمینانی، تحریم‌ها، بیماری کرونا و… بر سرمایه‌گذاری، توان خرید متقاضیان مصرفی و حجم مراودات و معاملات تداوم خواهد داشت. به‌طور خاص کاهش تعامل‌های اجتماعی ناشی از بیماری کرونا و آثار آن بر هر دو سمت عرضه و تقاضای اقتصاد از جنبه‌های مختلف بر بازار مسکن تأثیر منفی می‌گذارد. در چنین شرایطی نیاز به ورود جدی سیاست‌گذار به حوزه مسکن اقشار کم‌درآمد بیش از پیش محسوس است.

محمدسعید حیدری: حاکمیت روی قیمت نهاده‌های تولید توان اثرگذاری واقعی ندارد، این خیال خامی است که همواره چه درحوزه مسکن و چه در سایر حوزه‌ها دولت‌ها دچارش می‌شوند، تمرکز دولت باید روی رفع اصطکاک‌های این حوزه و کاهش هزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم ریالی و زمانی ناشی از آن باشد، (اصطکاک‌های موجود در سرتاسر زنجیره ارزش) و درحوزه رفع نیازهای مصرفی واقعی اقشار متوسط و رو به پایین نیز باید کل هزینه‌های مربوط به عوارض شهرداری و موارد مشابه را به خریدار مصرفی واقعی بازگرداند و زمانی که یک واحد مسکونی از این مسیر منحرف شد این هزینه‌ها از ذی‌نفع مربوطه بازیافت شود.

سعید سعادتمند: در وضعیت عدم اطمینان موجود، بخش مسکن به‌عنوان پناهگاه دارایی سرمایه‌گذاران و خانواده‌ها عمل خواهد کرد. هر چند ممکن است بازدهی کمتری نسبت به سایر بازارها داشته باشد ولی کمترین ریسک را نیز با خود خواهد داشت.

حمید یاری: امسال یکی از سخت‌ترین سال‌ها برای پیش‌بینی بازارها، از جمله بازار مسکن است. وضعیت سخت اقتصاد کشور به‌دلیل تحریم‌ها و صادرات و واردات، شرایط بغرنج جهانی ناشی از همه‌گیری ویروس کووید ۱۹ و مسائل کشف واکسن، قیمت پایین نفت، انتخابات آمریکا، وضعیت ارزی کشور و… مسائل مهمی است که هر یک به تنهایی می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد. پیش‌بینی براساس محتمل‌ترین نتایج انجام گرفته است یعنی احتمال درگیری جهانی با ویروس کرونا تا پایان سال، مدیریت نسبی بازار ارز و عدم جهش افسارگسیخته، عدم مذاکره جدی با آمریکا و حل شدن مشکل برجام و قیمت جهانی نفت درحدود سی تا چهل دلار.

کریم احمدی: با توجه به جهش‌های قیمتی بازارهای رقیب مانند بورس، طلا و ارز و از طرفی کاهش قدرت خرید تقاضای مصرفی احتمالا قسمتی از نقدینگی این بازارها به بازار مسکن تزریق شده و رشد محسوس قیمت مسکن را در رکود معاملات مسکن مشاهده خواهیم کرد.

مسعود سعادتمند: یک مواجهه نظامی جهش بیشتر نرخ ارز، یک روز مذاکره با آمریکا یا هر عامل مشابه دیگری، به‌شدت این شرایط را تغییر می‌دهد. اما چیزی که من در بازار می‌بینم، این است: شرایط بورس را مهیای ریزش (یا توقف رشد) می‌بینم و بعید می‌دانم بیش از دو ماه نقدینگی سنگین در این بازار باقی بماند. خروج نقدینگی از این بازار، با توجه به شرایط حاکم بر بازار طلا و ارز، به معنی ورود مجدد بخش مهمی از این نقدینگی به بازار مسکن است. عرضه‌ای در بازار نمی‌بینم که بتواند این تقاضا را پاسخ دهد و مبنای عمده پاسخ‌هایم نیز همین موضوع است. به این موضوع اگر عقب‌ماندگی رشد نرخ مسکن از ارز را اضافه کنیم، به‌نظر می‌رسد روند قیمتی همچنان افزایشی است.

علیرضا اشکان: با توجه به بی‌ثباتی حاصل شده از بحران کرونا در بازارهای دیگر در افق کوتاه مدت، اگر تدابیر درستی اتخاذ شود (مانند تمرکز بر واحدهای کم‌متراژ و تحریک تقاضای مصرفی) در بهبود شرایط برای خروج از رکود مسکن موثر خواهد بود.

 

7 copy

جزئیات پاسخ کارشناسان و صاحب‌نظران بخش مسکن به نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد»- فروردین ۹۹

7 copy

7-2 copy

7-3 copy

7-4 copy

زمستان مسکن در وضعیت بهاری

دنیای اقتصاد : بازار کشوری معاملات مسکن از فاز «نزول سنگین» خارج شد و در مسیر رشد قرار گرفت. ماه گذشته برای اولین بار در طول سال ۹۸، خرید و فروش خانه در شهرها با افزایش نقطه‌ای – نسبت به ماه مشابه در سال ۹۷- همراه شد. تغییرات ماهانه معاملات ملک در شهرها طی دو ماه اخیر نیز همسو با تهران رو به افزایش گذاشت. هرچند هنوز اوضاع این بازار رکودی است، اما پنج محرک باعث شده معاملات مسکن فصل زمستان حالت بهاری پیدا کند. تفاوت و تشابه معاملات مسکن تهران و دیگر شهرها بررسی شده است.

معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور از ناحیه اثرگذاری دست‌کم ۵ محرک عمده اوج گرفت.  بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تازه‌ترین تحولات کشوری بازار مسکن و همچنین تحقیقات میدانی انجام شده نشان می‌دهد، نبض بازار معاملات خرید مسکن در سایر شهرهای کشور بدون تاخیر ماهانه، هم‌اکنون پابه‌پای بازار معاملات خرید مسکن شهر تهران در حال تغییر است. این موضوع براساس آمارهای سامانه رهگیری مسکن در دو ماه گذشته یعنی آذر و دی رصد شد. نبض معاملات مسکن سایر شهرها در حالی هم‌اکنون همراستا با نبض معاملات خرید مسکن پایتخت تندتر شده است که در عین حال عوامل تغییردهنده افت‌وخیز معاملات مسکن تهران و سایر شهرها در کل با هم متفاوت است. هرچند در برخی موارد اشتراک‌هایی وجود دارد اما به‌صورت کلی دو دسته عوامل در بروز افت و خیز معاملاتی اخیر در پایتخت وسایر شهرهای کشور ایفای نقش کرده‌اند. با این حال، بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد زمستان بازار مسکن در سایر شهرها نیز مانند شهر تهران دست‌کم به دلیل اثرگذاری ۵ محرک عمده نسبت به ماه‌های ابتدایی پاییز و همچنین فصل تابستان گرم‌تر شده است.بازار معاملات خرید و فروش مسکن در شهر تهران در حالی آذرماه امسال با افزایش ۱۴۶ درصدی حجم معاملات خرید در مقایسه با آبان‌ماه همراه شد که در سایر شهرها نیز حجم معاملات خرید مسکن در همین بازه زمانی ۸۶ درصد رشد کرد.

در دی ماه نیز در حالی حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت با رشد ۱۳ درصدی مواجه شد که در سایر شهرها نیز این میزان معادل ۲۱ درصد گزارش شد. این موضوع نشان می‌دهد در حالی که در سال‌های گذشته تحولات بازار مسکن شهر تهران همچون افزایش یا کاهش تعداد معاملات خرید آپارتمان با تاخیر زمانی چندماهه به بازار مسکن سایر شهرها می‌رسید، در ماه‌های اخیر این فاصله به کمترین حد خود رسید و هم‌اکنون نیز این فاصله به صفر رسیده است، به این معنا که بازار معاملات مسکن در سایر شهرها نیز درست در همان ماهی که بازار مسکن شهر تهران با جهش معاملاتی روبه‌رو شد شاهد افزایش محسوس تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی بود. در واقع واکنش تاخیری بازار معاملات خرید مسکن سایر شهرها به تغییرات بازار مسکن تهران هم‌اکنون متوقف شده وتحولات بازارمسکن پایتخت در آذر و دی ماه همزمان در بازار معاملات مسکن سایر شهرها نیز رصد شد.  حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرها-شهرهای کشور به استثنای شهر تهران-به ۱۳ هزار و ۴۲ فقره معامله خرید مسکن رسید و این میزان در دی ماه به ۱۵ هزار و ۵۷۰ فقره بالغ شد. این در حالی است که در ماه‌های قبل در هر ماه حجم معاملات خرید مسکن کمتر از ۱۰ هزار فقره بود.  تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در سایر شهرها نشان می‌دهد در دی ماه برای اولین بار در طول سال ۹۸ حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور به استثنای تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. در حالی که ابعاد بازار معاملات مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در سال ۹۸ در سایر شهرها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل در حال کوچک‌تر شدن بود اما در دی این روند تغییر کرد و ابعاد بازار به لحاظ حجم معاملات خرید نسبت به دی ماه سال ۹۷ بزرگ‌تر شد. حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرها به استثنای شهر تهران در دی ماه امسال در مقایسه با دی ماه سال گذشته ۱۴ درصد رشد کرد. همچنین میانگین تغییرات نقطه‌ای  حجم معاملات مسکن در هر ماه از سال ۹۸ در مقایسه با ماه‌های مشابه در سال ۹۷، بین ۴۰ تا ۵۰ درصد کاهش یافته است.  فعالان بازار مسکن در سایر شهرها، حداقل از تاثیر پنج عامل عمده بر تغییرات اخیر بازار مسکن در راستای افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی در این شهرها خبر می‌دهند. اولین عامل به ترس از گرانی یا همان «انتظارات تورمی» مربوط می‌شود. هم‌اکنون زمزمه افزایش قیمت مسکن در آینده نزدیک بخشی از خریداران مصرفی و سرمایه‌ای را به بازار مسکن کشانده است هر چند تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد بخشی از این ترس کاذب و ناشی از جوسازی برخی از واسطه‌هاست.

«افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت وساز» از دیگر عوامل محرک ورود متقاضیان به بازار مسکن است. در حالی‌که قیمت برخی از مصالح ساختمانی نسبت به ماه‌های قبل با افزایش محسوس مواجه شده است همین موضوع احتمال گرانی مسکن در ماه‌های آینده را برای متقاضیان پررنگ‌تر کرده است.  «تاثیر افزایش قیمت زمین» از دیگر عوامل محرک در افزایش تعداد معاملات مسکن در دو ماه گذشته است.  از سوی دیگر «افزایش سقف وام خرید مسکن» از ابتدای زمستان موجب شده است آن دسته از تقاضای مصرفی به خصوص تقاضای خانه‌اولی که پیش از این به دلیل ضعف بنیه مالی قادر به ورود به بازار مسکن نبود در بازار حاضر شود و اقدام به جست و جو و خرید مسکن کند. سقف فعلی وام خرید مسکن به‌طور نسبی پوشش مناسبی از هزینه خرید آپارتمان در سایر شهرها به خصوص شهرهای کوچک را ایجاد کرده است.  عامل پنجم در افزایش حجم معاملات مسکن سایر شهرها را می‌توان به رشد بازارهای موازی همچون بورس و افزایش قیمت ارز مربوط دانست. این عامل نیز یکی از عواملی است که در افزایش تقاضا برای خرید مسکن موثر بوده است. با این حال، هم‌اکنون سه تشابه و چهار تفاوت بین بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرها وجود دارد. تاثیر انتظارات تورمی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت و همچنین بالا بودن قیمت زمین سه تشابهی است که هم در پایتخت و هم در سایر شهرها طی دو ماه گذشته منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن و رشد مثبت حجم معاملات شده است.  با این حال، در حالی‌که تغییرات بازار مسکن در سایر شهرها به لحاظ حجم معاملات خرید آپارتمان با تغییرات بازار مسکن شهر تهران همسو و پابه‌پا بوده است چهار تفاوت بین بازار مسکن پایتخت و سایر شهرها قابل شناسایی است.

تفاوت اول به اثرگذاری افزایش سقف وام خرید مسکن در افزایش حجم معاملات مسکن در سایر شهرها مربوط می‌شود. به رغم افزایش سقف وام در شهر تهران نمی‌توان افزایش حجم معاملات خرید مسکن در دو ماه آذر و دی را متاثر از این موضوع اعلام کرد، چرا که کماکان وام خرید مسکن به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و وجود فاصله قابل توجه بین مبلغ وام و قیمت مسکن تسهیلات کارآمدی محسوب نمی‌شود. اما در سایر شهرها به دلیل پوشش مناسب این وام در هزینه‌های خرید مسکن این موضوع یکی از عوامل موثر و مهم در افزایش حجم معاملات زمستانی مسکن بوده است.تفاوت دوم به نوع متقاضیان حاضر در بازار مسکن تهران و سایر شهرها مربوط می‌شود. در حالی‌که عمده تحرک معاملاتی اخیر در پایتخت از ناحیه خریدهای سفته‌بازانه، سرمایه‌ای و متقاضیان تبدیل به احسن بوده است جنس عمده تقاضای مسکن در سایر شهرها هم‌اکنون تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای است.  سومین تفاوت به حضور و نقش خانه‌اولی‌ها در افزایش تعداد معاملات خرید مسکن سایر شهرها و شرایط متفاوت پایتخت مربوط می‌شود. در سایر شهرها به دلیل افزایش سقف وام حجم قابل توجهی از تقاضای موجود برای خرید مسکن مربوط به تقاضای خانه‌اولی‌هاست اما هم‌اکنون خانه‌اولی‌ها کمرنگ‌ترین حضور را در معاملات خرید مسکن پایتخت دارند.  از سوی دیگر، عمده تقاضای مصرفی حاضر در بازار مسکن شهر تهران در حال حاضر مربوط به متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی است. اما در سایر شهرها به دلیل افزایش نسبی سطح قیمت‌ها این گروه از متقاضیان فعلا از انجام معامله منصرف شده و در حاشیه بازار در حال رصد تغییرات هستند تا در زمان مناسب بتوانند تصمیم‌گیری کنند.

Untitled-2 copy

افزایش وام مسکن در سه سناریو

دنیای اقتصاد : طرح «ترمیم قدرت خرید مسکن» بعد از حداقل یک سال تشخیص کارشناسان بابت نیاز بازار به آن، سرانجام به جریان افتاد و در خوان آخر بررسی شد و مورد تصویب قرار گرفت. «افزایش سقف وام مسکن» مطابق آنچه اعلام شده، مورد موافقت سیاست‌گذار پولی قرار گرفته است؛ به‌طوری‌که مدل پیشنهادی برای این افزایش، در جلسه هفته جاری یا حداکثر هفته آتی شورای پول و اعتبار به بحث و رای‌گیری گذاشته می‌شود. بررسی‌ها درباره جزئیات طرح با استناد به پیشنهادهایی که پارسال از سوی شبکه بانکی به بانک مرکزی ارائه شده بود، نشان می‌دهد مدل افزایش سقف وام مسکن در سه سناریو قابل بیان است که هر سه مدل، صرفا به «وام اوراق» اختصاص دارد و برنامه‌ای فعلا برای ثبت‌نام‌کننده‌ها در صندوق «وام یکم» مطرح نیست. در یک سناریو، سقف وام اوراق مسکن از ۶۰ میلیون فعلی می‌تواند به ۸۰ میلیون تومان افزایش یابد و با سقف وام خانه‌اولی‌ها برابر شود. در قالب سناریوی دیگر اما با توجه به دو برابر شدن میانگین قیمت مسکن در یک‌سال اخیر، این احتمال وجود دارد که سقف وام اوراق خرید مسکن به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یابد. سناریوی سوم نیز متوجه وام جعاله به‌عنوان وام مکمل خرید مسکن است. پوشش متری قدرت وام‌ها محاسبه شده است.

پیشنهاد یک و نیم ساله کارشناسان بازار مسکن برای افزایش سقف وام خرید با عبور از گردنه اول بررسی در شبکه بانکی ظرف هفته جاری یا نهایتا هفته آینده در جلسه مقامات پولی کشور برای رد یا تصویب به بحث گذاشته و تعیین تکلیف می‌شود. طرح افزایش سقف وام خرید مسکن از اوایل سال ۹۷ و پس از محسوس شدن نوسان مثبت قیمت در تهران و سایر شهرها از سوی کارشناسان مطرح شد. این طرح پیشنهادی به دو علت بیشتر معطوف به یکی از دو نوع وام خریدمسکن که اکنون در شبکه بانکی پرداخت می‌شود، یعنی وام از محل خرید اوراق بود؛ علت اول این است که سقف وام اوراق از سقف وام خانه‌اولی‌ها در حالت انفرادی ۲۰ میلیون تومان کمتر است و علت دوم نیز این است که عمده متقاضیان مسکن خواهان دریافت وام اوراق هستند، چراکه این وام بدون نوبت و بدون نیاز به سپرده‌گذاری پرداخت می‌شود.

از طرفی از ابتدای سال گذشته تا کنون هر قدر ارزش پول ملی تنزل پیدا کرد و قدرت خرید تسهیلات مسکن تخریب شد، اصرار بر افزایش سقف وام از سوی کارشناسان بیشتر شد و این طرح به‌عنوان یک نیاز فوری توجه کارشناسان را به خود جلب کرد؛ اما متولیان بانکی و دولتی بخش مسکن در تمام بیش از یک سال اخیر با بی‌توجهی نسبت به تبعات سرکوب تقاضای مصرفی،‌ به راحتی از کنار طرح تقویت قدرت خرید مسکن عبور کردند. این در حالی است که مطالعات متعدد جامعه کارشناسی بخش مسکن کشور و همین طور الگوهای جهانی که درباره راه اصلی خروج غیر تورمی بخش مسکن از رکود انجام شده، به اتفاق یک فصل مشترک دارند؛ فصل مشترک آنها این گزاره است که هر قدر حلقه نهایی زنجیره ساخت، عرضه و معاملات مسکن، یعنی متقاضیان مسکن قدرت خرید مناسب و موثری داشته باشند، به همان نسبت این زنجیره با تحرک و پویایی در مسیر رونق قرار خواهد گرفت. طبعا اگر تمرکز صرفا معطوف به تقویت سمت عرضه باشد و سازنده با اخذ وام بتواند مسکن بسازد، اگر حلقه آخر یعنی خریدار بنیه مالی کافی نداشته باشد، چرخه بازار مسکن با بن‌بست روبه‌‌رو می‌شود و اثر دومینویی این وضعیت به شکل کاهش میزان ساخت و ساز منعکس خواهد شد.

طی یک سال و نیم اخیر آنچه باعث مقاومت متولی بخش مسکن درباره نسخه کارشناسی مذکور شد، یک برداشت غلط سنتی از رابطه وام و قیمت مسکن بود. همین برداشت در سال‌های ۸۸ تا ۹۲ هم در گروه متولیان دولتی بخش مسکن وجود داشت. بر اساس این نگاه غلط در اوایل دهه ۹۰ افزایش وام را به «دینامیت بازار مسکن» تعبیر می‌کردند که می‌تواند جهش قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد. این در حالی است که با وجود ثابت ماندن سقف وام در آن سال‌ها، قیمت مسکن در سال ۹۲ جهش ۷۰ درصدی را تجربه کرد و رشد قیمت زمین نیز به ۱۰۰ درصد رسید. تجربه آن سال‌ها نشان داد شرایط بازار مسکن به گونه‌ای است که سطح قیمت در زمان رونق با کمترین اثرپذیری از قدرت خرید و بی‌ارتباط با وام مسکن دچار جهش می‌شود. در آخرین نمونه نیز در سال گذشته با وجود اینکه به دلیل جهش قیمت مسکن، قدرت خرید تقاضای مصرفی به صفر میل کرد و بود و نبود وام برای متقاضیان مسکن علی‌السویه بود، اما قیمت مسکن به مسیر جهشی ادامه داد و رشد نقطه‌ای قیمت مسکن به سطح بی‌سابقه ۱۱۲ درصد در اوایل سال‌جاری رسید. اما گذشته از فرصت‌سوزی‌های یکی دو سال اخیر، اکنون موضوع افزایش سقف تسهیلات مسکن مورد توجه متولیان دولتی و بانکی بخش مسکن قرار گرفته و با اخذ چراغ سبز در بانک مرکزی، از گردنه اول تصویب عبور کرده است. بنابراین قرار است سه‌شنبه هفته جاری این موضوع در جلسه شورای پول و اعتبار کشور مطرح و به بحث گذاشته شود. هر چند اخبار موثقی از جزئیات این طرح منتشر نشده، اما با توجه به اینکه پیش‌تر کارشناسان درباره کم و کیف افزایش وام جزئیاتی را مطرح کرده بودند و نیز با در نظر گرفتن این واقعیت که اکنون سطح قیمت مسکن بسیار بیشتر از زمانی است که پیشنهادهای کارشناسی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن از طریق شارژ وام مطرح می‌شد، وقوع سه سناریو در این رابطه محتمل است که همگی مربوط به تغییرات در سقف وام اوراق و جعاله است. در سناریوی اول، پیشنهادی که از یک سال و نیم قبل مطرح بوده، عملیاتی خواهد شد و آن افزایش سقف وام اوراق به سقف وام خانه‌اولی‌هاست به این معنا که سقف وام انفرادی اوراق از ۶۰ به ۸۰ میلیون تومان افزایش پیدا کند. در کنار این تسهیلات نیز جعاله ۲۰ میلیون تومانی از گذشته تاکنون قابل پرداخت بوده که نه برای تعمیرات بلکه به‌عنوان مکمل وام خرید مسکن پرداخت می‌شود. در این صورت میزان پوشش قیمت خرید مسکن در تهران با توجه به میانگین فعلی از ۶ به ۸ مترمربع افزایش خواهد یافت و فقط ۱۰ درصد از قیمت تمام شده یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی از طریق وام ترکیبی اوراق و جعاله (۸۰ و ۲۰ میلیون تومانی) تامین خواهد شد. بر اساس سناریوی دوم به دلیل اینکه قیمت مسکن از یک سال و نیم قبل تاکنون بیش از دوبرابر شده، میزان افزایش تسهیلات نیز می‌تواند دوبرابر سناریوی اول باشد، به این معنا که سقف وام اوراق از ۶۰ به ۱۰۰ میلیون تومان برسد. در این صورت با فرض اخذ تسهیلات ۲۰ میلیونی جعاله در کنار وام ۱۰۰ میلیونی، می‌توان ۱۹ درصد از قیمت خرید یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی را تامین کرد.

سناریوی سوم ناظر بر تغییر سقف جعاله مسکن است که به‌عنوان وام مکمل خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود. سقف این وام در حال‌حاضر ۲۰ میلیون تومان با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله است. افزایش سقف این وام به ۴۰ میلیون تومان نیز پیشنهادی بود که از سال گذشته همزمان با ایام رونق معاملات مسکن مطرح شد، اما به جایی نرسید. در این سناریو میزان سقف وام ترکیبی خرید مسکن با فرض تحقق افزایش سقف وام اوراق تا ۸۰ میلیون، به ۱۲۰ میلیون تومان خواهد رسید که برای خرید ۵/ ۹ مترمربع آپارتمان در حال حاضر کافی است و می‌تواند ۱۹ درصد از قیمت خرید آپارتمان ۵۰ مترمربعی در تهران را با توجه به سطح ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومانی میانگین قیمت مسکن در حال حاضر، پوشش دهد. همچنین در صورتی که سقف وام اوراق به ۱۰۰ میلیون افزایش یافته و با جعاله ۴۰ میلیونی ترکیب شود، میزان پوشش قیمت آپارتمان نقلی در پایتخت از طریق این وام به بهینه‌ترین حالت ممکن بین سناریوهای مطرح شده یعنی ۲۲ درصد خواهد رسید.

در این بین اگر سناریوی بهینه تحقق یابد و سقف وام اوراق انفرادی به ۱۰۰ میلیون و وام جعاله به ۴۰ میلیون تومان افزایش یابد، وام اوراق در بازار جایگاه خود به‌عنوان تسهیلات برتر را احیا می‌کند. در سال ۹۷ وام خانه‌اولی‌ها که از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم پرداخت می‌شد، با توجه به سقف ۱۰۰ میلیونی در حالت انفرادی و در صورت ترکیب با جعاله، به‌عنوان وام برتر بازار شناخته می‌شد.

طبعا هر یک از سناریوهای مذکور که برای سقف وام در پایتخت محقق شود، به همان نسبت سقف تسهیلات در شهرهای بزرگ و کوچک نیز تغییر خواهد کرد؛ اما در این بین نباید از خاطر برد که ارقام ذکر شده سقف اسمی وام مسکن از محل اوراق محسوب می‌شوند و متقاضی باید برای خرید اوراق نیز هزینه کند. در حال حاضر قیمت اوراق مسکن در پایین‌ترین حد و حول و حوش ۴۰ هزار تومان است که هر فقره از آن حق تقدم استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات مسکن را به متقاضی اختصاص می‌دهد. به این ترتیب برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید حدود ۸ میلیون تومان هزینه شود و سقف واقعی وام دریافتی به این ترتیب ۹۲ میلیون تومان خواهد بود. به همین نسبت هزینه دریافت وام ۱۴۰ میلیونی مسکن نیز در صورت تحقق سناریوی بهینه، ۱۱ میلیون تومان است. از طرفی حتی اگر سناریوی بهینه محقق شود، این فاز از تغییرات تسهیلات مسکن را نمی‌توان «احیا» تلقی کرد،‌ بلکه فاز «ترمیم» وام مسکن محسوب می‌شود. احیای قدرت خرید وام مسکن زمانی که به وضعیت سال ۹۵ بازگردد و حدود ۴۰ درصد از قیمت خرید آپارتمان نقلی را پوشش دهد، محقق خواهد شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، شورای پول و اعتبار یک مخالف احتمالی نیز می‌تواند در برابر این طرح داشته باشد و او وزیر راه و شهرسازی است که در یکی، دو سال اخیر، همواره مدافع افزایش تسهیلات در طرف عرضه مسکن (تسهیلات ساخت) بوده است. اما به نظر می‌رسد با توجه به اینکه طرح مذکور از سد بانک مرکزی گذشته، دیدگاه وزیر راه و شهرسازی نیز نسبت به این موضوع تغییر کرده است. این تغییر از آنجا قابل طرح است که یک مدیر بانکی صاحب‌نظر بخش مسکن در حال حاضر مشاور وزیر در امور شورای پول و اعتبار است و با توجه به اینکه نگاه این مشاور همسو با نظر غالب کارشناسان است و افزایش قدرت خرید را یک نیاز غیر قابل چشم‌پوشی تلقی می‌کند، بنابراین به نظر می‌رسد در جلسه شورای پول و اعتبار مخالفت بالفعل با تصمیم مذکور رخ نخواهد داد؛ مگر اینکه ابعاد طرح افزایش وام مسکن از آنچه محتمل به نظر می‌رسد خارج باشد.

Untitled-2

سیگنال غلط به قیمت مسکن

دو آفت غیرقابل جبران انتشار داده‌های غلط در سامانه رسمی

دنیای اقتصاد : قیمت‌های پاییزی بازار مسکن تهران به‌طور میانگین حدود ۷ درصد نسبت به ماه‌های ابتدایی سال کاهش یافته است؛ اما «سامانه رسمی اطلاعات بازار املاک ایران» که این روزها به شاخص اصلی معاملات برای خریدار و فروشنده تبدیل شده، «علامت» قیمت بالاتر را به بازار ارسال می‌کند. داده‌های مربوط به قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که تحت مدیریت و نظارت دولت قرار دارد، هم اکنون جزئیات مبایعه‌نامه‌های خرداد ۹۸ را برای بازدیدکنندگان سامانه نمایش می‌دهد. این در حالی است که به علت عبور بازار ملک از عصر جهش قیمتی، در حال حاضر «تاریخ مصرف» قیمت‌های ۴ماه پیش بازار مسکن پایتخت منقضی شده است و استناد به آن قیمت‌ها با سیگنال غلط «سامانه» می‌تواند باعث انحراف پرمخاطره فعالان بازار ملک شود. با توقف عملیات ساده به‌روزرسانی اطلاعات در این سامانه، فعالان بازار مسکن تهران از دسترسی به نبض واقعی قیمت‌ها در محله‌های مختلف شهر محروم مانده‌اند. جاماندن سامانه رسمی در بازار مسکن از تغییر و تحولات قیمت‌ها، نوعی «غفلت» متولی بخش مسکن از ساده‌ترین اقدام – اعلام اطلاعات صحیح به بازار- محسوب می‌شود که دو آفت برای آینده این بازار در پی دارد؛ از جمله اعتماد کاربران به داده‌های قدیمی سامانه برای تعیین قیمت پیشنهادی، باعث ورود فایل‌های تقاضاگریز به بازار خواهد شد.

به‌روز نشدن اطلاعات مربوط به جزئیات واحدهای مسکونی فروش رفته در سامانه «اطلاعات بازار املاک ایران»، ویترین بازار مسکن را در عصر جهش متوقف کرده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت داده‌های درج شده مربوط به جزئیات معاملات خرید وفروش مسکن در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که به‌صورت مستقیم تحت مدیریت وزارت راه وشهرسازی به‌عنوان متولی مسکن در دولت قرار دارد، حاکی است عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات این سامانه هم‌اکنون منجر به ارائه سیگنال غلط به خریداران وفروشنده‌های مسکن شده است.

اطلاعات موجود در این سامانه که به‌خصوص درماه‌های اخیر به محل رجوع واستناد حجم قابل‌توجهی از خریداران وفروشندگان مسکن برای تعیین و مقایسه قیمت‌های پیشنهادی با قیمت‌های قطعی و به‌روز واحدهای مسکونی تبدیل شده است از ابتدای تیرماه امسال به‌روزرسانی نشده است؛یعنی در حالی‌که مطابق با متن آگهی‌های منتشر شده طی سه ماه گذشته در برخی از سامانه‌های مجازی فروش مسکن، از این سامانه به‌عنوان مرجع تعیین قیمت پیشنهادی یاد شده است اما دقیقا اطلاعات این سامانه درست در همین بازه زمانی به‌روز رسانی نشده است؛این موضوع باعث شده است در حالی که در همین سه ماه گذشته تورم ماهانه مسکن در شهر تهران روند نزولی داشته است اما کماکان قیمت‌های فروش مسکن در عصر جهش و اوج قیمت‌ها، مبنای تعیین قیمت پیشنهادی مسکن از سوی فروشنده‌ها قرار بگیرد؛همچنین به دلیل عدم دسترسی خریداران به تحولات روز قیمتی، ناشی از کهنگی اطلاعات درج شده در این سامانه،سمت تقاضای مسکن نیز از دسترسی به یک مرجع اطلاعاتی معتبر وموثق به منظور صحت‌سنجی ادعای قیمتی فروشنده‌ها محروم شده

است. سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حدود ۸ سال قبل آغاز به‌کار کرد اما طی ۴ سال گذشته به دلیل مراجعه تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان خرید وفروش مسکن به آن به منظور اطلاع از سطح قطعی و به‌روز قیمت واحدهای مسکونی، به ویترین بازار مسکن تبدیل شد؛در واقع داده‌های این سامانه به‌عنوان یک نشانگر مورد اعتماد میان سه سمت فعال بازار مسکن اعم از خریداران،فروشنده‌ها وواسطه‌های معاملات واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار دارد و سال به سال به تعداد کاربران این سامانه و مراجعان به آن افزوده می‌شود.

برآوردها و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در تهران بیش از ۵۰ درصد از متقاضیان خرید وفروش واحدهای مسکونی به‌خصوص در ماه‌های اخیر برای اطلاع از نبض قیمتی بازار مسکن به این سامانه به‌عنوان ویترین بازار مسکن پایتختمراجعه کرده و داده‌های درج شده در آن را به‌عنوان مرجع قابل اعتماد قیمتی مورد استفاده قرار داده‌اند.

به‌ویژه فروشنده‌های واحدهای مسکونی در بسیاری از فایل‌های فروش مسکن به این سامانه استناد کرده وسطح قیمت‌های پیشنهادی خود را مطابق با قیمت‌های قطعی درج شده در این سامانه تعیین و به متقاضیان اعلام کرده‌اند. در حقیقت هم‌اکنون این سامانه به سامانه خط‌دهنده و جهت‌دهنده به تحولات قیمتی بازار مسکن تبدیل شده است. اطلاعات و داده‌های درج شده در این سامانه شامل جزئیات مبایعه‌نامه‌ها واجاره‌نامه‌های منعقد شده وثبت شده بین خریداران وفروشنده‌ها و موجران ومستاجران در مناطق مختلف شهر تهران وچند شهر دیگر کشور است که مهم‌ترین بخش این سامانه را می‌توان مربوط به قسمتی دانست که در آن ریز اطلاعات و جزئیات مربوط به قیمت‌های قطعی فروش مسکن در مناطق مختلف،درج شده است. این در حالی است که به رغم وجود اهمیت این سامانه و به‌روز بودن اطلاعات آن به‌عنوان مرجع فراگیر خریداران وفروشنده‌های مسکن در تعیین نرخ‌های پیشنهادی و اطلاع از قیمت‌های قطعی و بهای روز واحدهای مسکونی،کهنگی و به‌روز نشدن اطلاعات این سامانه طی چهار ماه گذشته-از ابتدای تیرماه تاکنون-موجب شده است در مقطع زمانی فعلی که رجوع و استناد به این سامانه به‌خصوص از سمت عرضه واحدهای مسکونی در مقایسه با گذشته به میزان چشمگیری افزایش یافته است،عملا از ویترین بازار، سیگنال غلط به خریداران و فروشنده‌ها و کل بازار،ارسال شود.این در حالی است که زیان اصلی ارسال این سیگنال اشتباه ناشی از به‌روز نشدن داده‌های سامانه‌ای که هم‌اکنون به مرجع آماری تعیین قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی تبدیل شده است عملا متوجه سمت تقاضا و خریداران مسکن است.

اطلاعات مربوط به جزئیات معاملات خرید وفروش و اجاره واحدهای مسکونی در حالی هم‌اکنون به‌عنوان ویترین بازار مسکن مورد استفاده و استناد متعاملین بازار مسکن قرار دارد که رکورد زمانی داده‌های باطل و تاریخ مصرف گذشته در این سامانه هم‌اکنون ۴ ماهه شده است؛ در حال‌حاضر اطلاعات قیمتی درج شده در این سامانه مربوط به بازه زمانی پایان خرداد ۹۸ است؛یعنی آخرین قیمت‌های درج شده در این سامانه شرایط قیمتی و معاملاتی واحدهای مسکونی در دوره اوج جهش قیمت مسکن را نشان می‌دهد؛در حالیکه دقیقا در همین بازه زمانی که داده‌ها واطلاعات این سامانه به‌روز رسانی نشده است – در سه ماه اخیر-بازار مسکن تحول قیمتی مهمی را تجربه کرده است؛در سه ماه گذشته بازار معاملات مسکن از دوره جهش عبور کرده وبا پیشروی در دوره رکود وعمیق‌تر شدن رکود معاملاتی،میانگین قیمت مسکنشهر تهران نیز در هر کدام از ماه‌های گذشته در مقایسه با ماه‌ قبل از آن کاهشی بوده است؛به عبارت دیگر قیمت‌های روز و فعلی فروش واحدهای مسکونی که به رغم در دسترس بودن اطلاعات مربوط به جزئیات آن برای متولی بخش مسکن در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران درج نشده است. در شرایط فعلی که بازار از دوره اوج جهش قیمت عبور کرده است به‌طور میانگین حدود ۷ درصد نسبت به خرداد ماه کاهش یافته است. قیمت‌های درج شده در این سامانه در حالی هم‌اکنون مورد استناد فروشنده‌ها برای تعیین قیمت‌های پیشنهادی قرار دارد که به‌طور میانگین قیمت‌های فعلی باید حدود ۷ درصد از آخرین قیمت‌های درج شده در این سامانه کمتر باشد. طبیعی است این میزان کاهش در مناطق مصرفی بیش از عدد میانگین کاهش قیمت در کل مناطق شهر تهران است؛ این وضعیت موجب شده است هم‌اکنون ویترین بازار مسکن در دوره جهش قیمتی متوقف شود و نمایشگر اطلاعات قیمتی بازار معاملات واحدهای مسکونی تحت تاثیر عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات مندرج در این سامانه قیمت‌های جهش یافته را به بازار نشان می‌دهد؛ در حالی‌که بازار سه ماه است از دوره جهش عبور کرده و هم‌اکنون در مسیری متفاوت از مسیر سه ماه قبل قرار دارد.

اطلاعات قیمتی درج شده در ویترین قیمتی بازار مسکن-سامانه اطلاعات بازار املاک ایران-در حالی نرخ‌های مربوط به خرید وفروش و اجاره مسکن تا بازه زمانی پایان خرداد ۹۸ را نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در خردادماه به مرز ۱۴ میلیون تومان رسیده بود؛ این در حالی است که به دنبال بروز کاهش قیمت در بازار مسکن پس از پشت سر گذاشتن دوره جهش قیمتی، هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به کمتر از ۱۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است؛ این میزان نشان‌دهنده میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در مقطع زمانی حاضر است؛با این وجود به‌عنوان مثال در یک منطقه مصرفی و پرفروش در شهر تهران(منطقه ۵ ) میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی-مقطع زمانی حاضر در مقایسه با خردادماه ۹۸- به‌طور متوسط ۹ درصد کاهش یافته است؛ در حالی‌که اطلاعات درج شده در ویترین بازار مسکن مربوط به قیمت فروش مسکن در این منطقه به‌طور میانگین سطح قیمت‌ها را حدود ۹ درصد گران‌تر از میانگین فعلی قیمت مسکن در این منطقه نشان می‌دهد. عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات مربوط به معاملات مسکن شهر تهران در این سامانه در حالی منجر به ارسال سیگنال‌های غلط قیمتی به بازار املاک مسکونی شده است که به‌خصوص در ماه‌های گذشته که عمق رکود افزایش یافته است برخی از سامانه‌های تجاری عرضه‌کننده فایل فروش مسکن به بازار،برای جذب مشتری از تاکتیک اعلام قیمت براساس قیمت‌های درج شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران استفاده می‌کنند؛ این سامانه‌ها دست‌کم در دو ماه گذشته که عمق رکود در بازار افزایش یافته و سطح معاملات خرید مسکن در شهر تهران به کمتر از ۳ هزار فقره در هر ماه کاهش یافته است به مقایسه قیمت‌های پیشنهادی تعیین شده برای فروش واحدهای مسکونی فایل شده با قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان درج شده در این سامانه پرداخته‌اند؛ این اقدام برای نشان دادن مطابقت قیمت‌های پیشنهادی با قیمت‌های قطعی درج شده در سامانه‌ای با نظارت مستقیم وتحت مدیریت وزارت راه وشهرسازی به‌عنوان متولی مسکن در دولت از سوی این سامانه‌ها انجام می‌شود؛اما آنچه در واقعیت و در پس شرایط قیمتی تعیین شده برای فروش این فایل‌ها و این واحدها وجود دارد آن است که سطح قیمت‌های فعلی به مراتب کمتر از سطح قیمت‌های فروش مسکن در آخرین داده‌های درج شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران است؛ چرا که اطلاعات این سامانه مربوط به دوره جهش قیمتی است وپس از آن در دو ماه پیاپی قیمت مسکن در کل شهر تهران و در سه ماه متوالی در مناطق مصرفی پایتخت روند نزولی را طی کرده است. واقعیت آن است که استناد به داده‌های به‌روز نشده این سامانه هم‌اکنون مسیر گران‌فروشی سهوی فروشنده‌های مسکن در بازار معاملات املاک پایتخت را همواره کرده است که این موضوع ناشی از کهنگی اطلاعات درج شده در ویترین بازار مسکن است.

نتیجه بروز چنین شرایطی آن است که هم‌اکنون در عمده فایل‌هایی که در تعیین قیمت پیشنهادی برای فروش، قیمت‌های درج شده در این سامانه را ملاک قرار داده‌اند،قیمت پیشنهادی، حداقل چند صد هزار تومان از قیمت روز بالاتر است؛اگر چه ممکن است این قیمت‌های پیشنهادی مطابق با قیمت قطعی درج شده در فایل مشابه در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران و یا حتی اندکی از آن کمتر باشد؛با این حال به دلیل آنکه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در ماه‌های اخیر کاهشی بوده است عمده فایل‌هایی که قیمت پیشنهادی آنها براساس قیمت‌های قطعی این سامانه تعیین شده است با شرایط قیمتی نامتعارف-بالاتر از عرف قیمتی روز-نرخ‌گذاری شده‌اند.

پیامد مهم این به‌روز نشدن وکهنگی اطلاعاتی ویترین بازار مسکن در وهله اول می‌تواند منجر به کاهش سرعت نزول قیمت مسکن به سمت واقعی شدن شود؛در واقع از آنجا که این سامانه به‌طور گسترده به محل رجوع و استناد خریداران و به خصوص فروشنده‌ها برای تعیین قیمت پیشنهادی تبدیل شده است عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات آن می‌تواند سهم مهمی در کاهش سرعت روند نزولی قیمت مسکن در مهرماه و در ماه‌های بعد از آن داشته باشد. در واقع این کهنگی اطلاعاتی را می‌توان به‌عنوان یک علت مهم اما ناشناخته توقف کاهش قیمت مسکن در کل شهر تهران در مهرماه معرفی کرد که در صورت ادامه این وضعیت می‌تواند در ماه‌های بعدی نیز در همین مسیر اثرگذار باشد.

اما علت عدم به‌روزرسانی اطلاعات کهنه ویترین مسکن مشخص نیست؛ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی‌که اطلاعات مربوط به جزئیات خرید و فروش و اجاره واحدهای مسکونی در اختیار متولی بخش مسکن قرار دارد و وزارت راه وشهرسازی در هر ماه با استناد به همین اطلاعات اقدام به انتشار آمار رسمی معاملات مسکن شهر تهران می‌کند اما مشخص نیست علت عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات معاملات املاک در این سامانه چیست؟

آیا علت کهنگی اطلاعات و عدم به‌روز‌رسانی ناشی از کم‌کاری است یا نشان‌دهنده غفلت از ضرورت به‌روز‌رسانی ویترین بازار مسکن؟

آنچه مسلم است اینکه علت تداوم کهنگی اطلاعات سامانه اطلاعات بازار املاک ایران هر چه باشد (غفلت یا کم‌کاری) حداقل دو اثر سوء بربازار مسکن به همراه دارد؛ اولین اثر و پیامد سوء آن بر روند تعدیل قیمت مسکن و پایان یافتن پروسه رکود معاملاتی است؛ اطلاع فروشنده‌ها از کاهش قیمت مسکن و تاثیر این موضوع بر تعیین قیمت‌های پیشنهادی منجر به ادامه روند کاهش قیمت و بازگشت خریداران و در نتیجه کاستن از عمق رکود معاملاتی در بازار مسکن می‌شود. اثر سوء دوم ناشی از به‌روز نشدن اطلاعات این سامانه می‌تواند به‌طور مستقیم اعتماد عمومی درخصوص اعتبار آمارها و اطلاعات رسمی را نشانه‌گیری کند؛ در واقع کم‌کاری یا غفلت از به‌روز‌رسانی اطلاعات این سامانه می‌تواند در حکم یک پاس گل به تخریب اعتماد عمومی به داده‌های رسمی باشد.

 

07-01
 تصویر سامانه اطلاعات بازار املاک ایران
07-02

حال ناخوش هفت شاخص مسکن

صورت ناخوش ۷ شاخص و شکل نامناسب چهار دسته سیاست مرتبط با بخش مسکن

دنیای اقتصاد : وضعیت ناخوش ۷ شاخص کلیدی بازار مسکن با هدف آسیب‌شناسی سیاست‌ها تصویر شد. حسین عبده‌تبریزی با ارائه نتایج یک مطالعه درباره اوضاع بازار ملک در جمع گروهی از کارشناسان و جمعی از سیاست‌گذاران اعلام کرد: بازار مسکن ایران در مقایسه با ۹۴ کشور به لحاظ دو شاخص «استطاعت خرید خانه» و «طول انتظار برای صاحب‌خانه شدن»، به ترتیب در جایگاه ۶۷ و ۹۰ قرار دارد. این بازار همچنین به لحاظ هزینه مسکن خانوار، جمعیت اجاره‌نشین و کارکرد بازار زمین، با شرایط مطلوب فاصله زیادی دارد. هر چند آمارها از بازار ملک -تعداد واحدها و مقایسه آن با تعداد خانوار- ظاهر مناسب را نمایش می‌دهد، اما عملکرد متغیرها نامناسب است. یافته‌ها درباره راه‌های خروج اضطراری بازار مسکن از شرایط فعلی، مجموعه‌ای از سیاست‌های صحیح همچون «گسترش دسترسی به تامین مالی خرید مسکن در استطاعت» و «به رسمیت‌شناختن سکونت‌گاه‌های غیررسمی» را معرفی می‌کند. در این مسیر لازم است سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن در دولت، زاویه دید خود را از جهت سنتی و در عین حال غلط تغییر دهد و به جای آنکه در نقش بخش خصوصی سرگرم خانه‌سازی شود، شرایط ورود بخش‌خصوصی به این بازار را تسهیل کند. در این نشست، شرط تنظیم بازار مسکن،‌ اصلاح سیاست‌های پولی و مالی عنوان شد.
حال ناخوش هفت شاخص مسکن

دو صاحب‌نظر اقتصادی در یک گردهمایی محدود کارشناسان و فعالان بخش مسکن و ساختمان، ضمن آسیب شناسی بازار املاک و اتفاقات حداقل یک‌سال گذشته در این بازار، نسخه علاج وضعیت نامناسب در این بخش را معرفی کردند. حسین عبده‌تبریزی و مهدی برکچیان در نشستی که اخیرا در موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی برگزار شد، با نگاه رو به جلو تلاش کردند خطاب به سیاست گذار،‌ راه‌ها و راهکارهای هدایت بازار مسکن به شرایط طبیعی را نشان دهند. شرایط طبیعی بازار مسکن زمانی است که «متقاضیان مصرفی امکان دسترسی به مسکن در استطاعت» را پیدا کنند و در مقابل، «تقاضای سفته بازی و سرمایه‌ای در بازار ملک» فروکش کند. گزارش «دنیای اقتصاد» از جمع بندی آنچه در این نشست خطاب به سیاست گذار بخش مسکن و البته تیم اقتصادی دولت توصیه شد، حاکی است: برای معالجه وضعیت نامناسب بازار مسکن لازم است ابتدا متغیرهای بیرونی بازار مسکن مورد رسیدگی و ساماندهی قرار بگیرد. برای این منظور، اصلاح سیاست‌های پولی و مالی مورد تاکید قرار گرفته است. نابسامانی در این دو حوزه طی سال‌های گذشته مسیر سفته بازی و انحراف سرمایه‌ها در بخش مسکن را موجب شد. همزمان با اصلاحات پولی و مالی، درون بازار مسکن نیز سیاست‌های «بازار رهن» و «نحوه برخورد با اسکان غیررسمی» باید بازنگری اساسی شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، وضعیت دو شاخص بازار مسکن ایران در مقایسه با ۹۴ کشور جهان، وخیم گزارش شده است.

براساس آنچه عبده‌تبریزی در نشست «آسیب شناسی وضعیت مسکن» اعلام کرد، دو شاخص قابل استفاده در کشورها برای ارزیابی اوضاع بازار مسکن از نظر سهولت خانه دار شدن که شامل «استطاعت خرید خانه» و «مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن» است، برای بازار مسکن ایران علائم قبولی نشان نمی‌دهد. ارزیابی‌هایی که برای نیمه سال ۲۰۱۷ میلادی بابت این دو شاخص در ۹۵ کشور جهان انجام شد، مشخص کرد موقعیت ایران در شاخص اول رتبه ۶۷ و در شاخص دوم رتبه ۹۰ است. استطاعت خرید خانه به معنای میزان استطاعت مالی یک خانواده واقع در دهک میانی درآمدبرای بازپرداخت وام خرید مسکن میان قیمت کم متراژ است. شاخص مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن نیز از نسبت قیمت یک خانه مناسب و متوسط به درآمد در دسترس یک خانوار متوسط محاسبه می‌شود.

از طرفی آمارهای درون بازار مسکن ایران نیز ظاهر و باطن متفاوت از هم دارد به‌طوری‌که ظاهر وضعیت، بهبود بازار را نشان می‌دهد اما در واقعیت، شرایط عمومی سخت‌تر شده است. عبده‌تبریزی با ارائه آمارهایی در مورد تحولات جمعیت، بعد خانوار و رشد موجودی مسکن و با توجه به دو شاخص مورد اشاره، موقعیت مسکن در ایران را مناسب ندانست اما تاکید کرد طی ۲۰ سال ۹۵-۱۳۷۵ تعداد جمعیت به‌طور متوسط هر سال ۴۳/ ۱ درصد و تعداد خانوار هر سال ۴۴/ ۳ درصد رشد کرده اما تعداد واحدهای مسکونی جدید سالانه ۸۸/ ۳ درصد رشد کرده است. این آمار بیانگر آن است که وضعیت کشور در این زمینه اندکی بهبود یافته است. اما در واقعیت بازار، وضعیت کماکان نامناسب است. افزایش سهم هزینه تامین مسکن در هزینه‌های خانوار از ۲۵ درصد به ۳۷ درصد (سومین شاخص) از یکسو و همچنین تضعیف سکونت ملکی در برابر مسکن اجاره‌ای از نزدیک ۸۰ درصد به کمتر از ۶۰ درصد (چهارمین شاخص) از سوی دیگر و همچنین چند برابر شدن قیمت‌های زمین و خانه طی ۲۵ سال گذشته (شاخص پنجم)، اثبات همان وضعیت نامناسب خانوارها در بازار مسکن است.

این صاحب‌نظر اقتصادی در ادامه سخنان خود، حادترین مسائل جاری بخش مسکن را ۴ موضوع «قیمت زمین و سوداگری در این بازار»، «ضعف بازار تسهیلات رهنی»، «ضعف قوانین» و همچنین «حجم بالای مسکن نامناسب و نامطلوب» عنوان کرد و برای حل این مسائل حداقل ۴ سیاست کلیدی و اولویت دار به سیاست گذار پیشنهاد کرد. از نگاه عبده‌تبریزی، اهداف مجموعه سیاست‌های مناسب برای بخش مسکن باید بر ۴ محور «گسترش دسترسی به تامین مالی خرید مسکن در استطاعت»، «پررنگ شدن نقش بخش خصوصی در تامین مسکن»، «به رسمیت شناختن بخش مسکن غیررسمی» و همچنین «ارتقای مدیریت بازار زمین» پایه‌ریزی شود. در حال حاضر علاوه بر شاخص‌ها و متغیرهای درون بازار مسکن، نحوه توزیع جمعیت در شهرهای بزرگ نیز تبعات نامناسب بودن سیاست‌ها طی سال‌های گذشته را نشان می‌دهد.

عبده‌تبریزی با اشاره به یک الزام جمعیتی برای دستیابی به سیاست مناسب برای بخش مسکن، اعلام کرد: ترکیب جمعیت شهری در مقابل جمعیت روستایی الان به ۷۳ درصد در مقابل ۲۶ درصد رسیده و به شکل شهودی می‌شود گفت که تغییرات و تحولات جمعیتی به نوعی تعادل رسیده است. در کشورهای توسعه یافته در ۶۰ سال گذشته، با متعادل شدن سطح شهر نشینی و کامل شدن تغییرات جمعیتی و به‌ویژه گسترش حمل و نقل عمومی و افزایش مالکیت اتومبیل، «اقامت» و «اشتغال» غیرمتمرکز شده، اما در ایران به‌رغم متعادل شدن سطح شهرنشینی، هنوز روی زیرساخت‌های مرکز شهر فشار است و این موضوع (شاخص ششم تصویرکننده ناخوشی بخش مسکن) شهرهای کشور را زشت و بی قواره، درگیر ترافیک و آلودگی و بیماری کرده و باید شواهد بیشتری روی تحولات جمعیتی در شهرها و کاهش فشار روی زیرساخت‌های شهری داشته باشیم تا برنامه‌ریزی مسکن را با کارآیی بیشتری انجام دهیم.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، شواهدی که عبده‌تبریزی بر اساس آن، نظام فعلی پرداخت تسهیلات رهن و همچنین مقررات در بخش مسکن را مشکل‌دار عنوان می‌کند به این شرح است: نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی در ایران به ندرت از ۱۵ درصد فراتر رفته است، در حالی که مانده اعتبارات رهنی در غرب همواره بیش از ۵۰ درصد، در انگلستان ۸۰ درصد و در اروپای شمالی بیش از ۱۰۰ درصد تولید ناخالص داخلی است. همچنین به دلیل ضعف قدرت خرید خانوارها، حتی اگر تسهیلات رهنی بیشتر پرداخت شود، خانوارهای ایرانی نمی‌توانند اقساط مربوطه را پرداخت کنند و تعریف «اقساط در استطاعت» در ایران دشوار است. به علاوه، نرخ‌های تورم بالا هرگز اجازه نداده است که بازار رهن ایران پا بگیرد، چرا که در این شرایط، انعقاد هر نوع قرارداد بلند مدت ناممکن است. این هفتمین شاخص توضیح دهنده وضعیت ناخوش بخش مسکن است.

درباره ضعف قوانین نیز مطالعات عبده‌تبریزی با استفاده از یافته‌های دکتر محمد طبیبیان و مهندس احمد شفاعت روی قوانین ۱۰۰ سال اخیر مسکن در ایران، حکایت از آن دارد که قوانین، انعکاس خواست‌های آرمان‌گرایانه است و در این قوانین به امکانات و منابع توجه نشده است. در این قوانین، به دولت بیشتر نقش اجرایی داده شده تا نقش سیاست‌گذاری. نمونه تاریخی آن قانون سال ۱۳۲۶ برای احداث ۴۰۰ واحد مسکونی در تهران است و این وضع در قوانین مصوب شورای انقلاب و تا امروز نیز ادامه یافته که در مقابل مسکن مهر، در این دولت بحث مسکن امید مطرح شد. حسین عبده‌تبریزی در این نشست، با یک نتیجه‌گیری ساده اما معنادار از روند قانون‌گذاری در بخش مسکن به صراحت گفت: دولت‌هایی که نمی‌توانند «کالای عمومی» تولید کنند خود را با تولید ناکارآمد «کالاهای خصوصی» سرگرم می‌کنند.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن درباره چهارمین مساله حاد در این بخش –حجم بالای مسکن نامناسب در کشور- گفت: یک‌سوم از کل مسکن در ایران نامطلوب است و البته بخشی از این واحدهای مسکونی شکل حلبی‌آباد و پست (slum) دارد. در این مجموعه وسیع، «مسکن غیررسمی» یعنی مسکن فاقد اسناد رسمی و مسکن ساخته شده روی اراضی دیگران وجود دارد. این سکونت‌گاه‌های غیررسمی ناشی از بخش بزرگ اقتصاد غیررسمی در ایران است و با پدیده شهری شدن فقر در ایران پیوند خورده است. اینها سکونت‌گاه‌هایی است که با مقررات مالکیت زمین، کاربرد زمین، منطقه‌بندی (zoning) و مقررات ساخت نامنطبق است. ناچاریم بخش غیررسمی را به رسمیت بشناسیم و آن را قانونی کنیم و این کار را با تدبیر انجام دهیم تا نسبت مسکن رسمی به غیررسمی افزایش یابد. قانونی کردن سکونت‌گاه‌های غیررسمی، غیر از گردآوری مالیات بیشتر، امکان کنترل بهتر روی ساخت و دادن خدمات بهتر به طبقات ضعیف را فراهم می‌آورد و باعث هدفمندکردن یارانه‌ها می‌شود و سرمایه‌گذاری بیشتر در زیرساخت‌ها را ممکن می‌کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، «نوع» و «مرز» مداخله دولت‌ها در بازار مسکن، محور دیگر سخنرانی عبده‌تبریزی در نشست «آسیب‌شناسی وضعیت مسکن» بود. این صاحب‌نظر اقتصادی درباره دلایل مداخله دولت‌ها در بازار مسکن اعلام کرد: مضمون اصلی دخالت دولت مرکزی در بخش مسکن آن است که به مثابه «تسهیل‌کننده» در بازار عمل می‌کند تا اجازه دهد بازارها درست کارکنند و دولت نقش رهبری در حوزه سیاست‌گذاری داشته باشد، و بویژه در چارچوب برنامه‌های عمومی «تامین اجتماعی» موضوع مسکن فقرا و طبقات ضعیف اجتماعی را حل و فصل کند. در این کشورها دولت‌ها تلاش می‌کنند به قدر کفایت زیرساخت (کالای عمومی) ایجاد کنند تا به تولید مسکن «در استطاعت» توسطبخش خصوصی کمک کنند. دخالت دولت در بخش مسکن عمدتا از مجرای نظریه کلاسیک شکست بازار توجیه می‌شود. او این سه منشأ را انحصار طبیعی، برون‌ریزها (externalities) و کالاهای عمومی برشمرد. در مورد انحصار طبیعی می‌توان به وضعیت بازار زمین و مسکن در تهران اشاره کرد. به دلیل نبود زیرساخت‌های شهری کافی، قیمت زمین ظرف مدت یک سال بیش از ۱۰۰ درصد در بعضی مناطق افزایش یافته است.» اگر منابعی بود که در مثلا مسیر تهران ـ قم زیرساخت‌های شهری مناسب می‌ساختیم؛ یعنی امکان اقامت و اشتغال و خط حمل و نقل سریع به شهر تهران ایجاد می‌شد؛ طبعا قیمت اراضی تهران تا این حد رشد نمی‌کرد. در واقع عدم‌سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها، چنین وضعیتی را پدید آورده است. تدارک زیرساخت‌های شهری و از جمله زیرساخت‌های اقامتی نوعی کالای عمومی با ویژگی‌های انحصار طبیعی است. برون‌ریزها نیز همین منطقه‌بندی شهر است. عبده‌تبریزی در توجیه دخالت دولت در اقتصاد مسکن، به نظریات برابرگرایی عمومی و برابرگرایی خاص (تولید کالاهای مطلوب و استحقاقی جامعه شامل مسکن مناسب، تغذیه کافی، پوشاک و بهداشت…) اشاره کرد و توضیح داد: حتی از نظر اقتصادی در ضعیف‌ترین کشورها، دولت را مسوول در مرحله آخر تامین مسکنِ اقشار ضعیف می‌دانند. اما وقتی شکست دولت‌ها را در نظر می‌گیریم، دیگر اطمینانی نیست که «شکست بازار» دخالت دولت‌ها را در بخش مسکن توجیه کند. ممکن است این دخالت مثبت یا بسته به شرایط منفی باشد.

در ادامه نشست «آسیب‌شناسی وضعیت مسکن»، مهدی برکچیان به وجوه اقتصاد کلان مسکن پرداخت. او گفت: طی چند دهه اخیر، مردم غیر از توجه به قیمت «دلار»، به قیمت مسکن هم توجه داشته‌اند و خانوار ایرانی به دلیل ضعف بازار سرمایه، وارد بازار مسکن شده است. این یعنی بهره‌وری منفی سرمایه در اقتصاد مسکن و این را می‌شود نقض سیاست‌های پولی تلقی کرد. طی این سال‌ها، اقتصاد نیز نفتی شده است؛ یعنی نقض سیاست‌های پولی با سیاست ارزی تکمیل شده است. در این سال‌ها اجاره اکتسابی، ارزش افزوده کمی داشته است، یعنی نسبت سرمایه به تولید در کشور ما بسیار بالا بوده است. نوسانات قیمت مسکن شدت گرفته و «سفته‌بازی در زمین» رونق بسیار داشته است. در سال‌های اخیر تحریم نیز بر قیمت‌های زمین و مسکن تاثیر داشته است. استاد دانشگاه شریف ادامه داد که متاسفانه این داستان ادامه خواهد یافت.

این اقتصاددان معتقد است: مادام که سیاست‌های ارزی اصلاح نشود، رشد قیمت زمین و مسکن از شاخص‌های قیمت‌های خرده فروشی (CPI) و از قیمت ارز بالاتر خواهد بود. برکچیان درباره موضوعی که عبده‌تبریزی به‌عنوان مانع تقویت بازار تسهیلات رهنی عنوان کرد نیز چنین گفت: هر چند نظر دکتر عبده‌تبریزی در مورد تاثیر تورم بر بازار رهن صحیح است، اما آثار سیاست پولی و تورم بر بخش مسکن بسیار گسترده‌تر است و دولت نیز کمتر توان آن را دارد که این شرایط را اصلاح کند. اصلاح وضعیت نامناسب مسکن تا حد زیادی به اصلاح متغیرهای پولی و مالی مربوط است.

© کلیه حقوق برای شرکت عمران آبشار اسپادانا محفوظ است . - طراحی توسط مصطفی مولایی