افزایش وام مسکن در سه سناریو

دنیای اقتصاد : طرح «ترمیم قدرت خرید مسکن» بعد از حداقل یک سال تشخیص کارشناسان بابت نیاز بازار به آن، سرانجام به جریان افتاد و در خوان آخر بررسی شد و مورد تصویب قرار گرفت. «افزایش سقف وام مسکن» مطابق آنچه اعلام شده، مورد موافقت سیاست‌گذار پولی قرار گرفته است؛ به‌طوری‌که مدل پیشنهادی برای این افزایش، در جلسه هفته جاری یا حداکثر هفته آتی شورای پول و اعتبار به بحث و رای‌گیری گذاشته می‌شود. بررسی‌ها درباره جزئیات طرح با استناد به پیشنهادهایی که پارسال از سوی شبکه بانکی به بانک مرکزی ارائه شده بود، نشان می‌دهد مدل افزایش سقف وام مسکن در سه سناریو قابل بیان است که هر سه مدل، صرفا به «وام اوراق» اختصاص دارد و برنامه‌ای فعلا برای ثبت‌نام‌کننده‌ها در صندوق «وام یکم» مطرح نیست. در یک سناریو، سقف وام اوراق مسکن از ۶۰ میلیون فعلی می‌تواند به ۸۰ میلیون تومان افزایش یابد و با سقف وام خانه‌اولی‌ها برابر شود. در قالب سناریوی دیگر اما با توجه به دو برابر شدن میانگین قیمت مسکن در یک‌سال اخیر، این احتمال وجود دارد که سقف وام اوراق خرید مسکن به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یابد. سناریوی سوم نیز متوجه وام جعاله به‌عنوان وام مکمل خرید مسکن است. پوشش متری قدرت وام‌ها محاسبه شده است.

پیشنهاد یک و نیم ساله کارشناسان بازار مسکن برای افزایش سقف وام خرید با عبور از گردنه اول بررسی در شبکه بانکی ظرف هفته جاری یا نهایتا هفته آینده در جلسه مقامات پولی کشور برای رد یا تصویب به بحث گذاشته و تعیین تکلیف می‌شود. طرح افزایش سقف وام خرید مسکن از اوایل سال ۹۷ و پس از محسوس شدن نوسان مثبت قیمت در تهران و سایر شهرها از سوی کارشناسان مطرح شد. این طرح پیشنهادی به دو علت بیشتر معطوف به یکی از دو نوع وام خریدمسکن که اکنون در شبکه بانکی پرداخت می‌شود، یعنی وام از محل خرید اوراق بود؛ علت اول این است که سقف وام اوراق از سقف وام خانه‌اولی‌ها در حالت انفرادی ۲۰ میلیون تومان کمتر است و علت دوم نیز این است که عمده متقاضیان مسکن خواهان دریافت وام اوراق هستند، چراکه این وام بدون نوبت و بدون نیاز به سپرده‌گذاری پرداخت می‌شود.

از طرفی از ابتدای سال گذشته تا کنون هر قدر ارزش پول ملی تنزل پیدا کرد و قدرت خرید تسهیلات مسکن تخریب شد، اصرار بر افزایش سقف وام از سوی کارشناسان بیشتر شد و این طرح به‌عنوان یک نیاز فوری توجه کارشناسان را به خود جلب کرد؛ اما متولیان بانکی و دولتی بخش مسکن در تمام بیش از یک سال اخیر با بی‌توجهی نسبت به تبعات سرکوب تقاضای مصرفی،‌ به راحتی از کنار طرح تقویت قدرت خرید مسکن عبور کردند. این در حالی است که مطالعات متعدد جامعه کارشناسی بخش مسکن کشور و همین طور الگوهای جهانی که درباره راه اصلی خروج غیر تورمی بخش مسکن از رکود انجام شده، به اتفاق یک فصل مشترک دارند؛ فصل مشترک آنها این گزاره است که هر قدر حلقه نهایی زنجیره ساخت، عرضه و معاملات مسکن، یعنی متقاضیان مسکن قدرت خرید مناسب و موثری داشته باشند، به همان نسبت این زنجیره با تحرک و پویایی در مسیر رونق قرار خواهد گرفت. طبعا اگر تمرکز صرفا معطوف به تقویت سمت عرضه باشد و سازنده با اخذ وام بتواند مسکن بسازد، اگر حلقه آخر یعنی خریدار بنیه مالی کافی نداشته باشد، چرخه بازار مسکن با بن‌بست روبه‌‌رو می‌شود و اثر دومینویی این وضعیت به شکل کاهش میزان ساخت و ساز منعکس خواهد شد.

طی یک سال و نیم اخیر آنچه باعث مقاومت متولی بخش مسکن درباره نسخه کارشناسی مذکور شد، یک برداشت غلط سنتی از رابطه وام و قیمت مسکن بود. همین برداشت در سال‌های ۸۸ تا ۹۲ هم در گروه متولیان دولتی بخش مسکن وجود داشت. بر اساس این نگاه غلط در اوایل دهه ۹۰ افزایش وام را به «دینامیت بازار مسکن» تعبیر می‌کردند که می‌تواند جهش قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد. این در حالی است که با وجود ثابت ماندن سقف وام در آن سال‌ها، قیمت مسکن در سال ۹۲ جهش ۷۰ درصدی را تجربه کرد و رشد قیمت زمین نیز به ۱۰۰ درصد رسید. تجربه آن سال‌ها نشان داد شرایط بازار مسکن به گونه‌ای است که سطح قیمت در زمان رونق با کمترین اثرپذیری از قدرت خرید و بی‌ارتباط با وام مسکن دچار جهش می‌شود. در آخرین نمونه نیز در سال گذشته با وجود اینکه به دلیل جهش قیمت مسکن، قدرت خرید تقاضای مصرفی به صفر میل کرد و بود و نبود وام برای متقاضیان مسکن علی‌السویه بود، اما قیمت مسکن به مسیر جهشی ادامه داد و رشد نقطه‌ای قیمت مسکن به سطح بی‌سابقه ۱۱۲ درصد در اوایل سال‌جاری رسید. اما گذشته از فرصت‌سوزی‌های یکی دو سال اخیر، اکنون موضوع افزایش سقف تسهیلات مسکن مورد توجه متولیان دولتی و بانکی بخش مسکن قرار گرفته و با اخذ چراغ سبز در بانک مرکزی، از گردنه اول تصویب عبور کرده است. بنابراین قرار است سه‌شنبه هفته جاری این موضوع در جلسه شورای پول و اعتبار کشور مطرح و به بحث گذاشته شود. هر چند اخبار موثقی از جزئیات این طرح منتشر نشده، اما با توجه به اینکه پیش‌تر کارشناسان درباره کم و کیف افزایش وام جزئیاتی را مطرح کرده بودند و نیز با در نظر گرفتن این واقعیت که اکنون سطح قیمت مسکن بسیار بیشتر از زمانی است که پیشنهادهای کارشناسی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن از طریق شارژ وام مطرح می‌شد، وقوع سه سناریو در این رابطه محتمل است که همگی مربوط به تغییرات در سقف وام اوراق و جعاله است. در سناریوی اول، پیشنهادی که از یک سال و نیم قبل مطرح بوده، عملیاتی خواهد شد و آن افزایش سقف وام اوراق به سقف وام خانه‌اولی‌هاست به این معنا که سقف وام انفرادی اوراق از ۶۰ به ۸۰ میلیون تومان افزایش پیدا کند. در کنار این تسهیلات نیز جعاله ۲۰ میلیون تومانی از گذشته تاکنون قابل پرداخت بوده که نه برای تعمیرات بلکه به‌عنوان مکمل وام خرید مسکن پرداخت می‌شود. در این صورت میزان پوشش قیمت خرید مسکن در تهران با توجه به میانگین فعلی از ۶ به ۸ مترمربع افزایش خواهد یافت و فقط ۱۰ درصد از قیمت تمام شده یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی از طریق وام ترکیبی اوراق و جعاله (۸۰ و ۲۰ میلیون تومانی) تامین خواهد شد. بر اساس سناریوی دوم به دلیل اینکه قیمت مسکن از یک سال و نیم قبل تاکنون بیش از دوبرابر شده، میزان افزایش تسهیلات نیز می‌تواند دوبرابر سناریوی اول باشد، به این معنا که سقف وام اوراق از ۶۰ به ۱۰۰ میلیون تومان برسد. در این صورت با فرض اخذ تسهیلات ۲۰ میلیونی جعاله در کنار وام ۱۰۰ میلیونی، می‌توان ۱۹ درصد از قیمت خرید یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی را تامین کرد.

سناریوی سوم ناظر بر تغییر سقف جعاله مسکن است که به‌عنوان وام مکمل خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود. سقف این وام در حال‌حاضر ۲۰ میلیون تومان با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله است. افزایش سقف این وام به ۴۰ میلیون تومان نیز پیشنهادی بود که از سال گذشته همزمان با ایام رونق معاملات مسکن مطرح شد، اما به جایی نرسید. در این سناریو میزان سقف وام ترکیبی خرید مسکن با فرض تحقق افزایش سقف وام اوراق تا ۸۰ میلیون، به ۱۲۰ میلیون تومان خواهد رسید که برای خرید ۵/ ۹ مترمربع آپارتمان در حال حاضر کافی است و می‌تواند ۱۹ درصد از قیمت خرید آپارتمان ۵۰ مترمربعی در تهران را با توجه به سطح ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومانی میانگین قیمت مسکن در حال حاضر، پوشش دهد. همچنین در صورتی که سقف وام اوراق به ۱۰۰ میلیون افزایش یافته و با جعاله ۴۰ میلیونی ترکیب شود، میزان پوشش قیمت آپارتمان نقلی در پایتخت از طریق این وام به بهینه‌ترین حالت ممکن بین سناریوهای مطرح شده یعنی ۲۲ درصد خواهد رسید.

در این بین اگر سناریوی بهینه تحقق یابد و سقف وام اوراق انفرادی به ۱۰۰ میلیون و وام جعاله به ۴۰ میلیون تومان افزایش یابد، وام اوراق در بازار جایگاه خود به‌عنوان تسهیلات برتر را احیا می‌کند. در سال ۹۷ وام خانه‌اولی‌ها که از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم پرداخت می‌شد، با توجه به سقف ۱۰۰ میلیونی در حالت انفرادی و در صورت ترکیب با جعاله، به‌عنوان وام برتر بازار شناخته می‌شد.

طبعا هر یک از سناریوهای مذکور که برای سقف وام در پایتخت محقق شود، به همان نسبت سقف تسهیلات در شهرهای بزرگ و کوچک نیز تغییر خواهد کرد؛ اما در این بین نباید از خاطر برد که ارقام ذکر شده سقف اسمی وام مسکن از محل اوراق محسوب می‌شوند و متقاضی باید برای خرید اوراق نیز هزینه کند. در حال حاضر قیمت اوراق مسکن در پایین‌ترین حد و حول و حوش ۴۰ هزار تومان است که هر فقره از آن حق تقدم استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات مسکن را به متقاضی اختصاص می‌دهد. به این ترتیب برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید حدود ۸ میلیون تومان هزینه شود و سقف واقعی وام دریافتی به این ترتیب ۹۲ میلیون تومان خواهد بود. به همین نسبت هزینه دریافت وام ۱۴۰ میلیونی مسکن نیز در صورت تحقق سناریوی بهینه، ۱۱ میلیون تومان است. از طرفی حتی اگر سناریوی بهینه محقق شود، این فاز از تغییرات تسهیلات مسکن را نمی‌توان «احیا» تلقی کرد،‌ بلکه فاز «ترمیم» وام مسکن محسوب می‌شود. احیای قدرت خرید وام مسکن زمانی که به وضعیت سال ۹۵ بازگردد و حدود ۴۰ درصد از قیمت خرید آپارتمان نقلی را پوشش دهد، محقق خواهد شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، شورای پول و اعتبار یک مخالف احتمالی نیز می‌تواند در برابر این طرح داشته باشد و او وزیر راه و شهرسازی است که در یکی، دو سال اخیر، همواره مدافع افزایش تسهیلات در طرف عرضه مسکن (تسهیلات ساخت) بوده است. اما به نظر می‌رسد با توجه به اینکه طرح مذکور از سد بانک مرکزی گذشته، دیدگاه وزیر راه و شهرسازی نیز نسبت به این موضوع تغییر کرده است. این تغییر از آنجا قابل طرح است که یک مدیر بانکی صاحب‌نظر بخش مسکن در حال حاضر مشاور وزیر در امور شورای پول و اعتبار است و با توجه به اینکه نگاه این مشاور همسو با نظر غالب کارشناسان است و افزایش قدرت خرید را یک نیاز غیر قابل چشم‌پوشی تلقی می‌کند، بنابراین به نظر می‌رسد در جلسه شورای پول و اعتبار مخالفت بالفعل با تصمیم مذکور رخ نخواهد داد؛ مگر اینکه ابعاد طرح افزایش وام مسکن از آنچه محتمل به نظر می‌رسد خارج باشد.

Untitled-2

سیگنال غلط به قیمت مسکن

دو آفت غیرقابل جبران انتشار داده‌های غلط در سامانه رسمی

دنیای اقتصاد : قیمت‌های پاییزی بازار مسکن تهران به‌طور میانگین حدود ۷ درصد نسبت به ماه‌های ابتدایی سال کاهش یافته است؛ اما «سامانه رسمی اطلاعات بازار املاک ایران» که این روزها به شاخص اصلی معاملات برای خریدار و فروشنده تبدیل شده، «علامت» قیمت بالاتر را به بازار ارسال می‌کند. داده‌های مربوط به قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که تحت مدیریت و نظارت دولت قرار دارد، هم اکنون جزئیات مبایعه‌نامه‌های خرداد ۹۸ را برای بازدیدکنندگان سامانه نمایش می‌دهد. این در حالی است که به علت عبور بازار ملک از عصر جهش قیمتی، در حال حاضر «تاریخ مصرف» قیمت‌های ۴ماه پیش بازار مسکن پایتخت منقضی شده است و استناد به آن قیمت‌ها با سیگنال غلط «سامانه» می‌تواند باعث انحراف پرمخاطره فعالان بازار ملک شود. با توقف عملیات ساده به‌روزرسانی اطلاعات در این سامانه، فعالان بازار مسکن تهران از دسترسی به نبض واقعی قیمت‌ها در محله‌های مختلف شهر محروم مانده‌اند. جاماندن سامانه رسمی در بازار مسکن از تغییر و تحولات قیمت‌ها، نوعی «غفلت» متولی بخش مسکن از ساده‌ترین اقدام – اعلام اطلاعات صحیح به بازار- محسوب می‌شود که دو آفت برای آینده این بازار در پی دارد؛ از جمله اعتماد کاربران به داده‌های قدیمی سامانه برای تعیین قیمت پیشنهادی، باعث ورود فایل‌های تقاضاگریز به بازار خواهد شد.

به‌روز نشدن اطلاعات مربوط به جزئیات واحدهای مسکونی فروش رفته در سامانه «اطلاعات بازار املاک ایران»، ویترین بازار مسکن را در عصر جهش متوقف کرده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت داده‌های درج شده مربوط به جزئیات معاملات خرید وفروش مسکن در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که به‌صورت مستقیم تحت مدیریت وزارت راه وشهرسازی به‌عنوان متولی مسکن در دولت قرار دارد، حاکی است عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات این سامانه هم‌اکنون منجر به ارائه سیگنال غلط به خریداران وفروشنده‌های مسکن شده است.

اطلاعات موجود در این سامانه که به‌خصوص درماه‌های اخیر به محل رجوع واستناد حجم قابل‌توجهی از خریداران وفروشندگان مسکن برای تعیین و مقایسه قیمت‌های پیشنهادی با قیمت‌های قطعی و به‌روز واحدهای مسکونی تبدیل شده است از ابتدای تیرماه امسال به‌روزرسانی نشده است؛یعنی در حالی‌که مطابق با متن آگهی‌های منتشر شده طی سه ماه گذشته در برخی از سامانه‌های مجازی فروش مسکن، از این سامانه به‌عنوان مرجع تعیین قیمت پیشنهادی یاد شده است اما دقیقا اطلاعات این سامانه درست در همین بازه زمانی به‌روز رسانی نشده است؛این موضوع باعث شده است در حالی که در همین سه ماه گذشته تورم ماهانه مسکن در شهر تهران روند نزولی داشته است اما کماکان قیمت‌های فروش مسکن در عصر جهش و اوج قیمت‌ها، مبنای تعیین قیمت پیشنهادی مسکن از سوی فروشنده‌ها قرار بگیرد؛همچنین به دلیل عدم دسترسی خریداران به تحولات روز قیمتی، ناشی از کهنگی اطلاعات درج شده در این سامانه،سمت تقاضای مسکن نیز از دسترسی به یک مرجع اطلاعاتی معتبر وموثق به منظور صحت‌سنجی ادعای قیمتی فروشنده‌ها محروم شده

است. سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حدود ۸ سال قبل آغاز به‌کار کرد اما طی ۴ سال گذشته به دلیل مراجعه تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان خرید وفروش مسکن به آن به منظور اطلاع از سطح قطعی و به‌روز قیمت واحدهای مسکونی، به ویترین بازار مسکن تبدیل شد؛در واقع داده‌های این سامانه به‌عنوان یک نشانگر مورد اعتماد میان سه سمت فعال بازار مسکن اعم از خریداران،فروشنده‌ها وواسطه‌های معاملات واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار دارد و سال به سال به تعداد کاربران این سامانه و مراجعان به آن افزوده می‌شود.

برآوردها و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در تهران بیش از ۵۰ درصد از متقاضیان خرید وفروش واحدهای مسکونی به‌خصوص در ماه‌های اخیر برای اطلاع از نبض قیمتی بازار مسکن به این سامانه به‌عنوان ویترین بازار مسکن پایتختمراجعه کرده و داده‌های درج شده در آن را به‌عنوان مرجع قابل اعتماد قیمتی مورد استفاده قرار داده‌اند.

به‌ویژه فروشنده‌های واحدهای مسکونی در بسیاری از فایل‌های فروش مسکن به این سامانه استناد کرده وسطح قیمت‌های پیشنهادی خود را مطابق با قیمت‌های قطعی درج شده در این سامانه تعیین و به متقاضیان اعلام کرده‌اند. در حقیقت هم‌اکنون این سامانه به سامانه خط‌دهنده و جهت‌دهنده به تحولات قیمتی بازار مسکن تبدیل شده است. اطلاعات و داده‌های درج شده در این سامانه شامل جزئیات مبایعه‌نامه‌ها واجاره‌نامه‌های منعقد شده وثبت شده بین خریداران وفروشنده‌ها و موجران ومستاجران در مناطق مختلف شهر تهران وچند شهر دیگر کشور است که مهم‌ترین بخش این سامانه را می‌توان مربوط به قسمتی دانست که در آن ریز اطلاعات و جزئیات مربوط به قیمت‌های قطعی فروش مسکن در مناطق مختلف،درج شده است. این در حالی است که به رغم وجود اهمیت این سامانه و به‌روز بودن اطلاعات آن به‌عنوان مرجع فراگیر خریداران وفروشنده‌های مسکن در تعیین نرخ‌های پیشنهادی و اطلاع از قیمت‌های قطعی و بهای روز واحدهای مسکونی،کهنگی و به‌روز نشدن اطلاعات این سامانه طی چهار ماه گذشته-از ابتدای تیرماه تاکنون-موجب شده است در مقطع زمانی فعلی که رجوع و استناد به این سامانه به‌خصوص از سمت عرضه واحدهای مسکونی در مقایسه با گذشته به میزان چشمگیری افزایش یافته است،عملا از ویترین بازار، سیگنال غلط به خریداران و فروشنده‌ها و کل بازار،ارسال شود.این در حالی است که زیان اصلی ارسال این سیگنال اشتباه ناشی از به‌روز نشدن داده‌های سامانه‌ای که هم‌اکنون به مرجع آماری تعیین قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی تبدیل شده است عملا متوجه سمت تقاضا و خریداران مسکن است.

اطلاعات مربوط به جزئیات معاملات خرید وفروش و اجاره واحدهای مسکونی در حالی هم‌اکنون به‌عنوان ویترین بازار مسکن مورد استفاده و استناد متعاملین بازار مسکن قرار دارد که رکورد زمانی داده‌های باطل و تاریخ مصرف گذشته در این سامانه هم‌اکنون ۴ ماهه شده است؛ در حال‌حاضر اطلاعات قیمتی درج شده در این سامانه مربوط به بازه زمانی پایان خرداد ۹۸ است؛یعنی آخرین قیمت‌های درج شده در این سامانه شرایط قیمتی و معاملاتی واحدهای مسکونی در دوره اوج جهش قیمت مسکن را نشان می‌دهد؛در حالیکه دقیقا در همین بازه زمانی که داده‌ها واطلاعات این سامانه به‌روز رسانی نشده است – در سه ماه اخیر-بازار مسکن تحول قیمتی مهمی را تجربه کرده است؛در سه ماه گذشته بازار معاملات مسکن از دوره جهش عبور کرده وبا پیشروی در دوره رکود وعمیق‌تر شدن رکود معاملاتی،میانگین قیمت مسکنشهر تهران نیز در هر کدام از ماه‌های گذشته در مقایسه با ماه‌ قبل از آن کاهشی بوده است؛به عبارت دیگر قیمت‌های روز و فعلی فروش واحدهای مسکونی که به رغم در دسترس بودن اطلاعات مربوط به جزئیات آن برای متولی بخش مسکن در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران درج نشده است. در شرایط فعلی که بازار از دوره اوج جهش قیمت عبور کرده است به‌طور میانگین حدود ۷ درصد نسبت به خرداد ماه کاهش یافته است. قیمت‌های درج شده در این سامانه در حالی هم‌اکنون مورد استناد فروشنده‌ها برای تعیین قیمت‌های پیشنهادی قرار دارد که به‌طور میانگین قیمت‌های فعلی باید حدود ۷ درصد از آخرین قیمت‌های درج شده در این سامانه کمتر باشد. طبیعی است این میزان کاهش در مناطق مصرفی بیش از عدد میانگین کاهش قیمت در کل مناطق شهر تهران است؛ این وضعیت موجب شده است هم‌اکنون ویترین بازار مسکن در دوره جهش قیمتی متوقف شود و نمایشگر اطلاعات قیمتی بازار معاملات واحدهای مسکونی تحت تاثیر عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات مندرج در این سامانه قیمت‌های جهش یافته را به بازار نشان می‌دهد؛ در حالی‌که بازار سه ماه است از دوره جهش عبور کرده و هم‌اکنون در مسیری متفاوت از مسیر سه ماه قبل قرار دارد.

اطلاعات قیمتی درج شده در ویترین قیمتی بازار مسکن-سامانه اطلاعات بازار املاک ایران-در حالی نرخ‌های مربوط به خرید وفروش و اجاره مسکن تا بازه زمانی پایان خرداد ۹۸ را نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در خردادماه به مرز ۱۴ میلیون تومان رسیده بود؛ این در حالی است که به دنبال بروز کاهش قیمت در بازار مسکن پس از پشت سر گذاشتن دوره جهش قیمتی، هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به کمتر از ۱۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است؛ این میزان نشان‌دهنده میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در مقطع زمانی حاضر است؛با این وجود به‌عنوان مثال در یک منطقه مصرفی و پرفروش در شهر تهران(منطقه ۵ ) میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی-مقطع زمانی حاضر در مقایسه با خردادماه ۹۸- به‌طور متوسط ۹ درصد کاهش یافته است؛ در حالی‌که اطلاعات درج شده در ویترین بازار مسکن مربوط به قیمت فروش مسکن در این منطقه به‌طور میانگین سطح قیمت‌ها را حدود ۹ درصد گران‌تر از میانگین فعلی قیمت مسکن در این منطقه نشان می‌دهد. عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات مربوط به معاملات مسکن شهر تهران در این سامانه در حالی منجر به ارسال سیگنال‌های غلط قیمتی به بازار املاک مسکونی شده است که به‌خصوص در ماه‌های گذشته که عمق رکود افزایش یافته است برخی از سامانه‌های تجاری عرضه‌کننده فایل فروش مسکن به بازار،برای جذب مشتری از تاکتیک اعلام قیمت براساس قیمت‌های درج شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران استفاده می‌کنند؛ این سامانه‌ها دست‌کم در دو ماه گذشته که عمق رکود در بازار افزایش یافته و سطح معاملات خرید مسکن در شهر تهران به کمتر از ۳ هزار فقره در هر ماه کاهش یافته است به مقایسه قیمت‌های پیشنهادی تعیین شده برای فروش واحدهای مسکونی فایل شده با قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان درج شده در این سامانه پرداخته‌اند؛ این اقدام برای نشان دادن مطابقت قیمت‌های پیشنهادی با قیمت‌های قطعی درج شده در سامانه‌ای با نظارت مستقیم وتحت مدیریت وزارت راه وشهرسازی به‌عنوان متولی مسکن در دولت از سوی این سامانه‌ها انجام می‌شود؛اما آنچه در واقعیت و در پس شرایط قیمتی تعیین شده برای فروش این فایل‌ها و این واحدها وجود دارد آن است که سطح قیمت‌های فعلی به مراتب کمتر از سطح قیمت‌های فروش مسکن در آخرین داده‌های درج شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران است؛ چرا که اطلاعات این سامانه مربوط به دوره جهش قیمتی است وپس از آن در دو ماه پیاپی قیمت مسکن در کل شهر تهران و در سه ماه متوالی در مناطق مصرفی پایتخت روند نزولی را طی کرده است. واقعیت آن است که استناد به داده‌های به‌روز نشده این سامانه هم‌اکنون مسیر گران‌فروشی سهوی فروشنده‌های مسکن در بازار معاملات املاک پایتخت را همواره کرده است که این موضوع ناشی از کهنگی اطلاعات درج شده در ویترین بازار مسکن است.

نتیجه بروز چنین شرایطی آن است که هم‌اکنون در عمده فایل‌هایی که در تعیین قیمت پیشنهادی برای فروش، قیمت‌های درج شده در این سامانه را ملاک قرار داده‌اند،قیمت پیشنهادی، حداقل چند صد هزار تومان از قیمت روز بالاتر است؛اگر چه ممکن است این قیمت‌های پیشنهادی مطابق با قیمت قطعی درج شده در فایل مشابه در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران و یا حتی اندکی از آن کمتر باشد؛با این حال به دلیل آنکه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در ماه‌های اخیر کاهشی بوده است عمده فایل‌هایی که قیمت پیشنهادی آنها براساس قیمت‌های قطعی این سامانه تعیین شده است با شرایط قیمتی نامتعارف-بالاتر از عرف قیمتی روز-نرخ‌گذاری شده‌اند.

پیامد مهم این به‌روز نشدن وکهنگی اطلاعاتی ویترین بازار مسکن در وهله اول می‌تواند منجر به کاهش سرعت نزول قیمت مسکن به سمت واقعی شدن شود؛در واقع از آنجا که این سامانه به‌طور گسترده به محل رجوع و استناد خریداران و به خصوص فروشنده‌ها برای تعیین قیمت پیشنهادی تبدیل شده است عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات آن می‌تواند سهم مهمی در کاهش سرعت روند نزولی قیمت مسکن در مهرماه و در ماه‌های بعد از آن داشته باشد. در واقع این کهنگی اطلاعاتی را می‌توان به‌عنوان یک علت مهم اما ناشناخته توقف کاهش قیمت مسکن در کل شهر تهران در مهرماه معرفی کرد که در صورت ادامه این وضعیت می‌تواند در ماه‌های بعدی نیز در همین مسیر اثرگذار باشد.

اما علت عدم به‌روزرسانی اطلاعات کهنه ویترین مسکن مشخص نیست؛ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی‌که اطلاعات مربوط به جزئیات خرید و فروش و اجاره واحدهای مسکونی در اختیار متولی بخش مسکن قرار دارد و وزارت راه وشهرسازی در هر ماه با استناد به همین اطلاعات اقدام به انتشار آمار رسمی معاملات مسکن شهر تهران می‌کند اما مشخص نیست علت عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات معاملات املاک در این سامانه چیست؟

آیا علت کهنگی اطلاعات و عدم به‌روز‌رسانی ناشی از کم‌کاری است یا نشان‌دهنده غفلت از ضرورت به‌روز‌رسانی ویترین بازار مسکن؟

آنچه مسلم است اینکه علت تداوم کهنگی اطلاعات سامانه اطلاعات بازار املاک ایران هر چه باشد (غفلت یا کم‌کاری) حداقل دو اثر سوء بربازار مسکن به همراه دارد؛ اولین اثر و پیامد سوء آن بر روند تعدیل قیمت مسکن و پایان یافتن پروسه رکود معاملاتی است؛ اطلاع فروشنده‌ها از کاهش قیمت مسکن و تاثیر این موضوع بر تعیین قیمت‌های پیشنهادی منجر به ادامه روند کاهش قیمت و بازگشت خریداران و در نتیجه کاستن از عمق رکود معاملاتی در بازار مسکن می‌شود. اثر سوء دوم ناشی از به‌روز نشدن اطلاعات این سامانه می‌تواند به‌طور مستقیم اعتماد عمومی درخصوص اعتبار آمارها و اطلاعات رسمی را نشانه‌گیری کند؛ در واقع کم‌کاری یا غفلت از به‌روز‌رسانی اطلاعات این سامانه می‌تواند در حکم یک پاس گل به تخریب اعتماد عمومی به داده‌های رسمی باشد.

 

07-01
 تصویر سامانه اطلاعات بازار املاک ایران
07-02

حال ناخوش هفت شاخص مسکن

صورت ناخوش ۷ شاخص و شکل نامناسب چهار دسته سیاست مرتبط با بخش مسکن

دنیای اقتصاد : وضعیت ناخوش ۷ شاخص کلیدی بازار مسکن با هدف آسیب‌شناسی سیاست‌ها تصویر شد. حسین عبده‌تبریزی با ارائه نتایج یک مطالعه درباره اوضاع بازار ملک در جمع گروهی از کارشناسان و جمعی از سیاست‌گذاران اعلام کرد: بازار مسکن ایران در مقایسه با ۹۴ کشور به لحاظ دو شاخص «استطاعت خرید خانه» و «طول انتظار برای صاحب‌خانه شدن»، به ترتیب در جایگاه ۶۷ و ۹۰ قرار دارد. این بازار همچنین به لحاظ هزینه مسکن خانوار، جمعیت اجاره‌نشین و کارکرد بازار زمین، با شرایط مطلوب فاصله زیادی دارد. هر چند آمارها از بازار ملک -تعداد واحدها و مقایسه آن با تعداد خانوار- ظاهر مناسب را نمایش می‌دهد، اما عملکرد متغیرها نامناسب است. یافته‌ها درباره راه‌های خروج اضطراری بازار مسکن از شرایط فعلی، مجموعه‌ای از سیاست‌های صحیح همچون «گسترش دسترسی به تامین مالی خرید مسکن در استطاعت» و «به رسمیت‌شناختن سکونت‌گاه‌های غیررسمی» را معرفی می‌کند. در این مسیر لازم است سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن در دولت، زاویه دید خود را از جهت سنتی و در عین حال غلط تغییر دهد و به جای آنکه در نقش بخش خصوصی سرگرم خانه‌سازی شود، شرایط ورود بخش‌خصوصی به این بازار را تسهیل کند. در این نشست، شرط تنظیم بازار مسکن،‌ اصلاح سیاست‌های پولی و مالی عنوان شد.
حال ناخوش هفت شاخص مسکن

دو صاحب‌نظر اقتصادی در یک گردهمایی محدود کارشناسان و فعالان بخش مسکن و ساختمان، ضمن آسیب شناسی بازار املاک و اتفاقات حداقل یک‌سال گذشته در این بازار، نسخه علاج وضعیت نامناسب در این بخش را معرفی کردند. حسین عبده‌تبریزی و مهدی برکچیان در نشستی که اخیرا در موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی برگزار شد، با نگاه رو به جلو تلاش کردند خطاب به سیاست گذار،‌ راه‌ها و راهکارهای هدایت بازار مسکن به شرایط طبیعی را نشان دهند. شرایط طبیعی بازار مسکن زمانی است که «متقاضیان مصرفی امکان دسترسی به مسکن در استطاعت» را پیدا کنند و در مقابل، «تقاضای سفته بازی و سرمایه‌ای در بازار ملک» فروکش کند. گزارش «دنیای اقتصاد» از جمع بندی آنچه در این نشست خطاب به سیاست گذار بخش مسکن و البته تیم اقتصادی دولت توصیه شد، حاکی است: برای معالجه وضعیت نامناسب بازار مسکن لازم است ابتدا متغیرهای بیرونی بازار مسکن مورد رسیدگی و ساماندهی قرار بگیرد. برای این منظور، اصلاح سیاست‌های پولی و مالی مورد تاکید قرار گرفته است. نابسامانی در این دو حوزه طی سال‌های گذشته مسیر سفته بازی و انحراف سرمایه‌ها در بخش مسکن را موجب شد. همزمان با اصلاحات پولی و مالی، درون بازار مسکن نیز سیاست‌های «بازار رهن» و «نحوه برخورد با اسکان غیررسمی» باید بازنگری اساسی شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، وضعیت دو شاخص بازار مسکن ایران در مقایسه با ۹۴ کشور جهان، وخیم گزارش شده است.

براساس آنچه عبده‌تبریزی در نشست «آسیب شناسی وضعیت مسکن» اعلام کرد، دو شاخص قابل استفاده در کشورها برای ارزیابی اوضاع بازار مسکن از نظر سهولت خانه دار شدن که شامل «استطاعت خرید خانه» و «مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن» است، برای بازار مسکن ایران علائم قبولی نشان نمی‌دهد. ارزیابی‌هایی که برای نیمه سال ۲۰۱۷ میلادی بابت این دو شاخص در ۹۵ کشور جهان انجام شد، مشخص کرد موقعیت ایران در شاخص اول رتبه ۶۷ و در شاخص دوم رتبه ۹۰ است. استطاعت خرید خانه به معنای میزان استطاعت مالی یک خانواده واقع در دهک میانی درآمدبرای بازپرداخت وام خرید مسکن میان قیمت کم متراژ است. شاخص مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن نیز از نسبت قیمت یک خانه مناسب و متوسط به درآمد در دسترس یک خانوار متوسط محاسبه می‌شود.

از طرفی آمارهای درون بازار مسکن ایران نیز ظاهر و باطن متفاوت از هم دارد به‌طوری‌که ظاهر وضعیت، بهبود بازار را نشان می‌دهد اما در واقعیت، شرایط عمومی سخت‌تر شده است. عبده‌تبریزی با ارائه آمارهایی در مورد تحولات جمعیت، بعد خانوار و رشد موجودی مسکن و با توجه به دو شاخص مورد اشاره، موقعیت مسکن در ایران را مناسب ندانست اما تاکید کرد طی ۲۰ سال ۹۵-۱۳۷۵ تعداد جمعیت به‌طور متوسط هر سال ۴۳/ ۱ درصد و تعداد خانوار هر سال ۴۴/ ۳ درصد رشد کرده اما تعداد واحدهای مسکونی جدید سالانه ۸۸/ ۳ درصد رشد کرده است. این آمار بیانگر آن است که وضعیت کشور در این زمینه اندکی بهبود یافته است. اما در واقعیت بازار، وضعیت کماکان نامناسب است. افزایش سهم هزینه تامین مسکن در هزینه‌های خانوار از ۲۵ درصد به ۳۷ درصد (سومین شاخص) از یکسو و همچنین تضعیف سکونت ملکی در برابر مسکن اجاره‌ای از نزدیک ۸۰ درصد به کمتر از ۶۰ درصد (چهارمین شاخص) از سوی دیگر و همچنین چند برابر شدن قیمت‌های زمین و خانه طی ۲۵ سال گذشته (شاخص پنجم)، اثبات همان وضعیت نامناسب خانوارها در بازار مسکن است.

این صاحب‌نظر اقتصادی در ادامه سخنان خود، حادترین مسائل جاری بخش مسکن را ۴ موضوع «قیمت زمین و سوداگری در این بازار»، «ضعف بازار تسهیلات رهنی»، «ضعف قوانین» و همچنین «حجم بالای مسکن نامناسب و نامطلوب» عنوان کرد و برای حل این مسائل حداقل ۴ سیاست کلیدی و اولویت دار به سیاست گذار پیشنهاد کرد. از نگاه عبده‌تبریزی، اهداف مجموعه سیاست‌های مناسب برای بخش مسکن باید بر ۴ محور «گسترش دسترسی به تامین مالی خرید مسکن در استطاعت»، «پررنگ شدن نقش بخش خصوصی در تامین مسکن»، «به رسمیت شناختن بخش مسکن غیررسمی» و همچنین «ارتقای مدیریت بازار زمین» پایه‌ریزی شود. در حال حاضر علاوه بر شاخص‌ها و متغیرهای درون بازار مسکن، نحوه توزیع جمعیت در شهرهای بزرگ نیز تبعات نامناسب بودن سیاست‌ها طی سال‌های گذشته را نشان می‌دهد.

عبده‌تبریزی با اشاره به یک الزام جمعیتی برای دستیابی به سیاست مناسب برای بخش مسکن، اعلام کرد: ترکیب جمعیت شهری در مقابل جمعیت روستایی الان به ۷۳ درصد در مقابل ۲۶ درصد رسیده و به شکل شهودی می‌شود گفت که تغییرات و تحولات جمعیتی به نوعی تعادل رسیده است. در کشورهای توسعه یافته در ۶۰ سال گذشته، با متعادل شدن سطح شهر نشینی و کامل شدن تغییرات جمعیتی و به‌ویژه گسترش حمل و نقل عمومی و افزایش مالکیت اتومبیل، «اقامت» و «اشتغال» غیرمتمرکز شده، اما در ایران به‌رغم متعادل شدن سطح شهرنشینی، هنوز روی زیرساخت‌های مرکز شهر فشار است و این موضوع (شاخص ششم تصویرکننده ناخوشی بخش مسکن) شهرهای کشور را زشت و بی قواره، درگیر ترافیک و آلودگی و بیماری کرده و باید شواهد بیشتری روی تحولات جمعیتی در شهرها و کاهش فشار روی زیرساخت‌های شهری داشته باشیم تا برنامه‌ریزی مسکن را با کارآیی بیشتری انجام دهیم.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، شواهدی که عبده‌تبریزی بر اساس آن، نظام فعلی پرداخت تسهیلات رهن و همچنین مقررات در بخش مسکن را مشکل‌دار عنوان می‌کند به این شرح است: نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی در ایران به ندرت از ۱۵ درصد فراتر رفته است، در حالی که مانده اعتبارات رهنی در غرب همواره بیش از ۵۰ درصد، در انگلستان ۸۰ درصد و در اروپای شمالی بیش از ۱۰۰ درصد تولید ناخالص داخلی است. همچنین به دلیل ضعف قدرت خرید خانوارها، حتی اگر تسهیلات رهنی بیشتر پرداخت شود، خانوارهای ایرانی نمی‌توانند اقساط مربوطه را پرداخت کنند و تعریف «اقساط در استطاعت» در ایران دشوار است. به علاوه، نرخ‌های تورم بالا هرگز اجازه نداده است که بازار رهن ایران پا بگیرد، چرا که در این شرایط، انعقاد هر نوع قرارداد بلند مدت ناممکن است. این هفتمین شاخص توضیح دهنده وضعیت ناخوش بخش مسکن است.

درباره ضعف قوانین نیز مطالعات عبده‌تبریزی با استفاده از یافته‌های دکتر محمد طبیبیان و مهندس احمد شفاعت روی قوانین ۱۰۰ سال اخیر مسکن در ایران، حکایت از آن دارد که قوانین، انعکاس خواست‌های آرمان‌گرایانه است و در این قوانین به امکانات و منابع توجه نشده است. در این قوانین، به دولت بیشتر نقش اجرایی داده شده تا نقش سیاست‌گذاری. نمونه تاریخی آن قانون سال ۱۳۲۶ برای احداث ۴۰۰ واحد مسکونی در تهران است و این وضع در قوانین مصوب شورای انقلاب و تا امروز نیز ادامه یافته که در مقابل مسکن مهر، در این دولت بحث مسکن امید مطرح شد. حسین عبده‌تبریزی در این نشست، با یک نتیجه‌گیری ساده اما معنادار از روند قانون‌گذاری در بخش مسکن به صراحت گفت: دولت‌هایی که نمی‌توانند «کالای عمومی» تولید کنند خود را با تولید ناکارآمد «کالاهای خصوصی» سرگرم می‌کنند.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن درباره چهارمین مساله حاد در این بخش –حجم بالای مسکن نامناسب در کشور- گفت: یک‌سوم از کل مسکن در ایران نامطلوب است و البته بخشی از این واحدهای مسکونی شکل حلبی‌آباد و پست (slum) دارد. در این مجموعه وسیع، «مسکن غیررسمی» یعنی مسکن فاقد اسناد رسمی و مسکن ساخته شده روی اراضی دیگران وجود دارد. این سکونت‌گاه‌های غیررسمی ناشی از بخش بزرگ اقتصاد غیررسمی در ایران است و با پدیده شهری شدن فقر در ایران پیوند خورده است. اینها سکونت‌گاه‌هایی است که با مقررات مالکیت زمین، کاربرد زمین، منطقه‌بندی (zoning) و مقررات ساخت نامنطبق است. ناچاریم بخش غیررسمی را به رسمیت بشناسیم و آن را قانونی کنیم و این کار را با تدبیر انجام دهیم تا نسبت مسکن رسمی به غیررسمی افزایش یابد. قانونی کردن سکونت‌گاه‌های غیررسمی، غیر از گردآوری مالیات بیشتر، امکان کنترل بهتر روی ساخت و دادن خدمات بهتر به طبقات ضعیف را فراهم می‌آورد و باعث هدفمندکردن یارانه‌ها می‌شود و سرمایه‌گذاری بیشتر در زیرساخت‌ها را ممکن می‌کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، «نوع» و «مرز» مداخله دولت‌ها در بازار مسکن، محور دیگر سخنرانی عبده‌تبریزی در نشست «آسیب‌شناسی وضعیت مسکن» بود. این صاحب‌نظر اقتصادی درباره دلایل مداخله دولت‌ها در بازار مسکن اعلام کرد: مضمون اصلی دخالت دولت مرکزی در بخش مسکن آن است که به مثابه «تسهیل‌کننده» در بازار عمل می‌کند تا اجازه دهد بازارها درست کارکنند و دولت نقش رهبری در حوزه سیاست‌گذاری داشته باشد، و بویژه در چارچوب برنامه‌های عمومی «تامین اجتماعی» موضوع مسکن فقرا و طبقات ضعیف اجتماعی را حل و فصل کند. در این کشورها دولت‌ها تلاش می‌کنند به قدر کفایت زیرساخت (کالای عمومی) ایجاد کنند تا به تولید مسکن «در استطاعت» توسطبخش خصوصی کمک کنند. دخالت دولت در بخش مسکن عمدتا از مجرای نظریه کلاسیک شکست بازار توجیه می‌شود. او این سه منشأ را انحصار طبیعی، برون‌ریزها (externalities) و کالاهای عمومی برشمرد. در مورد انحصار طبیعی می‌توان به وضعیت بازار زمین و مسکن در تهران اشاره کرد. به دلیل نبود زیرساخت‌های شهری کافی، قیمت زمین ظرف مدت یک سال بیش از ۱۰۰ درصد در بعضی مناطق افزایش یافته است.» اگر منابعی بود که در مثلا مسیر تهران ـ قم زیرساخت‌های شهری مناسب می‌ساختیم؛ یعنی امکان اقامت و اشتغال و خط حمل و نقل سریع به شهر تهران ایجاد می‌شد؛ طبعا قیمت اراضی تهران تا این حد رشد نمی‌کرد. در واقع عدم‌سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها، چنین وضعیتی را پدید آورده است. تدارک زیرساخت‌های شهری و از جمله زیرساخت‌های اقامتی نوعی کالای عمومی با ویژگی‌های انحصار طبیعی است. برون‌ریزها نیز همین منطقه‌بندی شهر است. عبده‌تبریزی در توجیه دخالت دولت در اقتصاد مسکن، به نظریات برابرگرایی عمومی و برابرگرایی خاص (تولید کالاهای مطلوب و استحقاقی جامعه شامل مسکن مناسب، تغذیه کافی، پوشاک و بهداشت…) اشاره کرد و توضیح داد: حتی از نظر اقتصادی در ضعیف‌ترین کشورها، دولت را مسوول در مرحله آخر تامین مسکنِ اقشار ضعیف می‌دانند. اما وقتی شکست دولت‌ها را در نظر می‌گیریم، دیگر اطمینانی نیست که «شکست بازار» دخالت دولت‌ها را در بخش مسکن توجیه کند. ممکن است این دخالت مثبت یا بسته به شرایط منفی باشد.

در ادامه نشست «آسیب‌شناسی وضعیت مسکن»، مهدی برکچیان به وجوه اقتصاد کلان مسکن پرداخت. او گفت: طی چند دهه اخیر، مردم غیر از توجه به قیمت «دلار»، به قیمت مسکن هم توجه داشته‌اند و خانوار ایرانی به دلیل ضعف بازار سرمایه، وارد بازار مسکن شده است. این یعنی بهره‌وری منفی سرمایه در اقتصاد مسکن و این را می‌شود نقض سیاست‌های پولی تلقی کرد. طی این سال‌ها، اقتصاد نیز نفتی شده است؛ یعنی نقض سیاست‌های پولی با سیاست ارزی تکمیل شده است. در این سال‌ها اجاره اکتسابی، ارزش افزوده کمی داشته است، یعنی نسبت سرمایه به تولید در کشور ما بسیار بالا بوده است. نوسانات قیمت مسکن شدت گرفته و «سفته‌بازی در زمین» رونق بسیار داشته است. در سال‌های اخیر تحریم نیز بر قیمت‌های زمین و مسکن تاثیر داشته است. استاد دانشگاه شریف ادامه داد که متاسفانه این داستان ادامه خواهد یافت.

این اقتصاددان معتقد است: مادام که سیاست‌های ارزی اصلاح نشود، رشد قیمت زمین و مسکن از شاخص‌های قیمت‌های خرده فروشی (CPI) و از قیمت ارز بالاتر خواهد بود. برکچیان درباره موضوعی که عبده‌تبریزی به‌عنوان مانع تقویت بازار تسهیلات رهنی عنوان کرد نیز چنین گفت: هر چند نظر دکتر عبده‌تبریزی در مورد تاثیر تورم بر بازار رهن صحیح است، اما آثار سیاست پولی و تورم بر بخش مسکن بسیار گسترده‌تر است و دولت نیز کمتر توان آن را دارد که این شرایط را اصلاح کند. اصلاح وضعیت نامناسب مسکن تا حد زیادی به اصلاح متغیرهای پولی و مالی مربوط است.

انتظارات کاهشی در بازار مسکن

دنیای‌اقتصاد : سازندگان مسکن محاسبات خود را درباره قیمت فروش واحدهای مسکونی «در حال ساخت» یا «آماده ساخت» تغییر دادند. با شکل‌گیری انتظارات کاهشی برای آینده قیمت مسکن در سمت تقاضا، عوامل عرضه نیز به تجدیدنظر کاهشی برای «نوسازهای در راه فروش» متقاعد شده‌اند. ۷ پارامتر در بازار ساخت و ساز وضعیت جدید را در پایتخت شکل داده است. اگر چه پارامتر هزینه‌ای دستمزد کارگر ساختمانی و بهای جواز ساختمانی افزایش چشمگیر پیدا کرده، اما رکود معاملات مسکن و همچنین انعطاف در قیمت فروش زمین به تغییر حرکت سازنده‌ها منجر شده است.

موج انتظارات کاهشی از «بازار معاملات مسکن» به «بازار ساخت‌وساز» تسری پیدا کرد. سرایت این موج به بازار پروژه‌های در حال ساخت آپارتمان در نیمه شمالی شهر تهران سبب شده تا محاسبات بساز و بفروش‌ها برای «واحدهای مسکونی نوساز در راه عرضه به بازار» تغییر کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بررسی روند بازار مسکن طی چندماه گذشته نشان می‌دهد: اولین نشانه‌‌های انتظارات کاهشی قیمت در بخش معاملات مسکن اواخر بهار امسال هویدا شد؛ به‌طوری‌که با کاهش شیب رشد ماهانهتورم مسکن این انتظار را در میان متقاضیان و خریداران مسکن شکل داد که به‌تدریج سطح قیمت‌ها ثابت و نهایتا کاهشی خواهد شد. علاوه‌بر متقاضیان خرید مسکن، واسطه‌های ملکی نیز این انتظار را داشته و سعی کردند انتظارات کاهشی در بازار معاملاتی مسکن را گسترش دهند. آغاز موج انتظارات کاهش قیمت در حوزه معاملات به‌خوبی در آمار تحولات بازار مسکن در نخستین ماه از فصل تابستان ثبت شد. مطابق با آمار رسمی منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن، نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر در تیر به کمتر ۵/ ۱ درصد رسید. کشیده شدن ترمز تورم ماهانه قیمت مسکنطی هفته‌های گذشته یکی از مهم‌ترین عوامل سرایت موج «انتظارات کاهشی» به حوزه ساخت‌وساز است. به طوری که تحقیقات میدانی از فعالان ساختمانی مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد: سازنده‌ها روی قیمت‌های فروش آتی در حال بازنگری کاهشی هستند. به تعبیر دیگر انتظارات کاهشی سبب شده تا سازنده‌ها برای ساخت‌وسازهایی که در ماه‌های آتی به واحدهای نوساز قابل عرضه به بازار تبدیل می‌شوند، محاسبات قیمتی را تغییر و به شکل کاهشی نسبت به وضعیت کنونی پیش‌بینی کنند. آن‌طور که برخی از فعالان ساختمانی اعلام می‌کنند در حال حاضر در مناطقی ازشهر تهران شامل مناطق مصرفی و نیمه شمالی، برای واحدهای در حال ساخت و قابل عرضه در ماه‌های آتی، بین ۱۰ تا ۱۳ درصد تجدیدنظر کاهشی در برآورد قیمت فروش آتی خواهند داشت.

از دیدگاه سازندگان و فعالان ساختمان تغییرات مهم‌ترین پارامترهای تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، موج انتظار کاهشی را به بخش ساخت‌وساز رسانده است.

بر این اساس، اثر ۷ پارامتر اصلی بر قیمت تمام شده ساخت مسکن قابل بررسی است.

نخستین پارامتر تاثیرگذار، به رکود سنگین حاکم بر بازار معاملات مسکن باز می‌گردد. طی ماه‌های اخیر، در پی افزایش سطح قیمت‌ها و تعدیل نشدن تسهیلات خرید مسکن متناسب با تورم موجود در این بخش، قدرت خرید بخش زیادی از متقاضیان مصرفی به شدت کاهش پیدا کرد. همین موضوع منجر به عقب‌نشینی حجم زیادی از متقاضیان خرید مسکن از بازار شد. آخرین آمار منتشر شده از حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بازار مسکن نشان می‌دهد: طی یک‌ ماه تیر، حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در بنگاه‌های املاک پایتخت معامله شدند که نسبت به ماه قبل از آن حدود ۲۰ درصد کاهش را تجربه کرده است. دومین پارامتر به کاهش شدید نرخ تورم ماهانه مسکن مربوط می‌شود. آنطور که آمارهای رسمی نشان می‌دهد نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در ابتدای فصل تابستان به کمتر ۵/ ۱ درصد رسیده است. انتشار این آمار، این گمانه و انتظار را در بازار شکل داد که احتمالا مقطع کنونی رشد قیمت مسکن به خط پایان رسیده است.

شکل‌گیری انتظارات کاهشی در جامعه متقاضیان خرید مسکن، توقف رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش شیب رشد قیمت زمین، افزایش محسوس نرخ حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی و افزایش هزینه اخذ جواز ساختمانی از سوی شهرداری تهران چهار پارامتر مهم و تاثیرگذار دیگر در هزینه تمام شده ساخت مسکن برای فعالان ساختمانی محسوب می‌شود که در پی تغییر و تحولات شکل گرفته در هر یک از آنها، محاسبات مربوط به تعیین قیمت پیشنهادی برای واحدهای نوساز عرضه شده به بازار تغییر خواهد کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد آخرین تغییرات رخ داده در این پارامترها به‌گونه‌ای است که برآیند آن موج انتظارات کاهشی را به بازار نوسازهای در راه رسانده است.

مهم‌ترین تغییرات رخ داده در هفت پارامتر تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، به دو نیروی غیرهم‌جهت مربوط می‌شود که در حال حاضر بازار ساخت‌وساز مسکن را جهت می‌دهد. نیروی اول، انتظارات کاهشی در بازار خرید مسکن است. در این بخش از یکسو متقاضیان در جست‌و‌جوی خرید مسکن و از سوی دیگر حتی واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند زمان کاهش سطح قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن فرا رسیده است. نیروی دیگر، مربوط به قیمت تمام شده ساخت مسکن است. آن‌طور که سازنده‌ها و فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند در حال حاضر در بهترین حالت قیمت تمام شده ساخت مسکن نسبت به سال گذشته تغییر پیدا نکرده است. از این رو عنوان می‌کنند؛ اگرچه در سال گذشته پارامترهای مساله‌ساز برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی، قیمت مصالح ساختمانی و زمین بود اما در سال‌جاری، سه پارامتر شامل هزینه اخذ جواز ساختمانی، هزینه حقوق ودستمزد کارگر ساختمانی و در نهایت قیمت زمین نقش اصلی را در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بازی می‌کنند.

بسازو بفروش‌ها عنوان می‌کنند هزینه اخذ جواز ساختمانی در مناطقی از شهر تهران به‌دنبال تصمیم شورای شهر و شهرداری، نسبت به سال گذشته دو برابر شده است. البته با وجود این تعدیل، همچنان نرخ عوارض ساخت‌وساز هنوز از نرخ واقعی فاصله دارد. همچنین هزینه حقوق و دستمزد برای کارگران ساختمان در سال‌جاری نسبت به پارسال حدود دو برابر شده است. نرخ رشد قیمت زمین نیز اگرچه در ماه‌های اخیر آهسته‌تر شده و برخی مالکان نیز در تعیین قیمت زمین انعطاف بیشتری نسبت به سال گذشته نشان می‌دهند، اما همچنان این پارامتر سهم زیادی در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن دارد.

افزایش هزینه دستمزد و حقوق کارگران ساختمانی نیز یکی از پارامترهای اثرگذار در سال‌جاری بر قیمت تمام شده ساخت مسکن است. به گفته فعالان ساختمانی بخش زیادی از کارگران ساخمانی اتباع خارجی، تحت‌تاثیر افزایش قیمت دلار و کاهش ارزش ریال، توقع بیشتری از افزایش دستمزد خود دارند؛ به‌طوری که هزینه روزانه دستمزد یک کارگر ساختمانی از ۴۰ تا ۵۰ هزار تومان در سال گذشته به حدود ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان در سال‌جاری افزایش پیدا کرده است. یا آنکه حقوق ماهانه کارگرانی که به‌عنوان نگهبان پروژه ساختمانی استخدام می‌شوند کمتر ۵/ ۲ میلیون تومان تعیین نمی‌شود. توجیه کارگران اتباع خارجی برای تعیین نرخ دستمزد بالا در پروژه‌های ساختمانی، افزایش هزینه زندگی در شهر تهران به‌دنبال رشد نرخ تورم و افزایش هزینه تبدیل ارز و انتقال آن به کشورشان است.

نکته جالب توجه درخصوص وضعیت کنونی بازار ساخت‌وساز و تعیین قیمت‌های پیشنهادی از سوی سازندگان آن است که علاوه‌بر تجدیدنظر کاهشی سازندگان در برآورد قیمت واحدهای نوساز در راه بازار، شکل‌گیری انتظارات کاهشی سبب شده تا سازندگان در مقطع فعلی نیز مسیر ارائه تخفیف خفیف پای میز معامله حدود سه تا چهار درصد روی قیمت پیشنهادی را باز بگذارند. سازندگان عنوان می‌کنند تخفیف پای میز معامله، در پی انعطاف خفیفی است که مالکان املاک کلنگی برای تعیین قیمت پیشنهادی ارائه کرده‌اند. به گفته آنها، هم‌اکنون مالکان املاک کلنگی پای میز معامله حدود ۵ درصد در تعیین قیمت پیشنهادی انعطاف نشان می‌دهند. در عین حال سازندگان پروژه‌های در حال ساخت در مناطق مصرفی و نیمه شمالی شهر تهران عنوان می‌کنند در حال حاضر قیمت تمام شده ساخت مسکن از مترمربعی ۱۵ میلیون تومان عبور کرده و به مترمربعی ۱۸ تا ۱۹ میلیون تومان رسیده است.

بخش عمده فعالان ساختمان با ملاک قرار دادن قیمت تمام شده ساخت مسکن، نرخ سود بانکی و حاشیه سود خود را این‌طور عنوان می‌کنند قیمت پیشنهادی روی واحدهای نوساز در راه بازار کاهشی خواهد بود. البته این گروه از سازندگان ساختمانی اگرچه عنوان می‌کنند قیمت پیشنهادی در چندماه آینده کاهشی است، اما حفظ وضعیت جدید (انتظارات کاهشی در بازار) دو شرط دارد. شرط نخست آنکه روند رشد هزینه حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی متوقف شود و شرط دیگر آنکه قیمت زمین کاهش پیدا کند یا آنکه رشد آن کاملا متوقف شود. با چنین دیدگاهی برخی از سازندگان، اندک خوش‌بینی نیز نسبت به تغییر وضعیت بازار معاملات مسکن و به تبع آن بازار مسکن در نیمه دوم سال‌جاری دارند. آنها انتظار دارند حفظ انتظارات کاهشی در بازار مسکن، از نیمه دوم سال به‌تدریج منجر به افزایش تدریجی حجم معاملات خرید و فروش شود. به گفته آنها در‌صورتی‌که حجم معاملات منعقد شده در بازار مسکن به‌تدریج افزایش پیدا کند، به‌دنبال آن می‌توان امیدوار بود بازار کسب‌و‌کارهای مرتبط با حوزه ساخت‌وساز و نهایتا پروژه‌های ساختمانی اندکی با رونق مواجه شود.

ترمز تورم مسکن در پایتخت

دنیای اقتصاد : شیب تورم ماهانه مسکن در پایتخت تا نزدیکی «صفر» کاهش پیدا کرد. کارنامه معاملات املاک مسکونی در ماه تیر نشان می‌دهد تحت‌تاثیر عقب‌نشینی دسته‌جمعی تقاضای مصرفی و غیرمصرفی در بازار مسکن شهر تهران، روند رشد قیمت تا حدی کند شد که در فاصله انتهای بهار تا ابتدای تابستان، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۴/ ۱ درصد رشد کرد. قیمت مسکن در پایتخت طی بهار امسال به‌طور میانگین ماهانه تا ۷ درصد افزایش یافته بود. اکنون رشد خفیف قیمت بیانگر تحقق انتظارات غالب در بازار ملک برای شکل‌گیری دوره «پساجهش» است.

انتظار غالب در بازار مسکن شهر تهران برای تغییر مسیر حرکت قیمت آپارتمان باعث شد شیب تورم ماهانه ملکی در تیرماه تا مرز صفر کاهش پیدا کند. این میزان نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن از اردیبهشت ۹۷ تاکنون بی‌سابقه بوده است. بررسی‌ها حاکی است کمای معاملاتی در بازار مسکن شهر تهران در تیرماه به کاهش دسته‌جمعی تقاضای ملکی در بازار معاملات مسکن اولین ماه از فصل اوج نقل و انتقالات ملکی مربوط می‌شود؛ این کمای معاملاتی عمق رکود در بازار مسکن را به نحو بی‌سابقه‌ای در مقایسه با ماه‌های گذشته، سنگین‌تر کرده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» اولین آمار رسمی از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه ۹۸ حاکی از رسیدن شیب تورم ملکی به کمترین حد خود از ابتدای سال تاکنون است. این آمار روز گذشته از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد. تورم ماهانه مسکن در ادامه مسیر کاهشی خود که از ابتدای امسال تا پایان اولین ماه از فصل تابستان طی کرده بود، با سقوط آزاد در تیرماه به ۴/ ۱ درصد رسید که این آمار نشان دهنده رسیدن تورم ماهانه ملکی به مرز صفر است. تیرماه امسال، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران به ۱۳ میلیون و۶۰۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با یک ماه قبل -خردادماه- ۴/ ۱ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که تورم نقطه‌ای مسکن نیز برای اولین بار در سال ۹۸ به کمتر از ۱۰۰ درصد رسیده است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران تیرماه امسال در مقایسه با تیرماه سال گذشته ۶/ ۹۵ درصد افزایش یافته است.

بررسی آمارهای مربوط به تغییرات قیمتی بازار مسکن در ماه‌های سپری شده از سال جاری نشان می‌دهد اردیبهشت ماه امسال تورم ماهانه مسکن در بالاترین حد خود در مقایسه با سایر ماه‌های سپری شده از سال ۹۸ قرار داشت. میانگین قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با فروردین ماه ۴/ ۱۱ درصد افزایش یافت. همچنین تورم نقطه‌ای مسکن در این ماه -اردیبهشت ماه-معادل ۱۱۲درصد به ثبت رسید. این در حالی است که همزمان با کاهش شیبرشد قیمت مسکن در خردادماه، تورم ماهانه آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در این ماه –تغییرات قیمت مسکن در خرداد در مقایسه با اردیبهشت ماه-معادل ۶/ ۵ درصد بود. خردادماه امسال همچنین میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با ماه مشابه سال قبل-خرداد سال ۹۷- معادل ۱۰۶ درصد افزایش یافت.

در ادامه کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در تیرماه، تورم ماهانه و نقطه‌ای املاک مسکونی شهر تهران در اولین ماه از فصل اوج جابه‌جایی‌ها در بازار ملک به کمترین حد خود در سال ۹۸ رسید. این موضوع نشان دهنده عمیق‌تر شدن رکود معاملاتی در بازار مسکن است. بازار معاملات مسکن که با ثبت کمتر از ۶ هزار معامله خرید مسکن در خرداد ماه امسال، عملا به کف رکود رسیده بود در تیرماه شرایط رکودی به مراتب سنگین‌تر از ماه قبل را تجربه کرد و همین موضوع یکی از مهم‌ترین عوامل سقوط آزاد شیب رشد قیمت مسکن در این ماه محسوب می‌شود. آمارها نشان می‌دهد تیرماه امسال به دنبال گسترش دامنه رکود در بازار معاملات خرید مسکن عملا این بازار به کمای معاملاتی رفت و تعداد معاملات خرید آپارتمان به‌طور بی‌سابقه افت کرد.

تعداد معاملات خرید مسکن در این ماه، به حدود ۴ هزار و ۲۶۰ معامله کاهش یافت. این میزان در مقایسه با ماه قبل -خردادماه -معادل ۲۱ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل-تیرماه سال ۹۷-معادل ۷/ ۶۳ درصد افت کرده است. سریال ریزش تعداد معاملات خرید آپارتمان که از خردادماه سال گذشته با کاهش ماه به ماه حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، بازار مسکن شهر تهران را به سمت رکود هدایت کرد، تیرماه امسال سنگین‌ترین حالت رکود را رقم زد. کارشناسان معتقدند شرایطی که در بازار معاملات مسکن شهر تهران در اولین ماه از فصل تابستان تجربه شد در وهله اول به کاهش دسته‌جمعی تقاضای ملکی در پایتخت از سوی سه طیف متقاضی بازار ملک برمی‌گردد. در ادامه خروج اجباری تقاضای مصرفی مسکن از بازار معاملات خرید ملک، به دلیل جهش قیمت‌ها وافزایش شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها، تقاضای سفته‌بازی نیز در پی از بین رفتن جاذبه بازار ملک برای سودگیری کوتاه‌مدت از معاملات خرید وفروش، رفته رفته از بازار خارج شد.

در تیرماه، همزمان با ادامه خروج تقاضای مصرفی و سفته‌بازی از بازار مسکن، بخش عمده تقاضای سرمایه‌ای آپارتمان نیز از این بازار خارج شد. بنابراین و به واسطه خروج توامان سه طیف متقاضی خرید آپارتمان، حجم معاملات مسکن در تیرماه به شکل بی‌سابقه‌ای کاهش یافت. این در حالی است که همزمان با ایجاد ثبات نسبی در بازار ارز و کاهش قیمت دلار در تیرماه، اثر روانی ثبات‌ساز ناشی از آرامش بازار ارز به بازار مسکن نیز سرایت کرد. آرامش در بازار ارز، انتظار ثانویه از بابت بروز ثبات وحتی عقبگرد قیمتی در بازار مسکن را در بین متقاضیان وفعالان این بازار تقویت کرد. علاوه بر اثر مضاعف رکود معاملات خرید مسکن در کاهش شیب تورم ملکی در تیرماه، از دو ماه قبل صاحب‌نظران حوزه اقتصاد مسکن به یک اشتراک نظر از بابت انتظار ثبات قیمتی در بازار ملک و حتی بازگشت قیمت‌ها رسیدند.

این انتظار حتی در هفته‌های گذشته خود را در شکل کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در منطقه یک شهر تهران و برخی از محلات مصرفی نشان داد؛ هر چند در برخی از موارد کاهش قیمت در نرخ‌های قطعی فروش آپارتمان نیز تجربه شد. به اعتقاد کارشناسان و فعالان بازار مسکن، ظرفیت این بازار از بابت رشد قیمت تکمیل شده است و انتظار می‌رود همزمان با کاهش حجم معاملات مسکن وخروج بخش دیگری از متقاضیان خرید آپارتمان از این بازار، بازار معاملات مسکن وارد دوره ثبات نسبی شود. این انتظار خود را به نحو محسوسی در کارنامه بازار مسکن شهر تهران در تیرماه منعکس کرد. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن شهر تهران در حالی در فاصله پایان خرداد تا پایان تیرماه تنها مترمربعی ۲۰۰ هزار تومان افزایش یافت که این میزان افزایش در فاصله اردیبهشت ماه تا خردادماه بیش از ۵۰۰ هزار تومان و در فاصله فروردین تا اردیبهشت بیش از یک میلیون تومان بود.

اولین آمار رسمی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی روز گذشته منتشر شد که دیروز «دنیای اقتصاد» در گزارشی با استناد به آمارهای اولیه سامانه رهگیری مسکن، سقوط آزاد حجم معاملات خرید آپارتمان در تیرماه را اعلام کرده بود. این در حالی است که همچنین در گزارشی که هفته گذشته در «دنیای اقتصاد» منتشر شد نیز روایت فعالان بازار مسکن از کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت پیشنهادی فروش مسکن در تعداد قابل توجهی از فایل‌های فروش آپارتمان در منطقه یک شهر تهران و برخی دیگر از مناطق لوکس پایتخت اعلام شد. این کاهش قیمت پیشنهادی که به‌صورت نامحسوس به برخی از فایل‌های فروش مسکن واقع در مناطق مصرفی همچون منطقه ۵ شهر تهران نیز سرایت کرده است در برخی از فایل‌ها در قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان نیز اعمال شده است.

 

شاهد اول اصلاح قیمت مسکن

دنیای اقتصاد : علائم قوی از شروع اصلاح قیمتی در بازار مسکن شهر تهران رویت شد. تحقیقات میدانی از بازار ملک نشان می‌دهد «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در منطقه یک تهران طی روزهای اخیر کاهش پیدا کرده است. این عقبگرد قیمتی در فایل‌های فروش مسکن، فعلا در محله‌های لوکس که طی دست‌کم یک‌سال گذشته، صدرنشین تورم ملکی بودند، رخ داده است. فروشنده‌های آپارتمان در این محله‌ها قیمت پیشنهادی خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند. تحت‌تاثیر رکود سنگین در معاملات خرید، هنوز امکان ردیابی انعکاس کاهش قیمت پیشنهادی در قیمت‌های قطعی فراهم نشده است. با این حال فعالان بازار مسکن از کاهش قیمت در معاملات نیز خبر می‌دهند. بررسی‌ها درباره منشأ کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن، ۶ علت را مشخص می‌کند. مهم‌ترین عامل، به ثبت بیشترین رشد قیمت در کارنامه فروش واحدهای مسکونی منطقه یک طی سال‌های ۹۶ و ۹۷ در مقایسه با سایر مناطق پایتخت برمی‌گردد. اثر روانی کاهش قیمت ارز طی هفته‌های اخیر نیز پارامتر دیگری است که با توجه به سهم بالای تجهیزات ساختمانی وارداتی به‌کاررفته در ساخت‌وسازهای لوکس نسبت به سایر پروژه‌های ساختمانی مصرفی در تهران، اکنون فروشنده‌ها در منطقه یک به این کاهش، واکنش نشان داده‌اند. تغییر رفتار سوداگران نیز موثر بوده است.

قیمت واحدهای مسکونی در لوکس‌ترین منطقه شهر تهران به‌عنوان منطقه صدرنشین در تورم ملکی، تحت تاثیر تشدید رکود معاملات مسکن، نشست کرد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از تازه‌ترین شرایط بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نشان می‌دهد در حالی که‌ پیش‌رونق و رونق معاملاتی در بازار مسکن از منطقه ۵ شهر تهران به عنوان پرتقاضا‌ترین منطقه مصرفی به لحاظ معاملات خرید آپارتمان آغاز شد، اما طی هفته‌های اخیر، قیمت پیشنهادی فروش مسکن در پرتورم‌ترین منطقه پایتخت (منطقه یک)، سیر نزولی به خود گرفت. نشست قیمت پیشنهادی در بخش عمده‌ای از فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن منطقه یک شهر تهران-به عنوان منطقه کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس، بزرگ‌متراژ و گران‌قیمت پایتخت- در حالی از اوایل تیرماه سطح قیمت‌های اعلام شده را در مقایسه با خرداد ماه بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده است که این کاهش قیمت پیشنهادی، اثر خود را در برخی از قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان نیز منعکس کرده است. شواهد حاکی است اگر چه پیش‌رونق و به دنبال آن رونق بازار معاملات خرید مسکن از منطقه ۵ شهر تهران آغاز شد و در عین حال این منطقه پیشتاز آغاز جهش قیمتی اخیر بود، اما از ابتدای دوره رونق اخیر معاملات مسکن پایتخت تاکنون بیشترین تورم ملکی مربوط به منطقه یک بوده است؛ به این معنا که اگر چه می‌توان منطقه ۵ را به عنوان منطقه پیشتاز در رونق معاملات مسکن وهمچنین آغازگر جهش قیمت فروش واحدهای مسکونی طی حدود یک سال و نیم گذشته معرفی کرد، اما سرعت رشدقیمت مسکن در منطقه یک در همین بازه زمانی بیش از سرعت رشد قیمت مسکن در منطقه ۵ و سایر مناطق شهر تهران بوده است.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۶، میانگین قیمت فروش آپارتمان در شهر تهران ۳۰ درصد افزایش یافت. این در حالی است که در همین بازه زمانی میانگین قیمت فروش آپارتمان در منطقه یک پایتخت با رشد ۴۷ درصدی همراه شد. این میزان رشد قیمت در بازار معاملات مسکن منطقه ۵ شهر تهران براساس آمارها ۴۳ درصد و در مناطق جنوبی پایتخت ۲۰ درصد بوده است. از سوی دیگر در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۷ نیز میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران ۹۷ درصد افزایش یافت؛ اما این میزان افزایش در همین بازه زمانی در منطقه یک شهر تهران ۱۰۹درصد بوده است. در همین بازه زمانی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵ پایتخت با رشد ۸۸ درصدی مواجه شد که این میزان تورم ملکی به مراتب کمتر از تورم ملکی منطقه یک است. از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران نیز در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۷ رشد ۱۰۰ درصدی را تجربه کرد.

آمارهای رسمی تایید می‌کند که اگرچه تورم ملکی و رونق معاملاتی مسکن ابتدا از منطقه ۵ شهر تهران آغاز و سپس به سایر مناطق سرایت کرد، اما بیشترین میزان رشد قیمت مسکن در بازه زمانی دو سال اخیر مربوط به منطقه یک شهر تهران بوده است. فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی از نشست قیمت‌های پیشنهادی در منطقه یک تهران خبر می‌دهند که به اذعان آنها نشست قیمت‌های اعلامی از سوی فروشندگان مسکن این منطقه از نیمه خرداد ماه امسال به بعد به نحو محسوسی در بازار معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی این منطقه نمایان شده است. این در حالی است که علاوه بر بازار معاملات مسکن منطقه یک در برخی دیگر از فایل‌های فروش واحدهای مسکونی لوکس در مناطق شمالی تهران که کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس وبزرگ‌متراژ محسوب می‌شوند نیز می‌توان ردپای نشست قیمتی را مشاهده کرد.

قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در برخی از محلات کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس منطقه ۲ شهر تهران همچون سعادت‌آباد نیز طی هفته‌های اخیر به خصوص یک هفته گذشته عقبگرد کرد. برخی از فایل‌های عرضه شده به بازار معاملات مسکن این محلات نیز به ویژه از اوایل تیرماه وبه خصوص طی یک هفته گذشته علائم نشست قیمتی را در خود منعکس کرده‌اند. در تعداد قابل ملاحظه‌ای از آگهی‌های فروش واحدهای مسکونی در منطقه یک و برخی دیگر از محلات و مناطق محل عرضه آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت مانند محدوده سعادت‌آباد واقع در منطقه ۲ پایتخت، شرایط قیمتی بین ۱۰ تا ۲۰ درصد (و بعضا تا ۳۰ درصد)زیر قیمت منطقه اعلام شده است. این موضوع نشان می‌دهد عقبگرد قیمت پیشنهادی تنها مختص منطقه یک شهر تهران نیست، بلکه از این منطقه آغاز شده ودر حال سرایت به سایر مناطق شهر تهران به خصوص مناطق محل عرضه آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت است.

سرایت نشست قیمت‌های پیشنهادی در برخی از فایل‌های فروش آپارتمان واقع در منطقه یک و برخی دیگر از محلات کانون عرضه آپارتمان‌های لوکس(همچون سعادت‌آباد)، در شکل فروش ارزان‌تر یک واحد آپارتمان طی کمتر از یک ماه گذشته نسبت به قیمت قطعی فروش واحد مشابه در همان ساختمان که قبل از تیرماه ۹۸ معامله شده بود، خود را نشان داده است. در واقع معیار عقبگرد قیمت قطعی در معاملات فروش مسکن مقایسه سطح قیمت قطعی فروش یک آپارتمان با قیمت فروش آپارتمان مشابه در موقعیت یکسان است. واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن می‌گویند این رویداد در یک ماه گذشته در برخی از فایل‌های فروش مسکن و در معاملات قطعی نیز مشاهده شده است؛ ضمن آنکه نشست قیمتی هم‌اکنون در قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان چه در فایل‌های قبلی و چه در فایل‌های جدید عرضه شده به بازار مسکن منطقه یک و همچنین سایر محلات لوکس‌ پایتخت مشهود است.

عقبگرد قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در منطقه یک شهر تهران هم‌اکنون خود را در شکل کاهش ۱۶ درصدی قیمت پیشنهادی فروش مسکن در برخی محلات منطقه یک شهر تهران نسبت به بازه زمانی میانه بهار(اردیبهشت ماه) نشان می‌دهد؛ به عنوان مثال، در برخی از فایل‌های مشابه، در حالی که قیمت پیشنهادی فروش یک آپارتمان لوکس در اردیبهشت ماه مترمربعی ۵۰ میلیون تومان اعلام شده بود هم‌اکنون قیمت پیشنهادی برای فروش همین واحد به ۴۲ میلیون تومان کاهش یافته است. این موضوع در مورد تعداد قابل توجهی از فایل‌های مشابه نیز رصد شد. بررسی‌ها همچنین از نشست قیمت پیشنهادی بخش عمده‌ای از فایل‌های فروش مسکن در منطقه یک شهر تهران در شرایط فعلی معادل ۲۸ درصد نسبت به اسفندماه و ۱۰ تا ۱۵ درصد در مقایسه با خردادماه خبر می‌دهد. این در حالی است که این موضوع به شکل کاهش ۱۰ درصدی قیمت قطعی در برخی از معاملات واحدهای مسکونی که طی یک هفته اخیر انجام شده نیز خود را نشان داده است.

نتایج تحقیقات «دنیای اقتصاد» از شناسایی تاثیر و وجود ۶ عامل کاهنده «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها در منطقه یک پایتخت حکایت دارد؛ اولین عامل به ردپای کاهش قیمت طلا و سکه طی روزهای اخیر و اثر آن بر سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در مناطق لوکس و شمالی شهر تهران مربوط می‌شود؛ در حالی که نوسانات نرخ ارز، طلا و سکه از ابتدای سال جاری تاکنون در مقایسه با یک سال گذشته به میزان قابل توجهی کاهش یافته، ریزش قیمت دلار طی یک هفته گذشته که منجر به کاهش قیمت هر دلار از محدوده قیمتی بالای ۱۳ هزار تومان به کمتر از ۱۱ هزار و ۷۰۰ تومان شده بر نرخ‌های اعلامی برای فروش واحدهای مسکونی لوکس نیز اثر گذاشته است. این در حالی است که قیمت هر سکه بهار آزادی نیز طی یک هفته گذشته از کانال ۴میلیون تومان به کانال ۳ میلیون تومان سقوط کرد و همین ریزش نرخ ارز و سکه بازار معاملات مسکن شهر تهران به خصوص در مناطق لوکس و گران‌قیمت را تحت تاثیر قرار داد.

از آنجا که عمده واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت در منطقه یک شهر تهران و سایر محلات لوکس پایتخت با استفاده از مصالح و متریال لوکس خارجی ساخته شده‌اند کاهش نرخ ارز انتظارات کاهش قیمت مسکن در این مناطق را تشدید می‌کند. در واقع کاهش قیمت دلار انتظارات کاهشی از بابت عقبگرد قیمت واحدهای مسکونی لوکس را که هزینه ساخت آنها به‌طور مستقیم با نرخ ارز در ارتباط بوده وبه آن وابسته است، شارژ کرده است؛ به‌طوری که سمت تقاضای این گروه از واحدهای مسکونی هم‌اکنون معتقدند با کاهش نرخ ارز، قیمت این نوع آپارتمان‌ها نیز باید کاهش یابد. عامل دوم به وجود انتظار شروع عقبگرد قیمتی از پرتورم‌ترین منطقه شهر تهران به لحاظ تغییرات قیمتی آپارتمان‌های مسکونی مربوط می‌شود؛ درحالی که منطقه یک شهر تهران به استناد آمارهای رسمی پرتورم‌ترین منطقه پایتخت به لحاظ تغییرات قیمت واحدهای مسکونی محسوب می‌شود، طبیعتا نشست قیمتی نیز ابتدا باید از این منطقه آغاز شود، سپس به سایر مناطق شهر تسری پیدا کند.

سومین عامل به طرح سه پرسش اساسی فرا روی تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن که بخش عمده‌ای از این تقاضا در منطقه یک و محلات لوکس شهر تهران به لحاظ معاملات مسکن تمرکز یافته است برمی‌گردد؛ در حالی که بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی خرید مسکن تحت تاثیر جهش قیمت و افزایش شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها و متقاضیان مصرفی طی ماه‌های اخیر به اجبار از بازار مسکن خارج شد و معدود معاملات خرید مسکن عمدتا از سوی سرمایه‌گذاران وسفته‌بازان ملکی انجام می‌شد، هم‌اکنون تقاضای سفته‌بازی نیز با سه پرسش اساسی مواجه شده است؛ این پرسش‌ها مبنی بر اینکه چرا مسکن بخرم؟ چه زمانی آن را به فروش برسانم؟ و با چه قیمتی بفروشم؟ از هفته‌های اخیر به سوالات اصلی سفته‌بازان ملکی تبدیل شده است؛ به خصوص اینکه چشم‌انداز مشخصی از بابت رشد محسوس قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن متصور نیست وبه دنبال خروج تقاضای مصرفی از بازار و نبود متقاضی برای خرید این واحدها احتمال حبس سرمایه‌ها در واحدهای بدون متقاضی برای دست‌کم دو تا سه سال آینده بیش از پیش قوت گرفته‌ است.

در حالی که سفته‌بازان در شرایط فعلی قادر به یافتن پاسخ منطقی برای این سه سوال مطرح شده نیستند، بنابراین فعالیت‌ آنها در بازار معاملات خرید مسکن نیز به میزان قابل توجهی کاهش یافته است و می‌توان گفت که بعد از خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن که منجر به ایجاد رکود در این بازار شد این‌بار نوبت به تقاضای سفته‌بازی رسیده است که از بازار مسکن خارج شود. عامل چهارم موثر در عقبگرد قیمت پیشنهادی فروش مسکن در مناطق لوکس بازار مسکن پایتخت، به غلبه حس نخریدن به خریدن مسکن مربوط می‌شود؛ تحت تاثیر آنچه در عامل سوم توضیح داده است در حالی که در ماه‌های گذشته سفته‌بازان علاقه زیادی به معاملات ملکی داشتند هم‌اکنون حس نخریدن بر تمایل به خرید مسکن در میان این گروه از متقاضیان بازار مسکن افزایش یافته است.

از سوی دیگر و به‌عنوان عامل پنجم، هم‌اکنون این موضوع که «قیمت مسکن به سقف رسیده است» در میان فعالان ومتقاضیان بازار مسکن جا افتاده است؛ به این معنا که در شرایط فعلی انتظاری از بابت رشد محسوس قیمت‌ها در کوتاه‌مدت و حتی میان‌مدت وجود ندارد. اثر روانی تهدیدهای مالیاتی ششمین عامل موثر در نشست قیمتی واحدهای مسکونی لوکس است؛ هرچند تاکنون برنامه مالیاتی مشخصی برای مقابله با سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن به اجرا در نیامده است اما همین تهدیدهای مالیاتی که اخیرا مطرح شده است به عنوان یکی دیگر از عوامل موثر در تسریع خروج سفته‌بازان از بازار مسکن قابل بررسی است. برآیند این ۶ عامل منجر شده است بازار معاملات مسکن از برتری فروشنده (قدرت بیشتر فروشندگان مسکن برای مانوردهی روی سطح قیمت‌ها وافزایش نرخ‌های اعلامی) به سمت توازن نسبی قدرت فروشنده و خریدار در تعیین قیمت‌های پیشنهادی حرکت کند. در واقع در حالی که فروشندگان مسکن دست‌کم طی یک‌سال و نیم گذشته از قدرت زیادی برای تعیین نرخ فروش مسکن وتغییر لحظه‌ای و روزانه قیمت‌ها در برخی مقاطع زمانی برخوردار شده بودند هم‌اکنون و تحت تاثیر عوامل ذکر شده این قدرت به میزان زیادی کاهش یافته است.

در واقع بازار معاملات مسکن مناطق شمالی تهران به خصوص منطقه یک پایتخت، که طی ماه‌های اخیر به دلیل خروج تقاضای مصرفی از بازار وارد فاز رکود شده بود از رکود به سمت رکود همراه با کاهش قیمت در حال حرکت است؛ عقبگرد قیمتی در نرخ‌های پیشنهادی فروش مسکن در منطقه یک شهر تهران درحالی طی هفته‌های اخیر محسوس شده است که علائم اولیه این عقبگرد قیمتی خود را در شکل جاماندگی تورم ملکی این منطقه نسبت به تورم ملکی کل شهر تهران و منطقه ۵، در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۹۸، نشان داد. در حالی که میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۹۸ معادل ۲۲درصد رشد کرد و این میزان رشد در همین بازه زمانی در منطقه ۵ شهر تهران به میزان ۲۴درصد و در مناطق جنوبی پایتخت معادل ۲۷درصد رقم خورد اما میزان رشد قیمت مسکن در این بازه زمانی در منطقه یک شهر تهران ۱۲درصد به ثبت رسید. آمارها نشان می‌دهد اگرچه میانگین قیمت مسکن در منطقه یک در فاصله ابتدا تا انتهای بهار امسال رشد ۱۲ درصدی را تجربه کرد اما این میزان رشد به مراتب کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن در سایر مناطق شهر تهران بوده است که این موضوع را می‌توان در حکم علامت اولیه عقبگرد قیمتی مسکن در این منطقه عنوان کرد.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درخصوص چشم‌انداز بازار معاملات مسکن و همچنین عقبگرد قیمتی واحدهای مسکونی در منطقه یک وسایر مناطق و محلات لوکس شهر تهران حاکی است به رغم کاهش قیمت‌های پیشنهادی در هفته‌های گذشته همچنان خریداری برای واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن این مناطق وجود ندارد وتعداد معاملات خرید مسکن در این مناطق به میزان قابل توجهی افت کرده است؛ این موضوع در وهله اول ناشی از شارژ انتظارات کاهش قیمت مسکن است؛ متقاضیان انتظار دارند در ماه‌های پیش‌رو تحت تاثیر عوامل اعلام شده باز هم سطح قیمت‌های پیشنهادی و قطعی کاهش یابد. به خصوص آنکه هم‌اکنون تعداد بیشتری از مالکان واحدهای مسکونی به خصوص مالکان واحدهای نوساز که عمدتا سازنده هستند به دلیل آغاز موج عقبگرد قیمت‌ واحدهای مسکونی لوکس تبدیل به فروشنده شده‌اند، چرا که این تصور هم‌اکنون در بازار مسکن ایجاد شده است که قیمت‌ها می‌تواند به‌صورت دومینویی نشست کند.

در شرایط فعلی همچنان دو متغیر کلیدی آینده بازار مسکن را کارگردانی می‌کند؛ اولین متغیر وضعیت بازار ارز به‌خصوص تغییرات نرخ دلار است؛ و دومین متغیر به اوضاع سیاست بین‌الملل مربوط می‌شود؛ فعالان بازار مسکن معتقدند در صورت ثبات نرخ ارز و همچنین تثبیت شرایط فعلی سیاست بین‌الملل دو احتمال از بابت تغییرات قیمتی در بازار معاملات واحدهای مسکونی وجود دارد. اولین احتمال انتظار کاهش قیمت واحدهای مسکونی در ماه‌های آینده وادامه سیر نزولی قیمت‌های پیشنهادی و اثر آن بر عقبگرد قیمت‌های قطعی فروش مسکن است؛ این در حالی است که دومین احتمال که پررنگ‌تر و قوی‌تر نسبت به احتمال اول محسوب می‌شود انتظار ثبات قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی که عقبگرد قیمتی در منطقه یک شهر تهران آغاز شده است علائم اولیه نشست قیمت‌های پیشنهادی در برخی از فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن منطقه ۵ شهر تهران نیز مشاهده می‌شود. انتظارمی‌رود این نشست قیمتی در ماه‌های آتی در سایر مناطق شهر تهران نیز تجربه شود.

 

عقب‌نشینی مسکن از دو جناح

دنیای اقتصاد : بازار معاملات مسکن در تهران با عقبگرد «تورم ماهانه» و «خریداران قطعی» مواجه شد. جزئیات اعداد و ارقام «کارنامه بهار بازار مسکن» از یک اتفاق مثبت و یک رویداد منفی در معاملات املاک پایتخت حکایت دارد. ماه گذشته شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در پایتخت به کمتر از نصف شیب رشد اردیبهشت تنزل کرد؛ به‌طوری‌که تورم ماهانه ملکی از بالای ۱۲ درصد در میانه بهار به کمتر از ۵ درصد در پایان فصل رسید. عبور بازار مسکن از نوسانات بزرگ قیمتی و قرار گرفتن در مسیر کاهش تورم – به سمت صفر شدن- می‌تواند به ثبات‌بخشی بازار و جلوگیری از عمیق‌تر شدن رکود خرید و فروش کمک کند. اما به‌رغم افت قابل‌توجه سرعت افزایش قیمت، حجم خرید و فروش آپارتمان در خرداد ماه ۵۰ درصد نسبت به اردیبهشت و ۵۴ درصد نسبت به خرداد پارسال کاهش پیدا کرده است. نبض معاملات ملک، رکود سنگین را منعکس می‌کند که بیانگر ناتوانی مالی خریداران مصرفی و قفل شدن بازار فروش برای سرمایه‌گذاران ساختمانی (سازنده‌ها) است. بررسی‌ها مشخص می‌کند، عقبگرد معاملاتی ناشی از دو عامل اصلی و البته جو روانی حاکم بر بازار طی ماه گذشته است. سطح فعلی متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران و همچنین میانگین فصلی، در کارنامه تشریح شده است.

شیب رشد قیمت مسکن بعد از بروز تورم ماهانه بی‌سابقه در اردیبهشت ماه ۹۷، در آخرین ماه از فصل بهار- خرداد-به کمتر از نصف کاهش یافت. با این حال، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در ماه پایانی فصل بهار از کانال ۱۳ میلیون تومان عبور کرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ماه نشان می‌دهد بعد از آنکه تحت تاثیر دوپینگ معاملاتی بازار ملک در اردیبهشت ماه و ثبت بیش از ۱۲ هزار فقره معامله خرید در این ماه، تورم ماهانه ۵/ ۱۲ درصدی رقم خورد، اما در خرداد ماه شیب رشد قیمت مسکن در مقایسه با ماه قبل به ۵/ ۴ درصد کاهش یافت؛ این موضوع نشان می‌دهد خردادماه امسال سرعت رشد قیمت مسکن در مقایسه با سرعت رشد قیمت در اردیبهشت ماه به کمتر از نصف کاهش یافته است. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در خرداد امسال با افزایش ۵/ ۴ درصدی به ۱۳ میلیون و۲۴۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با متوسط قیمت آپارتمان‌های معامله شده در بازار مسکن خرداد سال گذشته با افزایش ۱۰۴ درصدی همراه شده است. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در اسفند ماه سال گذشته به ۱۱ میلیون تومان رسید، در فروردین ماه میانگین قیمت مسکن به ۱۱ میلیون و۴۰۰ هزار تومان افزایش یافت و در اردیبهشت نیز با عبور از کانال ۱۲ میلیون تومان و افزایش یک میلیون و۲۰۰ هزار تومانی، به ۱۲ میلیون و۶۰۰هزار تومان رسید.

اردیبهشت ماه امسال، بالاترین تورم ماهانه مسکن، دست‌کم از ابتدای سال ۹۲ تاکنون رقم خورد؛ براساس اطلاعات مربوط به تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران که از ابتدای سال ۹۲ تاکنون موجود است، بیشترین سطح تورم ماهانه مسکن مربوط به اردیبهشت ماه ۹۷ بوده است؛ با این حال با عقبگرد شیب رشد قیمت مسکن در خرداد ماه، سرعت رشد قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی در پایتخت، مجددا کاهش پیدا کرد. سریال کاهش شیب رشد قیمت مسکن که از آذرماه ۹۷ همزمان با کاهش سرعت رشد قیمت فروش آپارتمان از ۴/ ۶ درصد در آبان‌ماه به ۸/ ۴درصد در آخرین ماه از فصل پاییز آغاز شد، دی ماه سال گذشته به ۵/ ۱ درصد رسید.

این در حالی است که شیب رشد قیمت مسکن همزمان با قرار گرفتن بازار معاملات خرید وفروش آپارتمان‌های مسکونی در مقطع زمانی شب عید، بهمن ماه به‌صورت مجدد افزایش یافت و به ۵/ ۲درصد رسید؛ اسفند ۹۷ تحت تاثیر افزایش تعداد معاملات خرید مسکن و جو روانی حاکم بر بازار برای انجام معاملات شب عید، تورم ماهانه مسکن به ۹ درصد افزایش یافت؛ تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در ادامه در اردیبهشت ماه ۹۸ به ۵/ ۱۲ درصد رسید؛ اما اطلاعات مربوط به معاملات خرید و فروش مسکن در پایتختدر خرداد ماه نشان می‌دهد شیب رشد قیمت مسکن بار دیگر در مسیر کاهش قرار گرفته و سرعت رشد قیمت آپارتمان(تورم ماهانه) به کمتر از ۵ درصد رسیده است.

همزمان با کاهش شیب رشد قیمت مسکن در خردادماه، میانگین قیمت مسکن از مترمربعی ۱۲میلیون و۶۰۰ هزار تومان در دومین ماه از فصل بهار امسال، به ۱۳ میلیون و۲۴۰ هزار تومان رسید؛ این در حالی است که حجم معاملات خرید آپارتمان نیز همچون سطح تورم مسکن در خردادماه در مسیر سقوط قرار گرفت. بعد از ثبت بیش از ۱۲ هزار فقره معامله خرید مسکن در اردیبهشت ماه امسال، خرداد ماه، تعداد معاملات خرید مسکن به حدود ۶ هزار فقره کاهش یافت؛ این موضوع به معنای ریزش ۵۰ درصدی تعداد معاملات خرید آپارتمان در خرداد ماه در مقایسه با تعداد آپارتمان‌های خریداری شده در ماه قبل- اردیبهشت ماه-است؛ تعداد معاملات خرید مسکن در خرداد ماه امسال همچنین در مقایسه با خرداد سال قبل نیز ۵۴ درصد کاهش یافته است.

اردیبهشت امسال، بخشی از متقاضیان مصرفی مسکن که از اسفند ماه سال قبل و در ادامه فروردین ماه، اقدام به جست و جو برای خرید مسکن کرده بودند در نهایت خرید خود را از بازار مسکن انجام دادند؛ این در حالی است که بخش دیگری از معاملات انجام شده در این ماه از سوی سرمایه‌گذاران ملکی انجام شد؛ با این حال، به دنبال ثبت تورم ماهانه ۵/ ۱۲ درصدی که دست‌کم از ابتدای سال ۹۲ تاکنون بی‌سابقه بوده است، در خرداد ماه ۹۸ تعداد معاملات خرید مسکن به زیر کف رکودی رسید؛ در شرایط رکودی معمولا در هر ماه به‌طور متوسط ۷ تا ۸ هزار معامله خرید مسکن انجام می‌شود و ثبت حدود ۶ هزار فقره معامله خرید مسکن در یک ماه به معنای قرار گرفتن بازار در زیر کف رکودی در آن ماه است. هم اکنون با کاهش ۵۰ درصدی تعداد معاملات خرید مسکن در مقایسه با ماه قبل و همچنین ماه مشابه سال قبل، بازار مسکن در زیر کف رکود قرار گرفته است. نصف شدن تعداد معاملات خرید مسکن در خردادماه از عوامل اصلی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت در این ماه است؛ در واقع آنچه در خردادماه امسال در حکم سرعتگیر رشد قیمت مسکن عمل کرده است به افت شدید تعداد معاملات خرید آپارتمان برمی‌گردد.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد دست‌کم دو عامل کلیدی به‌عنوان عوامل اساسی سقوط همزمان تورم و حجم معاملات مسکن در خردادماه قابل شناسایی است؛ مهم‌ترین عامل را می‌توان از بین رفتن جذابیت بازار مسکن یا در اصطلاح از سکه افتادن بازار ملک برای سفته‌بازان عنوان کرد؛ بازار معاملات مسکن خردادماه امسال عملا به بازاری غیرجذاب برای سفته‌بازان تبدیل شد و افرادی که به قصد سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت یا سفته‌بازی در این بازار حضور داشتند، از بازار ملک خارج شدند؛ هر چند هنوز هم ردپای افرادی که به قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت در این بازار حضور دارند در معاملات ملکی دیده می‌شود. این در حالی است که بخشی از مصرف‌کنندگان و متقاضیان مصرفی مسکن نیز همچنان در حال خرید از بازار مسکن هستند اما تعداد و مانور سفته‌بازان در بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش یافته است. این عامل را می‌توان مهم‌ترین علل کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و سقوط تعداد معاملات خرید مسکن در خردادماه معرفی کرد.

از سوی دیگر، افت سنتی میزان تقاضا و تعداد معاملات خرید مسکن در ماه رمضان از دیگر عوامل سقوط تعداد معاملات خرید مسکن در خردادماه امسال است؛ نیمی از ماه مبارک رمضان امسال در خردادماه قرار داشت و از آنجا که به شکل سنتی تعداد متقاضیان برای معاملات خرید وفروش مسکن معمولا در ماه رمضان کاهش قابل توجهی پیدا می‌کند این موضوع نیز می‌تواند در سقوط تورم و حجم معاملات مسکن در آخرین ماه از فصل بهار موثر باشد.  در کنار این دو عامل جو روانی حاکم بر بازار مسکن تحت تاثیر رفتارهای خصمانه رئیس‌جمهوری آمریکا در قبال ایران در بروز شرایط ویژه خردادماه بازار مسکن اثر گذاشته است. جهت‌گیری‌های رئیس‌جمهوری آمریکا طی هفته‌های اخیر درخصوص ایران به گونه‌ای بود که فروشنده‌ها و خریداران مسکن از بابت تصمیم به خرید و فروش یا تاخیر در انجام معامله قادر به جمع‌بندی قطعی نبودند؛ این عامل نیز می‌تواند در کنار دو علت گفته شده در سقوط تورم و حجم معاملات خرید مسکن در خردادماه اثرگذار باشد.  محاسبات انجام شده نشان می‌دهد بازدهی خرید مسکن در بهار امسال نرخ ۲۰ درصد را به ثبت رسانده است؛ به این معنی که میانگین قیمت مسکن از ۱۱ میلیون تومان در ابتدای بهار به ۱۳ میلیون و۲۴۰ هزار تومان در پایان بهار رسیده است؛ بهار امسال مجموعا ۲۱ هزار و ۲۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شد که در مقایسه با بهار سال گذشته ۳۷ درصد کاهش یافته است؛ همچنین میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در بهار امسال به ۱۲ میلیون و۴۴۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال قبل-بهار ۹۷-معادل ۱۰۷ درصد افزایش یافته است.  اگرچه تا لحظه تنظیم این گزارش، آمار رسمی بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه منتشر نشده است اما رئیس‌کل بانک مرکزی، شنبه‌شب در یک برنامه تلویزیونی دو آمار مهم درباره تغییرات قیمت وحجم معاملات مسکن در خردادماه اعلام کرد؛ عبدالناصر همتی در این باره گفت: در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن ۵/ ۴ درصد رشد داشته و تعداد معاملات مسکن نیز ۵۰ درصد افت کرده است؛ «دنیای اقتصاد» براساس این آمارها اقدام به محاسبه میانگین قیمت و حجم معاملات مسکن در خردادماه کرده است.

07-01

07-02

تمام‌شده مسکن متری چند؟

دنیای اقتصاد : قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران به مرز ۱۰ میلیون تومان رسید.نتایج بررسی درباره «هزینه ساخت» و «قیمت خرید زمین» برای پروژه‌های ساختمانی ۹۸ – که براساس یک فراخوان دولتی برای خانه‌سازی در جنوب شهر و تحقیقات میدانی از فعالان ساخت‌و‌ساز انجام شده است – نشان می‌دهد هزینه ساخت برای هر مترمربع بنا به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است که ۳۱ درصد نسبت به ۶ ماه گذشته افزایش یافته است. سازنده‌ها محتاط شده‌اند، مالکان کلنگی تمایل به فروش ندارند.
تمام‌شده مسکن متری چند؟

فهرست‌بهای ۹۸ ساخت و ساز در پایتخت، از افزایش ۳۱ درصدی هزینه ساخت مسکن تنها به فاصله دو فصل خبر می‌دهد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره تازه‌ترین فهرست‌بهای ۹۸ ساخت‌وساز در شهر تهران نشان می‌دهد هزینه ساخت مسکن در شهر تهران برای مناطق متوسط رو به بالای پایتخت(عمدتا مناطق ۴ و۵ و بخشی از منطقه ۲)، بدون محاسبه قیمت زمین، هم‌اکنون به حدود مترمربعی ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان رسیده است، این درحالی است که این میزان در نیمه پاییز سال گذشته حدود ۲میلیون و۹۰۰ هزار تومان برآورد شده بود. برآوردهای انجام شده درخصوص تازه‌ترین هزینه ساخت مسکن در شهر تهران بدون محاسبه سهمزمین در قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی در شرایط فعلی، از داده‌های مربوط به یک پروژه مسکن‌سازی به کارفرمایی دولت در نقطه‌ای از شهر تهران صورت گرفته است؛ مطابق با اطلاعات این پروژه، هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی بدون محاسبه قیمت زمین در پایتخت، معادل ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان در ازای ساخت هر مترمربع است؛ این در حالی است که برای اجرای فاز اول این پروژه در نیمه پاییز سال گذشته هزینه ساخت بدون احتساب قیمت زمین حول و حوش مترمربعی ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان تعریف شده بود.

مقایسه هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در میانه بهار امسال نسبت به نیمه پاییز سال گذشته نشان‌دهنده افزایش ۳۱ درصدی هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی برای سازندگان واحدهای مسکونی تنها به فاصله دو فصل است. این میزان افزایش عمدتا متاثر از افزایش هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی از یکسو و افزایش میزان دستمزد عوامل ساخت و ساز از سوی دیگر است؛ هر چند نرخ رشد دستمزدها در این بازه زمانی به مراتب کمتر از نرخ رشد هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی در فاصله دو فصل بوده است.  تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در مناطق معمولی شهر تهران گذشته از این گروه از پروژه‌‌های دولتی که قرار است در مقیاس بزرگ احداث شود و به لحاظ تیراژ، مساحت زمین، تعداد طبقات و سایر مشخصات ساختمانی با ساخت‌وسازهای معمولی شهر تهران دارای برخی تفاوت‌ها است نیز در همین محدوده قیمتی است.

فهرست‌بهای ساخت و ساز در شهر تهران در حالی از افزایش ۳۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در شهر تهران در بازه زمانی نیمه پاییز ۹۷ تا اواسط بهار ۹۸ خبر می‌دهد که این فهرست بها علاوه بر هزینه ساخت، شامل هزینه تامین زمین موردنیاز برای شروع پروژه‌های مسکونی نیز هست؛ در واقع این فهرست‌بها ترکیبی از هزینه ساخت مسکن(هزینه مورد نیاز برای تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و دستمزدها) و هزینه تامین زمین است. میانگین قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران نیز در فاصله این دو فصل-نیمه پاییز ۹۷ تا میانه بهار ۹۸- با رشد ۵۰درصدی مواجه شده است؛ در واقع تورم هزینه‌ای در بازار ساخت و ساز مسکن شهر تهران در سمت تامین زمین و ملک کلنگی به مراتب بیش از تورم هزینه‌ای مصالح ساختمانی بوده است.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بهای تمام‌شده ساخت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون حداقل قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران شامل مناطق ۴، ۵ و بخشی از منظقه ۲ شهر تهران حدود ۲۰ میلیون تومان است و هزینه ساخت مسکن شامل هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و دستمزدها نیز در این مناطق حدود ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ با توجه به سهم قیمت هر مترمربع زمین در هر مترمربع واحد مسکونی، در شرایط فعلی قیمت تمام شده ساخت مسکن در این مناطق حداقل حدود ۹ میلیون و۸۰۰هزار تومان برآورد می‌شود. این موضوع نشان می‌دهد هزینه تمام شده ساخت مسکن در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران هم‌اکنون در مرز ۱۰ میلیون تومان به ازای ساخت هر مترمربع آپارتمان قرار گرفته است.  این در حالی است که در مناطق ضعیف‌تر شهر تهران در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع زمین وملک مسکونی کلنگی هم‌اکنون حدود ۱۵ میلیون تومان است، هزینه ساخت مسکن ازسوی سازنده(هزینه تامین مصالح و دستمزد) به‌طور میانگین مترمربعی ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ بنابراین در این مناطق نیز با توجه به سهم زمین در قیمت تمام‌شده هر مترمربع واحد مسکونی، هزینه ساخت به‌طور میانگین مترمربعی حدود ۸ میلیون تومان خواهد بود. این هزینه‌ها براساس قیمت مصالح مرغوب محاسبه شده است.  بررسی‌ها حاکی است در مناطق متوسط و متوسط رو به بالای شهر تهران، سهم زمین از قیمت تمام شده ساخت در مقایسه با مناطق ضعیف‌تر بیشتر است؛ این سهم در مناطق متوسط و متوسط رو به بالا حدود ۶۱درصد و در مناطق ضعیف‌تر شهر تهران حدود ۵۶ درصد برآورد می‌شود.  بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از شرایط فعلی بازار ساخت و ساز حاکی است هم‌اکنون اگرچه شرایط سختی برای سازندگان مسکن به لحاظ تامین مصالح وتجهیزات ساختمانی از یکسو و تامین زمین و ملک کلنگی مورد نیاز برای ساخت و ساز از سوی دیگر وجود دارد، اما به‌طور کلی وزن دردسر سازنده‌ها برای تامین زمین بیش از مصالح و تجهیزات ساختمانی است.  در شرایطی که به دلیل بروز تورم در بازار مصالح و تجهیزات ساختمانی هم‌اکنون هزینه ساخت مسکن برای سازنده‌ها از این محل به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است اما نرخ رشد قیمت زمین در بازه زمانی یکسال گذشته و همچنین دو فصل اخیر، به مراتب بیش از سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی بوده است. علاوه بر تورم شدید در بازار زمین که گران‌ترین بخش هزینه ساختمانی در ساخت و سازهای شهر تهران محسوب می‌شود بنا بر دو علت عمده هم‌اکنون سازنده‌ها با مشکل تامین زمین برای شروع پروژه‌های ساختمانی مواجهند.

از آنجا که عمده ساخت و سازهای شهر تهران به دلیل کمبود موجودی زمین خام در پایتخت روی زمین املاک کلنگی و در قالب عملیات تخریب و نوسازی واحدهای قدیمی انجام می‌شود، بخش قابل توجهی از این ساخت و سازها در نتیجه مشارکت سازندگان با مالکان املاک قدیمی قابل تخریب و نوسازی صورت می‌گیرد. هم‌اکنون بخش قابل توجهی از مالکان املاک کلنگی شهر تهران به دلیل وجود انتظارات تورمی، عرضه املاک خود به سازندگان برای مشارکت در ساخت را به میزان محسوسی کاهش داده‌اند؛ این گروه از مالکان تا زمان تثبیت شرایط تورمی، عرضه املاک کلنگی به سازنده‌ها را محدود کرده‌اند. این موضوع در بازار معاملاتخرید و فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی نیز محسوس است؛ به این معنا که هم‌اکنون نه‌تنها دسترسی سازنده‌ها به املاک کلنگی برای مشارکت در ساخت با مالکان محدود شده است بلکه متقاضیان خرید ملک کلنگی و زمین نیز برای شروع پروژه‌های ساختمانی، با مشکل کمبود عرضه زمین مواجهند.

علت دوم برخورد سازنده‌ها با مشکل تامین زمین برای شروع پروژه‌های ساختمانی، مطالبه نرخ بالا برای مشارکت در ساخت از سمت محدود سازندگانی است که در شرایط فعلی تمایل به تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی خود با شراکت سازندگان دارند.  در حالی که در سال گذشته نسبت مشارکت در عمده قراردادهای مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر تهران به‌طور متوسط ۶۰ به ۴۰ به نفع مالکان املاک کلنگی بود اما اخیرا مالکان این املاک اقدام به سهم‌خواهی بیشتر از فرآیند مشارکت در ساخت کرده‌اند.  برخی از این مالکان توقع دارند در شرایط فعلی و به دنبال افزایش قابل توجه قیمت زمین در شهر تهران طی یک‌سال گذشته، نسبت مشارکت حداقل به سهم ۶۵ درصدی مالکان زمین و ملک کلنگی تغییر یابد؛ این در حالی است که در شرایط فعلی و به دنبال جهش قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی و در نتیجه افزایش هزینه ساخت مسکن در شهر تهران، سازنده‌ها نیز حاضر به کاستن از سهم خود به نفع مالکان املاک کلنگی نیستند و در برابر این سهم‌خواهی مقاومت می‌کنند؛ در واقع در شرایط فعلی نوعی «تقابل در تعیین سهم» با شدت بالا، بین سازنده‌ها و مالکان زمین و املاک کلنگی قابل تخریب و نوسازی وجود دارد که این موضوع در بسیاری از موارد، به‌عنوان یک مانع قوی از توافق بین طرفین برای مشارکت در ساخت جلوگیری می‌کند.

در این حالت، اگر چه هر دو سمت مشارکت در ساخت (سازندگان و مالکان املاک مسکونی کلنگی)، به شکل بالقوه قادر و مایل به مشارکت هستند اما هر کدام از طرفین بنا به دلایل خاص خود (سازندگان به دلیل افزایش هزینه ساخت‌وساز و تورم مصالح ساختمانی و مالکان به دلیل افزایش قیمت زمین) حاضر به کاستن از سهمشان در فرآیند مشارکت به نفع طرف مقابل نیستند. به همین علت در شرایط فعلی اگر چه هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی به میزان قابل توجهی برای سازنده‌ها افزایش یافته است اما مشکلات مربوط به تامین زمین برای ساخت و ساز به مراتب از مشکل تامین هزینه مصالح برای سمت عرضه پررنگ‌ و محسوس‌تر است.

کاهش میل به تجاری‌سازی در تهران

تحقیقات میدانی «دنیای ااقتصاد» درخصوص آخرین وضعیت بازار ساخت و ساز در شهر تهران همچنین از کاهش تمایل سازنده‌ها به تجاری‌سازی و در مقابل، استقبال بیشتر از ساخت و سازهای مسکونی خبر می‌دهد. در حالی که در نتیجه ساخت و سازهای تجاری انبوه به خصوص درچند منطقه از شهر تهران این مناطق به لحاظ تعداد واحدهای تجاری به حالت اشباع رسیده است؛ هم‌اکنون بسیاری از سازنده‌ها با اطلاع از این موضوع ورود به ساخت و سازهای تجاری را محدود کرده‌اند؛ در واقع این گروه از سازنده‌ها متوجه شده‌اند که در شرایط فعلی پایتخت برای تجاری‌سازی کشش ندارد؛ بنابراین طی ماه‌های اخیر با تغییر کاربری و تغییر برخی از نقشه‌های آماده ساخت، سهم واحدهای مسکونی از پروژه‌های چندمنظوره را افزایش و سهم واحدهای تجاری را کاهش داده‌اند تا از این طریق نقدپذیری پروژه را افزایش داده و هزینه‌های ساخت را از سوی دیگر کاهش دهند.  نکته مهم دیگری که هم اکنون در بازار ساخت و ساز شهر تهران مشاهده می‌شود آن است که در شرایط فعلی برخلاف برخی دوره‌های قبل، سازنده‌ها دیگر با هر نرخی حاضر به ساخت و ساز نیستند؛ در شرایط فعلی چشم‌انداز هزینه‌ای ساخت مسکن به قدری مبهم و نامشخص است که ساخت و ساز به فعالیتی توام با ریسک تبدیل شده و سازنده‌ها نمی‌توانند با هر نرخی اقدام به مشارکت در ساخت کنند.  بنابراین در شرایط فعلی عمده سازنده‌های مسکن با احتیاط بسیار زیادی اقدام به توافق با مالکان برای شروع پروژه‌های عمرانی می‌کنند؛ چراکه به دلیل افزایش هزینه ساخت، جهش قیمت مسکن وافزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و قیمت واحدهای مسکونی، یک نگرانی دیگر از بابت فروش نرفتن واحدها یا طولانی شدن دوره فروش آپارتمان‌ها بعد از اتمام عملیات ساخت در میان سازنده‌ها وجود دارد.

زیان بازار مسکن از دلار ۴۲۰۰

دنیای اقتصاد : آثار مخرب یارانه ارزی بر فعالیت‌های اقتصادی، در بازار مسکن هم شدت پیدا کرد. انبوه‌سازان با تشریح زیان‌ بزرگ بازار ساخت‌و‌ساز در سال ۹۷ از نابسامانی بازار ارز اعلام کردند: به برخی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، دلار ۴۲۰۰ تومانی برای واردات مواد اولیه تخصیص پیدا کرد؛ اما همان مصالح و تجهیزات ساختمانی با قیمت پایه دلار آزاد به دست سازنده مسکن رسید. جهش قیمت مسکن ناشی از شوک‌های ارزی – اثر غیرمستقیم – و صعود هزینه ساخت در سال گذشته تعداد انبوه‌سازان ورشکسته یا زمینگیر شده را افزایش داده است.
زیان بازار مسکن از دلار 4200

بازتاب ناکارآمدی و بی‌اثربودن سیاست اعطای یارانه ارزی به واردکنندگانکالاهای اساسی که در قالب طرح اختصاص دلار۴۲۰۰ تومانی به برخی از واردکننده‌ها از سال گذشته به اجرا درآمد اخیرا در بازار مسکن و ساختمان نیز رصد و به‌عنوان شکل دوم زیان بازار مسکن از شوک‌های ارزی ناشی از اعمال سیاست‌های نادرست در بازار دلار شناسایی شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که نیمه دوم فروردین سال گذشته با هدف کنترل و تنظیم بازار و جلوگیری از سرایت آثار نامطلوب جهش‌ نرخ ارز به بازار کالاهای اساسی، دولت اقدام به اختصاص دلار با نرخ ۴۲۰۰ تومان به واردکنندگان مواد اولیه و کالاهای اساسی کرد تا از این طریق قیمت این مواد اولیه و کالاها را کنترل کرده و از انعکاس آثار منفی جهش ارزی در قیمت این کالاها جلوگیری کند، انبوه‌سازان از ناکارآمدی این طرح در تنظیم قیمت‌ها در بازار مصالح وتجهیزات ساختمانی خبر می‌دهند؛ به گفته آنها در شرایطی که بسیاری از تولیدکنندگان مصالح وتجهیزات ساختمانی مشمول دریافت ارز ۴۲۰۰ تومانی شده و از سیاست یارانه ارزی دولت بهره‌مند شدند اما اثر این سیاست ناکارآمد هم‌اکنون در بازار ساخت وساز در شکل افزایش بی‌رویه و غیرقابل توجیه قیمت این مصالح وتجهیزات منعکس شده است؛ به این معنا که اگر چه بسیاری از این تولیدکنندگان با استفاده از یارانه ارزی اقدام به واردات مواد اولیه برای تولید برخی مصالح وتجهیزات ساختمانی به کشور کرده‌اند اما هم‌اکنون این مصالح وتجهیزات را براساس قیمت روز ارز در بازار به سازنده‌ها و انبوه‌سازان عرضه می‌کنند که این اقدام منجر به افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت مسکن شده است.

انعکاس ناکارآمدی و بی‌اثر بودن این سیاست ارزی در حالی هم‌اکنون خود را در بازار مسکن وساختمان نشان می‌دهد که پیش از این نیز در سایر بازارها انحراف یارانه ارزی، رصد شده بود. عرضه مصالح وتجهیزات ساختمانی که برای واردات مواد اولیه آنها از دلار ۴۲۰۰ تومانی استفاده شده براساس نرخ آزاد دلار در بازار ارز، به‌عنوان شکل دوم زیان بازار ساخت وساز از شوک‌های ارزی ناشی از اعمال سیاست‌های نادرست در بازار دلار شناخته می‌شود. علائم بروز آثار منفی اعمال سیاست‌های نادرست و تصمیم‌های ناگهانی که منجر به ایجاد روزهای نفسگیر برای سازندگان مسکن شد در بهار و تابستان سال گذشته نیز مشاهده شد.

نیمه اول سال گذشته تحت تاثیر تصویب مصوبات ناگهانی در حوزه بازار ارز، برخی مصالح و تجهیزات ساختمانی به‌طور کامل در بازار مصالح شهر تهران نایاب شد و به دنبال آن قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی تولید داخل نیز با افزایش قابل توجه سطح قیمت‌ها همراه شد. اثر شکل اول زیان بازار مسکن از اعمال سیاست‌های ناگهانی در بازار ارز در حالی سال گذشته به خصوص در دو فصل بهار وتابستان سازندگان را با مشکل مواجه کرد که هم‌اکنون رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان از رصد شکل دوم زیان بازار مسکن از شوک‌های ارزی و اعمال سیاست‌های ناکارآمد در بازار ارز، خبر می‌دهد. جمشید برزگر روز گذشته در نشست خود با خبرنگاران اعلام کرد: اخیرا، تحت تاثیر اعمال سیاست‌های ناکارآمد ارزی، قیمت برخی از مصالح وتجهیزات ساختمانی که در تولید آنها از مواد اولیه وارداتی استفاده می‌شود تا سه برابر در مقایسه با سال ۹۷ افزایش یافته است. این در حالی است که عمده تولیدکنندگان این مصالح وتجهیزات ساختمانی از سیاست یارانه ارزی و دلار ۴۲۰۰تومانی بهره‌مند بوده‌اند اما در محاسبه قیمت تمام شده محصول خود و تعیین قیمت نهایی محصول برای عرضه به بازار، نرخ روز دلار در بازار آزاد را مبنای محاسبه قرار داده‌اند.

روایت برزگر از زمینگیر شدن انبوه‌سازان ناشی از نابسامانی‌های ارزی، نشان می‌دهد این سیاست اگر چه در روزهای پایانی فروردین سال گذشته برای تنظیم بازار و مصون ماندن قیمت کالاهای اساسی از شوک‌های ارزی به تصویب رسید و اجرا شد اما در عمل به دلیل ناکارآمد بودن، نه تنها هیچ کمکی به کنترل قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی نکرد بلکه در کنترل هزینه‌های ساختمانی و در نهایت کنترل قیمت مسکن نیز بی‌اثر بود. به گفته وی یارانه ارزی دولت نه تنها به هدف تعریف شده اصابت نکرده است بلکه هیچ اثر مثبتی نیز در کنترل قیمت تمام شده ساخت مسکن نداشت.

زیان انبوه‌سازان از جهش قیمت مسکن

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان همچنین با اشاره به جهش هزینه‌های ساختمانی در پی نوسانات و نابسامانی‌های ارزی و اعمال سیاست‌های ناکارآمد در این حوزه که در نهایت خود را در قیمت فروش واحدهای مسکونی منعکس کرده و قیمت تمام شده واحدها را افزایش داده است، از زیان انبوه‌سازان از جهش قیمتی بازار مسکن خبر داد.

وی در این باره توضیح داد: برخلاف برخی که تصور می‌کنند انبوه‌سازان از جهش قیمت مسکن منتفع می‌شوند وحاشیه سود آنها از فرآیند ساخت و ساز افزایش می‌یابد، اما انبوه‌سازان نیز مانند متقاضیان مسکن از جهش قیمتی متضرر می‌شوند؛ چرا که به دنبال افزایش بی‌رویه سطح قیمت‌ها در بازار مسکن وایجاد شرایط جهش قیمتی، به دلیل افت قابل توجه قدرت خرید متقاضیان مسکن، انبوه‌سازان و سازندگان نیز نمی‌توانند واحدهای آماده خود را به فروش برسانند؛ در نتیجه طول دوره فروش واحدها و رسوب سرمایهانبوه‌سازان در واحدهای فروش نرفته افزایش می‌یابد؛ از آنجا که ساخت وساز، کسب وکار انبوه‌سازان است و همواره عواید ناشی از ساخت و فروش واحدهای نوساز صرف تامین هزینه‌های پروژه‌های ساختمانی جدید می‌شود، افزایش طول دوره فروش واحدها منجر به زیان‌دیدگی انبوه‌سازان می‌شود؛ رسوب سرمایه انبوه‌سازان از یکسو یک زیان فروش نرفتن واحدها به‌شمار می‌رود و از سوی دیگر تاخیر در فروش واحدها به معنای افزایش هزینه ساخت و سازهای جدید به دلیل تورم زمین و افزایش قیمت مصالح با گذشت زمان است؛ با توجه به آنکه قیمت زمین و مصالح ساختمانی روز به روز در حال افزایش است، هرچه انبوه‌ساز به دلیل فروش نرفتن واحدها و رسوب سرمایه دیرتر اقدام به سرمایه‌گذاری برای ساخت پروژه‌های جدید کند، باید متحمل هزینه‌های بیشتری شود.

برزگر گفت: هم جهش قیمت مسکن وهم جهش هزینه‌های ساختمانی طی یک‌سال گذشته، منجر به ایجاد شرایطی شده است که در قالب آن پیش‌فروشنده‌های مسکن در سال ۹۶ هم‌اکنون به «ورشکستگان بی‌تقصیر» مبدل شده‌اند؛ این گروه از سازنده‌ها که در سال ۹۶ اقدام به پیش‌فروش واحدهای نیمه‌تمام خود با قیمت مقطوع کردند و به هیچ‌وجه پیش‌بینی نمی‌کردند تنها به فاصله چندماه با جهش بی‌سابقه قیمت مسکن ومصالح ساختمانی مواجه شوند، هم‌اکنون قادر به تکمیل و تحویل واحدها به پیش‌خریداران وعمل به تعهدات خود نیستند و عملا ورشکسته محسوب می‌شوند. اعمال سیاست‌های ارزی ناکارآمد، موجب شده حتی مصالحی که ۱۰۰ درصد تولید داخل کشور هستند وبرای تولید آنها به هیچ نوع مواد اولیه وارداتی نیاز نیست به میزان قابل‌توجهی افزایش قیمتداشته باشند؛ طوری‌که براساس برآوردهای انجام شده از سال ۹۶ تاکنون هزینه ساخت مسکن حداقل ۲ برابر شده است. در چنین شرایطی سازندگانی که قبل از سال ۹۶ و حتی بعد از آن اقدام به پیش فروش واحدهای خود کرده‌اند، عملا نمی‌توانند تعهدات خود را برای تکمیل واحدها به اتمام برسانند.  رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان همچنین با اشاره به اینکه در حال‌حاضر بازار فعالیت انبوه‌سازان به قفل ناشی از جهش هزینه‌های ساخت وساز و نبود قدرت خرید از جانب متقاضیان مسکن برای خرید واحدها با قیمت‌های فعلی، برخورد کرده است، خاطرنشان کرد: در شرایط فعلی که بازار آزاد فعالیت‌های ساختمانی به بن‌بست رسیده است دولت به انبوه‌سازان وعده داده است که امکان حضور و فعالیت آنها در پروژه‌های نوسازی و بازآفرینی شهری فراهم است؛ با این حال، در این سمت بازار ساخت وساز نیز انبوه‌سازان با سه مانع مواجهند که لازم است برای ایجاد این همکاری مسوولان نسبت به رفع این موانع اقدام کنند.

اولین مانع به موضوع واگذاری زمین به انبوه‌سازان برای ساخت وساز از سوی دولت برمی‌گردد؛ به گفته برزگر مطابق با طرح بازآفرینی شهری قرار است زمین‌های دولتی در اختیار بخش خصوصی برای ساخت وساز و تامین مسکن ساکنان بافت‌های فرسوده قرار بگیرد؛ اما در عین حال یک تهدید عمده از بابت عدم اصابت این زمین‌ها به هدف وجود دارد که انبوه‌سازان نسبت به آن به مسوولان مسکن هشدار می‌دهند. رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان دیروز در این‌باره اعلام کرد: لازم است تدابیری اندیشیده شود که این اراضی حتما در اختیار بخش خصوصی و انبوه‌سازان برای نوسازی قرار بگیرد و از هدف اصلی منحرف نشود؛ به‌عنوان نمونه مراقبت‌های لازم به‌عمل آید که بعد از شناسایی این اراضی، زمین‌ها در اختیار تعاونی‌های مربوط به همان دستگاه‌ها و نهادهایی که زمین را در اختیار دارند قرار نگیرد.  از سوی دیگر در حالی‌که در قوانین و دستورالعمل‌های مربوط به بازسازی و نوسازی واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده تاکید شده است که هزینه دریافت انشعابات برای سازندگان محدوده‌های هدف نوسازی باید رایگان باشد اما انبوه‌سازان از عدم پذیرش این قانون از سوی دستگاه‌های خدمات‌رسان خبر می‌دهند. به گفته آنها در اجرای پروژه‌های نوسازی عمدتا نیاز به تغییر شبکه‌های آبرسانی، گازرسانی و. . . است اما تاکنون ریالی بابت یارانه تغییر این شبکه‌ها و تامین انشعابات به انبوه‌سازان پرداخت نشده است.  از سوی دیگر، امکان بهره‌مندی از وام ارزان‌قیمت برای نوسازی بافت‌های فرسوده که از ضرورت‌ها و پایه‌های اصلی برای ترغیب انبوه‌سازان به حضور در محدوده‌های هدف نوسازی است به‌رغم وجود مصوبات و دستورالعمل‌هایی در این زمینه، همچنان برای انبوه‌سازان فراهم نیست و وام ارزان‌قیمت نوسازی تنها در حد یک مصوبه نوشته شده بر روی کاغذ باقی‌مانده است. در حالی‌که از سال‌های گذشته اختصاص وام با نرخ سود ۹ درصدی برای ساخت وسازهای بافت فرسوده به تصویب رسیده است اما انبوه‌سازان می‌گویند وام ارزان‌قیمت به دست ما نرسیده است و وام‌هایی که برای ساخت وساز به سازنده‌های بافت فرسوده پرداخت شده است کماکان با نرخ سود ۱۸ درصدی محاسبه می‌شود.

کلید افزایش عرضه مسکن

دنیای اقتصاد : طرح «راه‌اندازی لیزینگ مسکن» برای بار دوم طی ۵ سال گذشته در دستور کار قرار گرفت. این طرح با هدف انجمادزدایی از بازار ملک هم در حوزه فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز و هم واحدهای مسکونی در حال ساخت، ابتدا موجب تقویت قدرت خرید بخشی از تقاضای مسکن که تاکنون از سبد تسهیلات ملکی محروم بود‌ه‌اند، می‌شود و در نهایت باعث افزایش عرضه مسکن خواهد شد. گروه متقاضیان «جابه‌جایی» در بازار مسکن – دهک متوسط رو به بالا دارای استطاعت پرداخت قسط بالا – برای فروش خانه‌ ریزمتراژ و خرید بزرگ‌متراژ به حداقل ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان تسهیلات نیاز دارد. از آنجا که طی سال‌های اخیر ارتباط موثری بین وام‌های خرید با نیاز این گروه برقرار نبود، از یکسو معاملات «تبدیل به احسن» در کمترین حجم اتفاق افتاد و ازسوی دیگر، خانه‌اولی‌های متقاضی «کم‌متراژ» با کمبود شدید فایل روبه‌رو شدند. بررسی‌ها نشان می‌دهد تسهیلات لیزینگ مسکن می‌تواند برای واحدهای میان متراژ و بزرگ، تقاضای موثر ایجاد کند و ضمن احیای نبض معاملات خرید در بخشی از بازار که با مازاد عرضه (واحدهای بزرگ) روبه‌رو است، فایل مناسب خانه‌اولی‌ها را نیز در بازار اضافه کند. این تسهیلات در نهایت بازار ساخت‌و‌ساز را – به‌واسطه فروش تازه‌سازها – از رکود خارج خواهد کرد.

سیاست‌گذار بخش مسکن برای گشایش قفل بازارهای ساخت و ساز و خرید و فروش آپارتمان، کلید «لیزینگ» را پیشنهاد کرده است اما برای به کار افتادن همین کلید رونق‌زا ابتدا باید ۵ قفل در مراحل بالاتر باز شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پنج‌شنبه گذشته در گفت‌وگوی ویژه خبری شبکه دو سیما با ادبیاتی متفاوت از آنچه طی ماه‌های اخیر از سوی دولتی‌ها درباره «راهکار در اولویت دولت برای رونق‌بخشی به مسکن» مطرح شده، چالش‌ موجود در این بازار را تحلیل کرد.

این مقام مسول در بخش مسکن در این برنامه تلویزیونی گفت: «پوشش ۷۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی با تسهیلات، معقول است اما با توجه به اینکه در این حوزه فقط بر تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم (وام خانه اولی) تمرکز شده، باید از روش‌های موجود فراتر رفت و از مسیرهای دیگری همچون لیزینگ مسکن بهره گرفت. از مسوولان بانکی خواسته‌ایم برای خانوارهایی که امکان پرداخت قسط ماهانه تا ۵ میلیون تومان را دارند، راه‌حل اعتباری ارائه کنند.»

طی ماه‌های اخیر و بعد از تغییرات مدیریتی در این وزارتخانه، «وعده‌ها، سخنرانی‌ها و البته طرح‌های در حال تدوین» با «نگاه تک‌بعدی به سمت عرضه مسکن بدون لحاظ افت شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی»، اعلام و پایه‌گذاری شد. دغدغه‌ای که در این مدت توسط مدیران جدید برای بازار مسکن وجود داشته، عمدتا بر «جبران کمبود عرضه مسکن از طریق خانه‌سازی انبوه در بافت فرسوده و شهرهای جدید در تیراژ مثلا ۴۰۰هزار واحد در سال» محدود بوده است و حتی وزیر راه و شهرسازی نیز دو تا سه مرتبه به صراحت بر «نداشتن برنامه برای افزایش سقف وام خرید» تاکید کرده بود.

صرف‌نظر از اینکه پاسخ عملیاتی به آن دغدغه تا چه حد امکان‌پذیر است -و آیا سرمایه‌گذاران ساختمانی تا قبل از رویت واقعی مشوق‌ها، حمایت‌ها و یارانه‌های در نظر گرفته شده برای این منظور، حاضر به انجام تکلیف «خانه‌سازی‌ به سفارش دولت» هستند یا خیر- این شکل نگاه از سمت سیاست‌گذار به بازار مسکن مبنی بر «حل همه مشکلات بخش در صورت صرفا افزایش عرضه» یک نقطه تاریک پرخطر دارد. تمرکز بر سمت عرضه مسکن بدون توجه به نیاز اعتباری و قدرت خرید سمت تقاضا، در عمل «حلقه آخر زنجیره سرمایه‌گذاری ساختمانی» را برای سازنده‌ها معطل و ناتمام می‌گذارد و «امکان فروش واحدهای ساخته شده» را به دلیل نبود قدرت خرید سلب می‌کند به‌طوری که هدف سیاست‌گذار مبنی بر رونق عرضه، در نهایت محقق نخواهد شد.

اکنون ظاهرا سیاست‌گذار با تشخیص «نیاز بازار مسکن به برنامه‌ها و راهکارهای تعادلی به جای سیاست یکطرفه»، از شبکه بانکی خواسته است مقدمات راه‌اندازی مسیر «شارژ قدرت خرید مسکن برای دهک‌های متوسط رو به بالا» را فراهم و این مسیر را فعال کند. دهک‌های متوسط رو به بالا در همه سال‌های گذشته و حتی از سال ۹۲ تا ۹۶ -که مدیران وقت بخش مسکن توانستند بانک مرکزی را به «پایان سرکوب تقاضای مسکن از طریق تعدیل سقف تسهیلات خرید متناسب با بخشی از تورم ملکی سال‌های ۸۸ تا ۹۲» متقاعد کنند- از هر نوع تسهیلات بانکی چه به شکل وام و چه به در قالب لیزینگ، محروم بوده است.

طی ۴ سال منتهی به ۹۶، دو گروه در دولت و شبکه بانکی، تلاش کردند «بازار لیزینگ مسکن» را از بن‌بست سیاستی و اجرایی خارج کنند. این بازار پس از آن تلاش‌ها، روی کاغذ و در چارچوب دستورالعمل مصوب بانک مرکزی مورخ سال ۹۵، از بن‌بست سیاستی خارج شد اما چون محتوای دستورالعمل تاکنون ابزار موثر و کار راه‌انداز در اختیار شکل‌دهنده‌های بازار لیزینگ مسکن قرار نداده است، این بازار در واقعیت همچنان در بن‌بست قرار دارد به‌طوری که سقف تسهیلاتی که در حال‌حاضر برای خرید مسکن در اختیار متقاضیان مصرفی قرار می‌گیرد ۱۶۰ میلیون تومان است که البته به نام وام بانکی پرداخت می‌شود. قفل پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن هنوز باز نیست. نقشه‌ای که مسوولان بخش مسکن برای اجرا توسط سیستم بانکی در قالب «لیزینگ» یا اقدامی شبیه لیزینگ در نظر گرفته‌اند گروهی از متقاضیان خرید را پوشش می‌دهد که بر اساس آن، این گروه به «نیمه‌کاره‌ها، ناتمام‌ها و تازه‌سازها» در بازار ساخت و ساز مسکونی در شهرها (از طریق تسهیلات لیزینگ) متصل می‌شوند.

سال گذشته البته قرار بود خانه‌اولی‌ها از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم به پروژه‌های مسکونی در حال ساخت در شهرها متصل شوند. آن اتصال در حد «حرف» باقی ماند و اکنون قدرت خرید این تسهیلات به شدت کاهش پیدا کرده است. ضمن آنکه، گفته می‌شود هر نوع تقویت سقف تسهیلات یکم به افزایش تقاضای سپرده‌گذاری در این صندوق منجر خواهد شد و چون تعادل منابع و مصارف صندوق در همین وضعیت فعلی نیز در مرز به هم خوردن قرار دارد، بنابراین ورودی بیشتر به آن، کار خروج (پرداخت تسهیلات) را سخت می‌کند. در شرایط موجود بازار مسکن که از یک سو سمت تقاضای مصرفی قدرت خرید ندارد و سمت عرضه (سازنده‌ها) نیز چشم‌انداز روشنی برای فروش واحدهای نوساز طی ماه‌های آینده برای خود متصور نیست، بار دیگر طرح «لیزینگ مسکن» از سوی مسوولان بخش مسکن مطرح شده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از کم و کیف این طرح نشان می‌دهد تسهیلات لیزینگ مسکن با توجه به ساختاری که اخیرا برخی شرکت‌های با سابقه قدیمی در این حوزه، برای پرداخت آن در نظر گرفته‌اند، برای گروهی از تقاضا جذابیت نسبی خواهد داشت.

این گروه، «متقاضیان جابه‌جایی در بازار ملک از واحد مسکونی متراژ کوچک یا متوسط به آپارتمان متوسط یا متراژ بزرگ» هستند. متقاضیان جابه‌جایی، اجاره‌نشین نیستند و با فروش آنچه در آن ساکن هستند قصد خرید واحد بهتر را دارند. در صورتی که نقشه جدید «راه‌اندازی لیزینگ مسکن» یعنی طرح اتصال گروهی از متقاضیان خرید مسکن به واحدهای نوساز یا در حال ساخت در سمت عرضه به اجرا دربیاید، دو اتفاق مثبت در پی این طرح برای بازار مسکن رخ می‌دهد. اتفاق اول، آزادشدن واحدهای کم متراژ در بازار ملک و در نتیجه افزایش نسبی عرضه مناسب خانه‌اولی‌ها است که پیامد مثبت آن می‌تواند کنترل خودکار یا تنظیم سطحقیمت مسکن در این گروه متراژی باشد. اتفاق دوم نیز رفع انجماد از بازار ساخت و فروش مسکن با توجه به حجم بالای واحدهای مسکونی متراژ متوسط و بزرگ در حال ساخت یا تازه‌ساز خواهد بود.

در ساختار اولیه در نظر گرفته شده برای تسهیلات لیزینگ مسکن، «تامین اعتبار ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی برای متقاضیان» مطرح است.

اما برای اقدام به راه‌اندازی بازار لیزینگ باید ۵ پیش‌اقدام صورت بگیرد. اول اینکه لازم است قفل ذهنی برخی مسوولان و سیاست‌گذاران در بازارهای پول و مسکن نسبت به این موضوع بازشود. در سمت سیاست‌گذار این تصور وجود دارد که هر نوع تقویت قدرت خرید مسکن باعث تورم مسکن می‌شود. در قالب همین تصور، یک نگرانی ذهنی دیگر نیز درباره لیزینگ مسکن وجود دارد که «بازار لیزینگ را حیات خلوت بانک‌ها برای مصرف منابع یارانه‌ای بخش مسکن در مسیر پرداخت تسهیلات گران‌قیمت» تجزیه و تحلیل می‌کند و از همین رو، چندان موافق شکل‌گیری این بازار که می‌تواند مکمل مناسبی برای سبد وام خرید مسکن باشد، نیست. کارشناسان اقتصاد مسکن در برابر این سوءبرداشت ذهنی معتقدند: طراحی مسیر مشخص برای پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان مصرفی آن هم به شکل هدفمند به گونه‌ای که تقاضای خرید به سمت عرضه‌های جدید هدایت شود، مانع از فعالیت سوداگرانه محرک قیمت خواهد شد ضمن آنکه بخش خصوصی مستقل از شبکه بانکی آمادگی مشروط برای این موضوع دارد. قفل دوم نیز سیاست‌های یکجانبه در بخش مسکن است مبنی بر اینکه تمرکز بر افزایش عرضه بدون لحاظ نیاز مالی تقاضا، مسیر گشایش قفل لیزینگ را پیچیده می‌کند. فراتر از یک معاونت در یک وزارتخانه، باید در سطوح بالاتر از بدنه مدیریتی دولت، «نوع نگاه سیاست‌گذار به راهکارهای برون‌رفت بخش مسکن از رکود دو طرفه معاملات و ساخت و ساز»، اصلاح شود.

قفل دیگر در مسیر گشایش قفل اصلی «لیزینگ مسکن»، سقف تعیین شده برای تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ است.

در دستورالعمل سال ۹۵ برای ضوابط راه‌اندازی لیزینگ مسکن، برای تعیین نرخ سود این تسهیلات، «سقف» تعیین شده است و سقف آن برای شرکت‌های وابسته به بانک‌ها،‌ «معادل نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار» یعنی ۱۸ درصد و برای لیزینگ بخش خصوصی نیز «حداکثر ۳ درصد بیشتر از سود مصوب وام بانکی» یعنی ۲۱ درصد در حال حاضر اعلام شده است.

این در حالی است که برآورد کنونی فعالان بازار لیزینگ نشان می‌دهد در مقطع فعلی با توجه به قیمت تمام شده پول برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن، تسهیلات لیزینگ لازم است با نرخ سود ۲۴ تا ۲۵ درصد پرداخت شود. تسهیلات لیزینگ مسکن با توجه به توانایی کنونی شرکت‌های آماده کار در این حوزه، به شکل ۵ تا ۷ ساله می‌تواند پرداخت شود بنابراین نرخ تجهیز منابع در این بازار گران‌تر از بازار وام خرید مسکن که ۱۲ ساله است، خواهد بود. قفل دیگر نیز «سرمایه مورد نظر برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن» است. شرکت‌های لیزینگ وابسته به بانک‌ها که سابقه قبلی در پرداخت این تسهیلات دارند با محدودیت قانونی افزایش سرمایهمواجه هستند. آخرین پیش‌اقدامی که باید برای فراهم شدن زمینه حرکت کلید قفل شکن در بازار تسهیلات لیزینگ انجام شود، «راه‌اندازی ساز و کار اعتبارسنجی مشتریان بانکی به‌خصوص متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن» است.

اظهارنظر و موضع‌گیری اخیر مسوولان بخش مسکن درباره «تسهیلات خرید مسکن و تسهیلات لیزینگ» به گونه‌ای است که اگر این طرح به سرانجام برسد، «تسهیلات خرید مسکن با سقف متغیر و متناسب با استطاعت متقاضی تسهیلات برای پرداخت قسط ماهانه»، وارد بازار ملک می‌شود. تا الان، هر نوع تصمیم‌گیری برای وام خرید مسکن بر «تعیین سقف ریالی برای پرداخت وام» استوار بوده است. هر چند از سال ۹۲ به بعد، «سقف شهری برای وام خرید مسکن بر حسب طبقه‌بندی جمعیتی شهرها» در نظر گرفته شد به این صورت که برای «تهران به‌عنوان پرجمعیت‌ترین شهر»، بیشترین سقف و برای شهرهای کوچک، کمترین سقف وام خرید مسکن در حال حاضر وجود دارد اما در نقشه‌ طراحی شده برای لیزینگ مسکن،‌ در هر شهر متناسب با درخواست ریالی متقاضی تسهیلات و همچنین اعتبار درآمدی و بانکی او از بابت توانایی پرداخت قسط ماهانه، تسهیلات به میزان حداکثر ۷۰ درصد بهای خرید واحد مسکونی، قابل پرداخت می‌شود. در بازار مسکن در حال حاضر تقاضای موثر برای واحدهای بزرگ، به مراتب کمتر از واحدهای ریزمتراژ است و میزان عرضه نیز در این دو گروه متراژی کاملا برعکس است. پرداخت تسهیلات لیزینگ به دهک متوسط رو به بالا، این عدم تعادل را تا حدودی رفع خواهد کرد.

 

07-01

© کلیه حقوق برای شرکت عمران آبشار اسپادانا محفوظ است . - طراحی توسط مصطفی مولایی